商圈

商圈由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約佔商店顧客的50%－80%。次級商圈是指位於核心商圈外圍的商圈，輻射半徑範圍一般在3-5公里左右，次級商圈內15-25%的消費將在本商業區內實現，即商業物業將能吸引次級商圈全部日常生活消費總量的15-25%。本商圈內顧客較為分散。邊緣商業圈是指處於商圈的最外緣，輻射商圈內會有5%-10%的消費在本商業區內實現。商圈內擁有的顧客最少，而且最為分散。

網路上流行的商圈是指就同一個話題組成的一個群體一個圈子。

商圈必需的要素，包括消費人群、有效經營者、有效的商業管理、合理的發展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建築形態以及建築成本等。

第一，消費人群。第二，有效經營者。這兩者需要有機結合。第三，有效的商業管理。第四，商業發展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環節。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬於傳統商圈，而像電子城等屬於主題商圈。

一般較大的經驗商圈是2-3公里。

1.商業區 商業集中的地區。其特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費習性具有快速、流行、娛樂、衝動購買及消費金額比較高等特色。

2。住宅區住宅區住戶數量至少1000戶以上。其消費習性為消費群穩定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率高。

3。文教區其附近有一所或以上的學校，其中以私立和補習班集中區較為理想。該區消費群以學生居多，消費金額普遍不高，但果汁類飲品購買率高。

4 辦公區 指辦公大樓林立的地區。其消費習性為便利性、在外就餐人口多、消費水平較高。

5 工業區 工業區的消費者一般為打工一族，消費水平較低，但消費總量較大。

6 混合區 分為住商混合、住教混合、工商混合等。混合區具備單一商圈形態的消費特色，一個商圈內往往含有多種商圈類型，屬於多元化的消費習性。

店鋪的銷售活動範圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩定的商圈。不同的店由於經營商品、交通因素、地理位置、經營規模等方面的不同，其商圈規模、商圈形態存在很大差別。即使是同一個店，在不同時間也可以會因為不同因素的影響，而引致商圈的變化，比如說原商圈內出現了競爭，吸引了一部分的顧客，商圈規模時大時小，商圈形態表現為各種不規則的多角形。為便於分析，通常是以商店設定地點為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的範圍作為商圈設定考慮的因素。

但是對一家大型店而言，其商圈範圍則除了周圍的地區之外，對於交通網分佈的情形變化必須列入考慮，顧客利用各種工具即可很容易來店的地區也應被納入商圈。

商業是由消費者的購買行為和商業企業的經營能力所決定的，而商圈是商業物業吸引顧客的空間範圍，也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：

第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在於便利性和消費環境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發商的目的是如何體現商業價值。第五，城市規劃。通過商業的改造形成消費環境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。

在實際運作過程中，主要可以通過兩種方法確定商圈。

即參照某一類似的市場或地區已有的店鋪的商圈規模大小確定。這種方法在使用上為了儘可能地接近本店鋪所在地區的實際情況，可根據參照市場或地區店鋪在經營規模、經營特色上的不同，以及居民人口分布、城市建設、交通設施狀況、商業布局等方面的差異，進行合理的修正，以取得較為準確的商圈零售飽和指數數值。

即通過填寫問卷調查的方法，把握在所定商圈範圍上最遠的而且願意到預定地址購物的消費者的信息，以確定商圈。問卷調查的內容應包括：住址、來店頻率（次∕周或次∕月）等信息。根據收回的調查表進行統計，將所收集的最遠的消費者的住址在地圖上畫線連接起來，商圈範圍就自然展現出來了。

商圈範圍可按銷售額與市場佔有率指標分為：第一商圈市場，其市場佔有率在30%以上，客戶消費額占店鋪的銷售總額的75%；第二商圈市場，其市場佔有率在10%以上，客戶消費額占店鋪的銷售總額的25%；第三商圈市場，其市場佔有率在5%以上，客戶消費額占店鋪的銷售總額的5%。值得注意的是同樣一個店鋪，在不同的經營時期會受到許多因素的干擾和影響，致使商圈範圍產生許多變化，所以要經常對商圈進行調查以調整經營戰略。

店鋪的經營特徵

經營同類商品的兩個店鋪即便同處一個地區的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地商圈規模也不一致。那些經營靈活，商品齊全，服務周到，在顧客中樹立了一種屬寄生性質的店鋪，本身並無商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店鋪購物而隨機光顧的顧客。

店鋪的經營規模

隨著店鋪經營規模的擴大它的商圈也隨之擴大。因為規模越大，它供應的商品範圍越寬，花色品種也越齊全，因此可以吸引顧客的空間範圍也就越大。商圈範圍雖因經營規模而增大，但並非成比例增加。

