商洛市物業管理辦法
商洛市物業管理辦法
第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陝西省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
商洛市人民政府關於印發商洛市物業管理辦法的通知
（商政發〔2011〕31號）
各縣區人民政府，商丹園區管委會，市政府各工作部門、事業機構：
《商洛市物業管理辦法》已經市政府2011年第11次常務會議審議通過，現印發你們，請認真遵照執行。
二Ｏ一一年八月一日
商洛市物業管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陝西省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主以管理規約為基礎，自行管理或者通過選聘物業服務企業，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
業主是指已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人。尚未進行房屋權屬登記，但基於買賣、贈與、拆遷補償等已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。
使用人是指房屋的承租人和其他實際使用人。
第三條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。
第四條 物業管理實行業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用的原則。
第五條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場機制選擇物業服務企業。鼓勵物業服務企業採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第六條 市住房和城鄉建設部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣區住房和城鄉建設部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關部門按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處、鎮人民政府依法做好本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主和業主自治管理
第七條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業管理服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第八條 業主在物業管理活動中，享有下列義務：
（一）遵守業主規約和業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業管理服務費；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第十條 物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便於管理的原則，由縣區住房和城鄉建設部門劃定。
第十一條 物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：
（一）按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍劃定；
（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；
（三）已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；其主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域；
（四）不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自業主大會同意后，可以合併為一個物業管理區域。
對物業管理區域劃分有爭議的，由縣區住房和城鄉建設部門會同物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府確定。
第十二條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：
（一）房屋出售並交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積50％以上的；
（二）首套房屋出售並交付使用滿兩年的，且房屋出售並交付使用建築面積達到物業管理區域建築物總面積20％以上的。
第十三條 物業管理區域符合本辦法第十二條規定的，建設單位應當在15日內書面告知物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門和街道辦事處、鎮人民政府，並在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。
街道辦事處、鎮人民政府自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。縣區住房和城鄉建設部門應當予以指導。
街道辦事處、鎮人民政府未在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責的，業主可以自行組織成立業主大會，按照本辦法規定行使業主大會權利。
第十四條 業主大會籌備組由5至9人組成，其中街道辦事處或者鎮人民政府工作人員1名，建設單位的代表1名，其餘為業主代表。
業主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府工作人員擔任，業主代表由業主推選產生。
業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公告。
第十五條 建設單位及其選聘的物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供物業管理區域內業主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，並在物業管理區域內提供相應的人力、場地支持。
第十六條 業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；
（三）確認業主身份，製作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）擬定業主委員會選舉辦法；
（五）提出業主委員會成員候選人名單；
（六）承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前將前款第（一）項至第（五）項的內容在物業管理區域內公示。
第十七條 業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起，移交業主名冊等有關資料，並終止活動。
業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。
第十八條 業主大會決定下列事項：
（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會成員；
（三）聽取和通過業主委員會的工作報告；
（四）選聘、解聘物業服務企業；
（五）管理、使用和續籌專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）撤銷業主委員會不適當的決定；
（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會決定前款第（五）項、第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主委員會應當在業主大會作出決定之日起3日內，將決定事項在物業管理區域內公告，並以書面形式告知全體業主。
第十九條 業主大會會議應有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主，且佔總人數過半數的業主參加。
業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。採用集體討論形式的，全體業主可以參加，也可以由業主推選業主代表參加；採用書面形式徵求意見的，業主應當實名簽署意見，並由業主委員會將徵求意見的結果在物業管理區域內公示，業主有查閱相關資料的權利。
業主可以委託他人參加業主大會會議，但應當出具書面委託書，並載明委託事項。
業主大會會議表決採取記名投票的方式。
第二十條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，並選舉產生業主委員會。
第二十一條 管理規約應當對業主合理使用專有部分的權利和義務，物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會成員資格和人數以及任期等事項作出約定。
管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第二十二條 首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則，應當自通過之日起15日內，由業主委員會報物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門備案。
第二十三條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
（一）佔總人數五分之一以上業主提議的；
（二）發生突發事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
業主委員會應當在組織召開業主大會會議15日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，並書面告知全體業主，但前款第（二）項情況除外。
第二十四條 業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令其限期組織召開；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府組織召開業主大會。
第二十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主大會和業主監督。業主委員會履行下列職責：
（一）執行大會的決定；
（二）召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）審核需要業主分攤的費用；
（五）監督管理業主共有收益；
（六）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（七）監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；
