異議登記

異議登記制度起始於早期的普魯士法，再經由後期普魯士法的發展與概念的分合，再至德國民法典中所確立的異議登記制度。異議登記制度雖源起於德國，被瑞士、日本及舊中國採納並預以規定，但各國法對該制度的規定並非完全一致，異議登記制度在不同的國家稱法也不盡相同，具體的制度設計並非完全照搬他國，相反，融入了本國法律制度相結合的新特色。我國的異議登記制度是在參考各國立法例的基礎上，結合中國物權立法的現實狀況制定的。

異議登記是指當利害關係人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以持登記申請書、申請人身份證明、登記簿記載錯誤的證明文件等材料，向房屋登記機構提出異議，經審查通過後，登記機構將異議記載在登記簿上的登記行為。異議登記旨在對登記錯誤狀態下的真正權利人或者利害關係人提供救濟的手段，通過在登記簿上記載房屋登記異議，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從而達到維護和救濟自身權利的目的。異議登記並不是一種終局的對錯誤登記的救濟，但它可以及時或臨時性的提供一種保護，並與更正登記結合形成了保護真正權利人或者利害關係人的制度體系。

1、當事人存在申請不實現象

房產是不動產，不僅是人類生存、活動的場所，而且價值巨大、具有保值、升值等特性。為獲取、佔有房產，一些當事人通過偽造書證，向登記機構提交錯誤、虛假的登記材料，取得房產。與此同時，一些新的法律法規實施后，原有的管理職權發生相應變化，如《婚姻法》修訂后，單位不再出具未婚證明，登記機構通過見證當事人的未婚聲明來解決。若當事人虛假聲明，就難免發生房產權利爭議。

2、登記機構的審查許可權、模式無法確保每份登記簿的準確性

房屋登記中由於登記機構審查職權和能力有限，不可能確保申請人提交的任何房屋登記材料都真實、合法，如對買賣合同的簽名真實性發生糾紛，就需要憑藉筆跡鑒定等技術手段來核實，登記機構無能力來鑒定真假。登記機構目-前普遍採用的以形式審查為主、實質審查為輔的審查模式也是適應形勢發展，符合現實法律的操作模式。形式審查主要是對申請人提交的登記材料與登記簿進行的一致性比對，登記材料之間是否具備關聯性，登記事項是否符合法律規定等，至於登記材料的真實性、合法性，若有疑問，登記機構可通過詢問、實地查看、公告等方式進行審核。但無論怎樣的方式，只能盡到程序上的審核，無法保證實體上的完全真實合法。因此登記簿記載有誤難以避免。

3、提起訴訟或申請仲裁需一定的時間

在房屋登記中，因當事人申請不實或其他原因造成登記簿有誤的現象存在。認為自己權益受到侵害的一方當事人往往通過提起訴訟或仲裁等法律途徑來解決矛盾和糾紛。而人民法院、仲裁機構受理案件是需要一定的時間。為了防止在這段時間內，通過隱瞞真實情況、提交虛假材料取得房屋產權的當事人惡意轉讓房產，損害真正權利人的合法權益，就需要一種新的登記制度來適應。

綜上所述，以上種種原因，都表明需要設立一種新的行政救濟制度來適應這類糾紛的處理。而異議登記制度就是適應登記發展需要，解決困惑的一種行政救濟制度。

有權提起異議登記的申請主體為利害關係人，即認為自己的權利未登記或因他人權利的登記使其應有權利受到侵害的人，也包括真正權利人。

具體而言，在登記中的幾種主要形式的利害關係人有：

（1）法定民事權利受到侵害的當事人，如房產繼承時，被違法剝奪繼承權的繼承人；

（2）因虛假手段轉移房屋，權利受到侵害的原權利人，如通過偽造原權利人簽名、假冒產權人等虛假手段將房屋轉移，此時原權利人為利害關係人；

（3）居住權利受到侵害的當事人，如房改房上市未經同居住成年人同意使其居住權利受到侵害的當事人。

如果提起異議登記的申請人不是利害關係人，則即使登記簿記載有誤也無權申請。

利害關係人申請異議登記的內容，應為房屋權利歸屬和內容，而不能包括自然狀況。這是因為，異議登記的目的旨在打破登記的公信力，避免房屋權利為第三人善意取得。而這一公信力來自於登記的權利推定效力。《物權法》第16條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。因此，異議登記僅限於權利歸屬和內容。至於房屋自然狀況，是房屋的自然信息和物理屬性，如房屋坐落、面積、總層數、層數、結構等。自然狀況的正確與否並不影響對交易相對人的善惡意的判斷並進而影響善意取得的構成。至於登記簿上的其他事項記載有誤的，如該房屋拆遷凍結信息有誤，並認為該房並無拆遷，利害關係人可以通過向拆遷主管部門反映，並由拆遷主管部門申請註銷拆遷凍結信息記載事項，而不能由利害關係人對拆遷事項申請異議登記。因拆遷凍結系限制處分的情形，其申請人不能處分房屋，也不存在善意取得的可能性，故而沒有必要通過異議登記來擊破登記的公信力。