店鋪的商品經營種類

經營傳統商品、日用品的店鋪，商圈較經營技術性強的商品、特殊性(專業)商品的店鋪要小。

競爭店鋪的位置

相互競爭的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居於兩家同行業店鋪之間，各自店鋪分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有些相互競爭的店鋪毗鄰而設，顧客因有較多的比較、選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。

顧客的流動性

隨著顧客流動性的增長，光顧店鋪的顧客來源會更廣泛，邊際商圈因此而擴大，店鋪的整個商圈規模也就會擴大。

交通地理狀況

交通地理條件是影響商圈規模的一個主要因素。位於交通便利地區的店鋪，商圈規模會因此擴大，反之則限制了商圈範圍的延伸。自然和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規模擴大的巨大障礙。

店鋪的促銷手段

店鋪可以通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業推廣活動不斷擴大知名度和影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之店鋪的商圈規模會驟然擴張。

1、店鋪所在地區平面圖。以店鋪為圓心，半徑分別為1公里、3公里、5公里範圍內各居委會所轄區、各居民小區、村鎮、各大機關團體單位、學校、各業態競爭店、農貿市場、餐飲業所在地，交通狀況。

2、各商圈內居委會所轄區、居民小區、村鎮家庭數、人口數、就業人口數、外來人口數、大致收入水平。——常住人口數、收入水平、就業位置、主要職業、主要購物場所

3、新建小區規劃情況、入住率、大致收入水平、未來發展趨勢。

4、各商圈內機關團體、學校人數、集體就餐人數、收入水平、以往購物去向。——行業、佔地面積、企業性質、職工人數、平均收入、食堂就餐人數、企業效益情況、距離

5、各商圈內競爭店、農貿市場、餐飲業營業面積、銷售額、經營品類、基本特徵。——業態、營業面積、結構、客流量、客單價、日均銷售額、價格水平、企業性質、經營項目、距離、收銀機、停車場規模、

6、店鋪營業面積、現有經營品類、歷史銷售額、各大類所佔比重、停車場面積。

7、店鋪客流情況、門前客流、車流情況、各時段客流的構成、購買商品構成及大體客單價。

（1）商業活動頻度高的地區。在鬧市區，商業活動極為頻繁，把店鋪設在這樣的地區營業額必然高。這樣的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量較小的地方設店，營業額就很難提高。

（2）人口密度高的地區。居民聚居、人口集中的地方是適宜設置店鋪的地方。在人口集中的地方，人們有著種種各樣的對於商品的大量需要。如果店鋪能夠設在這樣的地方，致力於滿足人們的需要，那肯定會生意興隆，另外此處店鋪收入通常也比較穩定。

（3）面向客流量多的街道。店鋪處在客流量最多的街道上，可使多數人購物都較為方便。

（4）交通便利的地區。比如在旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，也可以在顧客步行距離很近的街道設店。

（5）接近人們聚集的場所。比如電影院、公園、遊樂場，舞廳等娛樂場所，或者大工廠、機關的附近。

（6）同類商店聚集的街區。大量事實證明，對於那些經營選購品、耐用品的商店來說，若能集中在某一個地段或街區，則更能招攬顧客。從顧客的角度來看，店面眾多表示貨品齊全，可比較參考，選擇也較多，不怕價錢不公道，是有心購物時的當然選擇。所以創業者不需害怕競爭，同業愈多，人氣愈旺，業績就愈好，因此店面也就會愈來愈多。許多城市已形成了種種專業街，如在廣州，買服裝要去北京路，買電器要去海印等，許多精明的顧客為了貨比三家，往往不惜跑遠路也要到專業街購物。

商圈分析是經營者對商圈的構成情況、特點、範圍以及影響商圈規模變化的因素進行實地調查和分析，為選擇店址，制定和調整經營方針和策略提供依據。

1、商圈分析是新設零售店進行合理選址的前提；

新設零售在選擇店址時，關係力求較大的目標市場，以吸引更多的目標顧客，這首先就需要經營者明確商圈範圍，了解商圈內人口的分佈狀況及市場，非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

2、商圈分析有助於零售店制定競爭經營策略；

零售店為取得競爭優勢，廣泛採取了非價格競爭手段，如改善形象，完善服務，加強與顧客的溝通等，這些都需要經營者通過商圈分析，掌握客流性質、了解顧客需求、採取針對性的經營策略，贏得顧客信任。

3、商圈分析有助於零售店制定市場開拓戰略；

商業企業經營方針、經營策略的制定或調整，總要立足於商圈內各種環境因素的現狀及其發展規律、趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。制定積極有效的經營戰略。

4、商圈分析有助於零售店加快資金周轉。

零售店經營的一大特點是資金佔用多，要求資金周轉速度快。零售店的經營規模受到商圈規模的制約，商圈規模又會隨著經營環境的變化而變化。商圈規模收縮時，零售店規模不變，會導致流動資金積壓，影響資金周轉。因此，經營者通過商圈分析，了解經營環境及由此引起的商圈變化，就可以適時調整，積極應對。