（八）調解物業使用糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第二十六條 業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業主委員會組成人數為單數，組成人員任期一般為3年，可以連選連任。
業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。
第二十七條 業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低於五分之一。
未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。
第二十八條 業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費；
（三）本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職；
（四）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；
（五）具備必要的工作時間。
第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門和街道辦事處或者鎮人民政府備案。備案時應當提交以下材料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會的會議記錄和會議決定；
（三）業主委員會組成人員名單及其基本情況。
住房和城鄉建設部門應當在收到上述材料后5日內發出備案回執。
業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，並在物業管理區域內公告。
備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告原備案單位，並告知物業服務企業。
第三十條 業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。
業主委員會應當在作出決定之日起3日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。
第三十一條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當於會議召開3日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第三十二條 業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，並在物業管理區域內公示，業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。
業主委員會換屆籌備組在徵求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低於五分之一，並在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。
業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
第三十三條 業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門或者街道辦事處、鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十四條 業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第三十五條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。
業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。
第三章 前期物業管理
第三十六條 前期物業管理是指在業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。
第三十七條 業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第三十八條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時業主規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
臨時公約還應當對物業交付后的裝飾裝修有關事項作出約定。
第三十九條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第四十條 建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模不超過3萬平方米的，經物業所在地住房和城鄉建設部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十一條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第四十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第四十三條 建設單位或者前期物業服務企業因小區建設遺留問題而導致前期物業服務期滿后業主不能選聘物業服務企業的，建設單位應當繼續聘請物業服務企業對小區實施物業服務。
第四十四條 前期物業服務期滿小區驗收合格而業主又未選聘物業服務企業的，當地物業管理單位應督促業主儘快選聘物業服務企業。
第四十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不能擅自處分。
第四十六條 建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時，應當共同對物業的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。
第四十七條 建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）業主名冊；
（六）物業管理必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。
第四十八條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，並在商品房預售或者銷售時予以公示。
第四十九條 新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
（一）物業建築面積30萬平方米以下的，按物業建築面積的3‰提供，但最低不得少於100平方米；
（二）物業建築面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；
（三）具備水、電等基本使用功能，且位於地面以上的建築面積不低於物業管理用房建築面積的50％。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建築面積不少於30平方米。
物業管理用房屬於全體業主共有，並依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。
第五十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第五十一條 從事物業管理服務的企業應當依法取得物業管理資質證書。從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
物業管理單位應當對物業管理人員進行培訓、考核，提高物業管理服務水平。
第五十二條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業管理服務。
第五十三條 物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起15日內，將物業服務合同報物業所在地的住房和城鄉建設部門備案。
第五十四條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十五條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第四十七條規定的有關資料。
第五十六條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本辦法第四十七條規定的資料交還給業主委員會。業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間必須做好交接工作。
第五十七條 物業服務費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
物業服務的收費標準和形式，由建設單位或者業主與物業服務企業按照國家和本省物業服務價格有關規定，在物業服務合同中約定，並向價格行政主管部門備案。
物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。
第五十八條 業主應當根據物業服務合同約定或者價格主管部門批複交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第五十九條 物業服務企業收取物業服務費應當按規定核算，向業主說明理由、提供發票，照章納稅，並接受價格、物業管理等相關行政主管部門的監督。
第六十條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：
（一）業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取；
（二）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；
（三）全體業主共同使用的，由全體業主分攤；
（四）物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。
物業服務企業應當每月公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業服務企業收取水、電費用不得改變政府定價。
第六十一條 供水、供電、供熱等專業經營單位委託物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費。物業服務企業不得向業主加收手續費等額外費用。
供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。
供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十二條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止和處理。