利害關係人在申請異議登記時，根據《房屋登記辦法》第76條，需提供登記申請書、申請人身份證明、登記簿記載有誤的證明文件等材料。

對於登記簿記載有誤的證明文件理解存在不同的認識，一種觀點認為應是人民法院、行政機關的證明文件，另一種觀點是既然異議登記是一種臨時登記、救濟措施，該證明文件的要求就不需如此嚴格，最終解決是通過異議登記后的訴訟途徑解決。如父母親房屋，被其兒子通過虛假手段轉移到自己名下，此時其女兒就轉移登記事項申請異議登記，並提供了父親在轉移登記前已亡的證明，而這個死亡證明可以作為登記簿記載有誤的證明文件。我們在登記實務中還會遇到一種較多的情況，利害關係人認為房屋登記是當事人通過偽造產權人簽名等虛假手段獲取的，此時，證明文件就可以是利害關係人書面聲明或單位、居委會等證明文件。

利害關係人提出異議登記的事項，經登記機構審核通過後，方可受理。

根據《物權法》第19條，“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效”的規定，若利害關係人在異議登記事項受理后，不向人民法院提起訴訟或者向仲裁機構申請仲裁，異議登記的有效期從受理之日起算為十五日。若利害關係人在十五日內提起起訴或申請仲裁的，利害關係人就需攜帶立案通知證明到登記機構申請異議登記有效期續展手續。

1．認為現狀登記簿記載有誤

當利害關係人認為現狀登記簿記載有誤，此時可申請異議登記，如姐發現父母親房屋已被轉移到妹名下，而父母親並不知情，姐向登記機構提出就其妹取得的房屋是有異議的，認為其妹是通過虛假手段獲取的。異議登記期間，登記簿記載的權利人處分房屋，登記機構應暫緩辦理。

2．權利人因處分房屋申請登記，但處分的登記事項尚未記載於登記簿，此時，利害關係人認為現狀登記簿記載有誤。

3．房屋權利人已將房屋轉移或抵押給第三人，並向登記機構申請相應的登記手續，此時，利害關係人認為登記簿上記載有誤，申請異議登記。若處分房屋登記申請已受理但尚未記載於登記簿，利害關係人異議登記受理的，登記機構應中止辦理原登記申請，並書面通知申請人。

保護真正權利人的利益

異議登記的最基本法律效果是阻斷登記公信力，避免登記簿記載的權利人濫用登記的公信力，損害真正權利人的利益。異議登記不是對物權變動狀態本身所進行的登記。異議登記通過打破登記的公信力。避免存在產權爭議的房屋為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行權利確認收取更多的證據，提供一種臨時的保障。

臨時限制權利人行使處分權

異議登記本身也可視為一種公示方式，它的作用在於對抗之前登記的權利內容的公示，即以一種新的公示對抗以前的公示。利害關係人通過異議登記，向可能與登記簿記載的權利人發生交易的第三人發出警示信息，以阻斷可能進行的交易。這一警示通過登記簿向與這一爭議權利進行交易的第三人明示其行為風險，將會促進有關第三人慎重處理可能進行的交易行為，以避免因登記簿記載的權利狀況被改變而導致的交易風險。從邏輯上推斷，不顧這一警示而繼續進行交易的當事人有可能在訴訟中被認定為惡意行為而遭致敗訴。

異議登記起到了事前防止的效果，即異議登記限制了房屋權利人的處分權，其不能再處分作為異議登記對象的房屋，登記機構也不能辦理相應的登記。事前防止的方式通過限制房屋進入交易市場來確保真正權利人的利益。

當房屋權利歸屬發生爭議時，通過異議登記，可為未被登記確認的真正權利人提供一種進入糾紛處理程序的便利條件，使過去往往通過提起行政訴訟或複議轉變為先申請異議登記，再提起民事訴訟。因為，行政訴訟或複議只能解決程序上的法律關係，不能從實體法律關係上真正解決民事糾紛。而只有通過民事訴訟，才能根本性解決民事糾紛，擺脫行政訴訟或複議審理民事糾紛案件所產生的審而難決、無限循環的怪圈和困境。可避免爭議所指向的房屋權利被處分，為真正權利人獲得該權利提供救濟渠道。如張某、王某共有某一處房屋，2009年5月申請將該房轉移給李某。6月，王某向登記機構反映，張某轉移該房是未經其同意，其中張某提供的買賣合同等材料上的王某簽名均為偽造，而且申請登記的王某為張某找人假冒的。若王某為此提出行政訴訟，要求登記機構撤銷轉移登記，而事實上說，登記機構並沒有過錯，即使撤銷轉移登記，也不能將房屋歸還到張某、王某，而需要工某再提起民事訴訟，由人民法院確認房屋權利歸屬，登記機構憑人民法院生效的法律確權文書才能進行登記。這樣的訴訟方式，不僅對當事人來說，權利維護成本高，耗費時間長，對登記機構也是程序繁瑣，浪費精力，甚至影響單位形象。而異議登記是解決這一困境的有效途徑。如登記機構可告知王某，可先申請異議登記，再在受理異議登記之日起十五日內提起民事訴訟，由人民法院來確認張某與李某的買賣合同效力，並判決或裁定該房的權利歸屬。此種處理程序和方法，可快捷的解決民事糾紛，從而減少訴訟環節，降低訴訟成本，更好的保護真正權利人的利益。

異議登記不能阻礙權利人行使其對於不動產的處分權，異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。