辦公樓

中國古代的衙署是統治者辦公的專用建築。中世紀後期工商業行會興起，歐洲出現了專供行會辦公、集會使用的樓房建築，如布魯塞爾1691～1699年在格蘭德廣場建成的一些行會辦公樓，一般為三層至四層的磚石或木結構。現代辦公樓多為政府機構、社會團體、工商企業、銀行等所使用。由於社會需要量增加，城市用地短缺，建築等工業技術的發展，因此，辦公樓的規模和層數逐漸增加。20世紀初，美國首先出現了摩天樓式的高層辦公建築，如1913年在紐約建成的伍爾沃思大樓，共52層，總高241米多。這種商業性的高層辦公樓，已由過去的獨家使用，發展為分別出租，供多家使用。1976年建成的紐約世界貿易中心是世界上最大的辦公樓，建築面積120萬平方米，其中辦公面積84萬平方米，分租給世界800多家廠商使用。1974年建成的芝加哥西爾斯大廈，110層，高443米，為當今世界最高的辦公樓。中國從70年代末開始，一些大城市和經濟特區紛紛建造新型的高層辦公樓，如1986年建成的深圳國際貿易中心大廈，共50層，高160米，是一座分租給許多家廠商辦公用的大樓。

一、高檔辦公樓物業管理體制

物業管理組織機構是根據所管樓宇的實際需要而設置的，實行以崗位責任製為中心的經理負責的三級管理行政體制。

副經理是經理的助手，受經理委託，對分管部門進行管理和協調，向物業管理機構經理負責。

管理員或領班是物業管理機構的中層領導，負責本部門的經營管理，向管理機構經理負責，是工作人員的領導者和組織者，負責安排工作人員的日常工作，指導其按工作(服務)標準開展工作，並檢查考核服務質量。

工作人員根據崗位責任制的規定，按照自己的職責範圍，遵守服務規範和工作程序，搞好本職工作。

二、物業管理的主要職責

1.物業管理機構是物業管理公司的派出機構，在物業管理公司領導下，對受託管理的物業進行全面管理。

2.物業管理機構實行經理負責制。副經理協助經理工作，經理因公外出時，副經理代行經理職責。

3.貫徹執行政府的方針、政策和法令，組織經營管理和市場營銷，完成物業管理公司或物業業主確定的營業指標，利潤指標和其他各項考核指標。

4.根據目標任務，制定每一年度的經營管理計劃。

5.接受行業協會的業務指導，吸取國內外現代化管理經驗，結合所管物業的實際，不斷提高物業管理水平和服務質量。

6.有計劃有步驟地做好物業設備維修、工程項目大修、安全保衛、清潔衛生及財務工作。正副經理分工明確，各司其職。

7.加強員工教育，關心員工生活，努力提高員工素質和企業整體素質。

8.推行民主管理，確保各項指標指令在本部門貫徹執行。

中小型辦公樓一般為低層或多層磚混結構建築，平面布局常採用中間走道、兩邊辦公室的內走廊式或一邊走道、一邊辦公室的外走廊式布局。這類辦公樓的平面設計主要是合理選擇開間尺寸和布置門廳、樓梯。大型辦公樓的結構形式多採用鋼筋混凝土框架或鋼結構、剪力牆、筒體結構（見筒體結構建築）、框剪結構等，以利抗風、防震。平面布局有由幾幢多層建築組合成一組辦公樓群的分散布局和由高層建築或高層建築與局部低層建築相結合的集中布局。如北京原建築工程部辦公樓（見彩圖）為三幢多層建築組成三合院式的辦公樓群。美國紐約利華大廈（見彩圖）為高層建築與局部低層建築相結合的高層辦公樓。紐約CBS大廈為筒體結構形式的大型塔式辦公樓，所有交通和輔助設施全部設在內筒中，辦公室部分為大空間，採用靈活隔斷分間，無固定走道，是現代辦公樓建築的常用模式。

根據辦公樓的規模、使用要求和技術、環境條件來確定建築的體形、體量、層數、朝向等。在平面和空間上處理好辦公用房之間、辦公用房與各種服務用房之間的關係以及室內外環境。按照人流狀況，解決平面和豎向交通問題。在高層辦公樓中，豎向交通更為重要，如電梯的合理設置。在處理交通問題時，須合理地縮短交通路線和壓縮交通面積，擴大辦公和其他有效使用面積，以取得較高經濟效益。應考慮消防設施和火警時的疏散設施，以保證安全。在結構上，應根據規模、層數、體形等，選定結構形式和進行抗風設計。處於地震區的高層建築，要進行防震設計。根據不同要求，進行供暖、通風、空調、採光、照明、供水、排水、供電、通信和其他設施的設計。

城市中心區的辦公樓 仍將向高層和超高層發展，並出現辦公單元的布局形式。辦公室的裝備趨向現代化、自動化、信息化。為滿足大量辦公人員生活需要，開放型中庭和低層對外服務裙房的布局正被廣泛採用。提高室內外環境質量、辦公效率和辦公室的技術設施水平，滿足多種功能需要，也是辦公樓建築探索的課題。