第六十三條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生突發事件時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，並且協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第六十四條 物業使用人在物業管理活動中的權利和義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理公約的有關規定。否則，有關業主應當承擔連帶責任。
第六十五條 住房和城鄉建設部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用和維護
第六十六條 業主、使用人應當遵守業主公約和物業管理規定，愛護居住區內的共用部位、共用設施設備和花草樹木。
第六十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施不得改變用途。
業主確需改變公共建築和共用設施用途的，應當依法辦理有關手續，取得業主委員會同意並告知物業服務企業。
物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。
第六十八條 業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業公共部位，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第六十九條 供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域各自產權範圍內管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀，維修養護費用自行承擔。
物業服務企業受上述單位委託對相關管線和設施設備進行維修養護，所需費用由委託單位支付。
第七十條 業主需要裝飾、裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第七十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得業主、業主大會、物業服務企業的同意，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第七十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定執行。
第七十三條 業主、使用人需要改變房屋用途的，應當在符合城市規劃的前提下，徵得相鄰業主、業主委員會的同意，依法報有關行政主管部門審批。
第七十四條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，責任人應當及時維修養護，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修，造成損失的，責任人應當賠償。因物業維修、裝修造成相關業主、使用人的自用部位、自用設施、設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第七十五條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令限期改正，給予警告，可以並處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十六條 建設單位擅自處分屬於業主的共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照國務院《物業管理條例》的規定，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十七條 建設單位、物業服務企業不移交有關資料和證書的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十八條 未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第七十九條 物業服務企業聘用未取得物業管理資質證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令停止違法行為，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十條 物業服務企業將物業管理區域全部物業一併委託給或者轉交給其他單位或者個人的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十一條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照國務院《物業管理條例》的規定，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第八十二條 有下列行為之一的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照國務院《物業管理條例》的規定，責令限期改正，給予警告，處以罰款；所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域道路、場地、損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第八十三條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第八十四條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第八十五條 挪用專項維修資金的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第八十六條 違反本辦法規定的其他行為，由有關行政主管部門按照相關法律、法規的規定處罰。
第八十七條 國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依照有關規定給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第八十八條 本辦法自2011年9月1日起施行。有效期5年。
第二條本辦法所稱物業管理，是指業主以管理規約為基礎，自行管理或者通過選聘物業服務企業，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
業主是指已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人。尚未進行房屋權屬登記，但基於買賣、贈與、拆遷補償等已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。
使用人是指房屋的承租人和其他實際使用人。
第三條本辦法適用於本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。
第四條物業管理實行業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用的原則。
第五條提倡業主通過公開、公平、公正的市場機制選擇物業服務企業。鼓勵物業服務企業採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第六條市住房和城鄉建設部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣區住房和城鄉建設部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關部門按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處、鎮人民政府依法做好本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
第七條業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業管理服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第八條業主在物業管理活動中，享有下列義務：
（一）遵守業主規約和業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業管理服務費；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第十條物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便於管理的原則，由縣區住房和城鄉建設部門劃定。
第十一條物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：
（一）按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍劃定；
（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；
（三）已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；其主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域；
（四）不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自業主大會同意后，可以合併為一個物業管理區域。
對物業管理區域劃分有爭議的，由縣區住房和城鄉建設部門會同物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府確定。
第十二條物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：
（一）房屋出售並交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積50%以上的；
（二）首套房屋出售並交付使用滿兩年的，且房屋出售並交付使用建築面積達到物業管理區域建築物總面積20%以上的。
第十三條物業管理區域符合本辦法第十二條規定的，建設單位應當在15日內書面告知物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門和街道辦事處、鎮人民政府，並在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。
街道辦事處、鎮人民政府自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。縣區住房和城鄉建設部門應當予以指導。
街道辦事處、鎮人民政府未在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責的，業主可以自行組織成立業主大會，按照本辦法規定行使業主大會權利。
第十四條業主大會籌備組由5至9人組成，其中街道辦事處或者鎮人民政府工作人員1名，建設單位的代表1名，其餘為業主代表。
業主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府工作人員擔任，業主代表由業主推選產生。
業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公告。
