物業管理專業化

作為組織實施物業服務的企業需要有專業的人員，專門的組織機構，專門的設施設備，專業的維修維護技術，專業的管理流程和技術規範要求。如果將物業管理的專項工作委託給其他組織和個人進行，物業服務企業更需要具備較高的專業資質和較高的專業水平，以有效地協調和管理各專業化公司的工作。還需注意的是，聘請物業服務公司負責管理工作並不一定保障專業化，因市場上有許多物業服務公司，所提供的服務水準參差不齊，部分可能魚目混珠，甚至不能提供基本的管理服務。因此業主委員會必須小心選擇物業服務公司，方可收到專業管理的效果。

這裡所說的物業管理專業化不是指“由專業的物業管理公司來管理建築物及其設施、設備和相關場地”，也不是指物業管理企業內部的專業化分工與協作，而是指物業管理行業內包括與相關行業間的專業化分工與協作。這種專業化分工與協作，不是行政力量影響或干預的結果，而是一種基於市場的專業化，它的最大特點就是“各類專業公司的分工與協作是通過市場來進行的。”無論企業規模大小，只要能遵守市場規則，都能在這種專業化模式運行的市場中找到自己的目標市場。

一種管理模式是一個時代的產物。在我國引進物業管理機制之初，與當時經濟體制轉型、住房制度改革、房屋行政管理制度改革相適應，按一體化的格局，實行“小而全”或“大而全”的全委式專業化管理，是對傳統管理的一次革新是我國物業管理的一個創舉。正因為有了這個創舉，我國的物業管理不僅得到了超常的發展，而且形成了不同於任何國家和地區的物業管理模式。經過20 多年的發展，我國的市場經濟體制日益完善，物業管理不僅發展成為一個獨立的行業，而且形成了一個龐大的新興產業群。與市場經濟條件下現代化大生產相適應的市場細分、專業化分工與協作的生產方式，也必然成為這個行業未來發展的趨勢。

首先市場經濟要求的是社會資源的有效分配和合理利用。物業管理是市場經濟的產物，是一種市場經營行為，經營行為反映的是資源的有效整合和合理利用。在社會化大生產條件下，資源的整合是通過分工來實現的，分工的基礎是各行各業的專業化。如在美國，物業管理公司一般只負責整個住宅小區的整體管理，具體業務則聘請專業的服務公司承擔。一般來說，物業管理公司拿到項目后將管理內容細化，然後再發包給清潔、保安、設備維修等專業公司。我國的物業管理行業經過20多年的發展，規模化、集約化經營方式基本形成，步入了社會化大生產的軌道，納入了社會分工的體系，物業管理專業化成為發展的必然。

其次物業管理是高綜合性、高集成性的行業。物業管理與眾多行業具有密切的關聯性，甚至可以說物業管理是由眾多行業集合而成的。保安、保潔、綠化養護、設施設備維護都是獨立的行業，把這些獨立的行業集中在一個物業項目上，就構成了物業管理。在物業管理起步階段，也可以說在物業管理處於低水平階段，採用一體化格局的管理方式也許是可以維持的。但企業發展到一定程度后，對專業化管理的要求越來越高，必須依靠社會的專業分工，才能實現管理目標。

第三物業管理是以需求為主導的行業。目前，我國的物業管理還是政府主導型的。物業管理管什麼、管到什麼程度、收多少費用，很大程度上都是由政府決定的。隨著《物權法》的實施,，業主將行使物業管理的決定權、選擇權和監督權，物業管理最終將由“政府為民作主”轉變為“業主當家作主”，由“政府主導型”轉變為“業主需求主導型”。物業管理只有真正做到以“業主需求為主導”，這個產業才算走向成熟。譬如美國，物業管理是一個非常成熟的產業，但物業管理沒有固定的模式，一切以滿足業主的服務需求為目的。有一些大的物業管理公司服務相當周到，管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養護、洗衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，有的還在大樓里配備免費網吧，在大樓的大堂設置咖啡台，供住戶免費享用。這些大型的物業管理公司儘可能地滿足業主現實和潛在的服務需求，讓每個人感到舒適方便，他們會定期組織業主郊遊、聚餐，逢年過節還舉辦抽獎活動以營造與業主之間的融治氣氛。物業管理公司所提供的這些服務，都是通過專業服務公司來實現。