第十五條建設單位及其選聘的物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供物業管理區域內業主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，並在物業管理區域內提供相應的人力、場地支持。
第十六條業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；
（三）確認業主身份，製作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）擬定業主委員會選舉辦法；
（五）提出業主委員會成員候選人名單；
（六）承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前將前款第（一）項至第（五）項的內容在物業管理區域內公示。
第十七條業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起，移交業主名冊等有關資料，並終止活動。
業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。
第十八條業主大會決定下列事項：
（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會成員；
（三）聽取和通過業主委員會的工作報告；
（四）選聘、解聘物業服務企業；
（五）管理、使用和續籌專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）撤銷業主委員會不適當的決定；
（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會決定前款第（五）項、第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主委員會應當在業主大會作出決定之日起3日內，將決定事項在物業管理區域內公告，並以書面形式告知全體業主。
第十九條業主大會會議應有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主，且佔總人數過半數的業主參加。
業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。採用集體討論形式的，全體業主可以參加，也可以由業主推選業主代表參加；採用書面形式徵求意見的，業主應當實名簽署意見，並由業主委員會將徵求意見的結果在物業管理區域內公示，業主有查閱相關資料的權利。
業主可以委託他人參加業主大會會議，但應當出具書面委託書，並載明委託事項。
業主大會會議表決採取記名投票的方式。
第二十條首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，並選舉產生業主委員會。
第二十一條管理規約應當對業主合理使用專有部分的權利和義務，物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會成員資格和人數以及任期等事項作出約定。
管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第二十二條首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則，應當自通過之日起15日內，由業主委員會報物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門備案。
第二十三條業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
（一）佔總人數五分之一以上業主提議的；
（二）發生突發事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
業主委員會應當在組織召開業主大會會議15日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，並書面告知全體業主，但前款第（二）項情況除外。
第二十四條業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令其限期組織召開；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府組織召開業主大會。
第二十五條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主大會和業主監督。業主委員會履行下列職責：
（一）執行大會的決定；
（二）召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）審核需要業主分攤的費用；
（五）監督管理業主共有收益；
（六）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（七）監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；
（八）調解物業使用糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第二十六條業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業主委員會組成人數為單數，組成人員任期一般為3年，可以連選連任。
業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。
第二十七條業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低於五分之一。
未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。
第二十八條業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費；
（三）本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職；
（四）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；
（五）具備必要的工作時間。
第二十九條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門和街道辦事處或者鎮人民政府備案。備案時應當提交以下材料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會的會議記錄和會議決定；
（三）業主委員會組成人員名單及其基本情況。
住房和城鄉建設部門應當在收到上述材料后5日內發出備案回執。
業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，並在物業管理區域內公告。
備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告原備案單位，並告知物業服務企業。
第三十條業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。
業主委員會應當在作出決定之日起3日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。
第三十一條業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當於會議召開3日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第三十二條業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，並在物業管理區域內公示，業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。
業主委員會換屆籌備組在徵求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低於五分之一，並在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。
業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
第三十三條業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣區住房和城鄉建設部門或者街道辦事處、鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十四條業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第三十五條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。
業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。
第三十六條前期物業管理是指在業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。
第三十七條業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第三十八條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時業主規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
臨時公約還應當對物業交付后的裝飾裝修有關事項作出約定。
第三十九條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第四十條建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模不超過3萬平方米的，經物業所在地住房和城鄉建設部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十一條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第四十二條前期物業服務合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第四十三條建設單位或者前期物業服務企業因小區建設遺留問題而導致前期物業服務期滿后業主不能選聘物業服務企業的，建設單位應當繼續聘請物業服務企業對小區實施物業服務。
第四十四條前期物業服務期滿小區驗收合格而業主又未選聘物業服務企業的，當地物業管理單位應督促業主儘快選聘物業服務企業。
第四十五條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不能擅自處分。
第四十六條建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時，應當共同對物業的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。
第四十七條建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）業主名冊；
（六）物業管理必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。
第四十八條建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，並在商品房預售或者銷售時予以公示。
第四十九條新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
（一）物業建築面積30萬平方米以下的，按物業建築面積的3‰提供，但最低不得少於100平方米；
（二）物業建築面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；
（三）具備水、電等基本使用功能，且位於地面以上的建築面積不低於物業管理用房建築面積的50%。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建築面積不少於30平方米。
物業管理用房屬於全體業主共有，並依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。
第五十條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第五十一條從事物業管理服務的企業應當依法取得物業管理資質證書。從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
物業管理單位應當對物業管理人員進行培訓、考核，提高物業管理服務水平。
第五十二條一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業管理服務。
第五十三條物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起15日內，將物業服務合同報物業所在地的住房和城鄉建設部門備案。
第五十四條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十五條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第四十七條規定的有關資料。
第五十六條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本辦法第四十七條規定的資料交還給業主委員會。業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間必須做好交接工作。
第五十七條物業服務費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
物業服務的收費標準和形式，由建設單位或者業主與物業服務企業按照國家和本省物業服務價格有關規定，在物業服務合同中約定，並向價格行政主管部門備案。
物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。
第五十八條業主應當根據物業服務合同約定或者價格主管部門批複交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第五十九條物業服務企業收取物業服務費應當按規定核算，向業主說明理由、提供發票，照章納稅，並接受價格、物業管理等相關行政主管部門的監督。
第六十條供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：
（一）業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取；
（二）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；
（三）全體業主共同使用的，由全體業主分攤；
（四）物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。
物業服務企業應當每月公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業服務企業收取水、電費用不得改變政府定價。
第六十一條供水、供電、供熱等專業經營單位委託物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費。物業服務企業不得向業主加收手續費等額外費用。
供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。
供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十二條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止和處理。
第六十三條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生突發事件時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，並且協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第六十四條物業使用人在物業管理活動中的權利和義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理公約的有關規定。否則，有關業主應當承擔連帶責任。
第六十五條住房和城鄉建設部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第六十六條業主、使用人應當遵守業主公約和物業管理規定，愛護居住區內的共用部位、共用設施設備和花草樹木。
第六十七條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施不得改變用途。
業主確需改變公共建築和共用設施用途的，應當依法辦理有關手續，取得業主委員會同意並告知物業服務企業。
物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。
第六十八條業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業公共部位，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第六十九條供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域各自產權範圍內管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀，維修養護費用自行承擔。
物業服務企業受上述單位委託對相關管線和設施設備進行維修養護，所需費用由委託單位支付。
第七十條業主需要裝飾、裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第七十一條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得業主、業主大會、物業服務企業的同意，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第七十二條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定執行。
第七十三條業主、使用人需要改變房屋用途的，應當在符合城市規劃的前提下，徵得相鄰業主、業主委員會的同意，依法報有關行政主管部門審批。
第七十四條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，責任人應當及時維修養護，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修，造成損失的，責任人應當賠償。因物業維修、裝修造成相關業主、使用人的自用部位、自用設施、設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第七十五條住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令限期改正，給予警告，可以並處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十六條建設單位擅自處分屬於業主的共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照國務院《物業管理條例》的規定，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十七條建設單位、物業服務企業不移交有關資料和證書的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十八條未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第七十九條物業服務企業聘用未取得物業管理資質證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令停止違法行為，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十條物業服務企業將物業管理區域全部物業一併委託給或者轉交給其他單位或者個人的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十一條建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照國務院《物業管理條例》的規定，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第八十二條有下列行為之一的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照國務院《物業管理條例》的規定，責令限期改正，給予警告，處以罰款；所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域道路、場地、損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第八十三條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第八十四條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第八十五條挪用專項維修資金的，由縣級以上住房和城鄉建設部門依照《陝西省物業管理條例》的規定，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第八十六條違反本辦法規定的其他行為，由有關行政主管部門按照相關法律、法規的規定處罰。
第八十七條國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依照有關規定給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十八條本辦法自2011年9月1日起施行。有效5年。