土地投資

土地投資可行性分析

無論投資者投資於土地的目的是為了開發還是為了投機，土地的地理位置及物理屬性都對投資的成功產生重要的影響。另外，投資時機的選擇、開發成本及社會對該土地開發項目的態度也都將影響土地投資者可能的盈利水平。

1.土地的位置

土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下，社區總是朝著相互融合的趨勢發展，這使得位於城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值。

還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。

因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地並希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關於城市發展方向方面的專業性意見。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。

土地位置與價值之間的這種關係還同樣作用於小型地塊。例如，投資者購買了位於舊城改造區或經濟開發區內的某地塊，並寄希望於該地區快速發展而帶動地塊升值，如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

2.土地的屬性

土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對於一類投資者來說是優點而對於另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用於建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低於發展郊外住宅區。

購買市區中的地塊必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區希望位於公交便利、環境幽雅宜人的地區，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道，而工業廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設施。

3.時機的選擇

“低買高賣”是所有追求利潤的投資者的行動準則，選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地產投資中，時機的選擇具有尤其重要的意義，因為房地產投資往往是長期的。事實上，房地產通常被看作是基本不具備流動性的資產，因為房地產購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難，情況糟糕時，即使白送也可能沒人要。

在所有的房地產投資中，如果是出於投機的目的進行土地投資，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間並不產生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。

除了土地的初始購買價格之外，投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的財產稅及土地開發費用。這樣，在土地能夠產生足夠的收益之前，整個投資期內一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本，會根據地塊本身的特點對其加以利用，使土地在此期間也能產生一些收入，用以彌補持續發生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開闢為二手汽車交易市場。

稅收籌劃及其賬務處理的分析

【例】：2005年6月某集團股份有限公司A，擬出讓取得的土地使用權，對其子公司B房地產開發公司進行投資，該土地使用權賬麵價值2000萬元，經評估后雙方確認價值為3000萬元。投資前，B公司實收資本1000萬元，A公司持有50%，投資前B公司未分配利潤-200萬元，所有者權益為800萬元。A公司長期股權投資中投資成本為500萬元，損益調整-100萬元，股權投資差額50萬元

以此為例，我們展開投資與被投資方相關處理的分析如下：

一、A公司涉稅問題及賬務處理探討

（一）A公司涉稅分析：

⒈營業稅

按照財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅；對股權轉讓不徵收營業稅。並廢止了國稅發[1993]149號中所稱的“但轉讓該項股權，應按本稅目徵稅”的規定。以此可見，A公司對B公司以土地使用權投資，是不徵收營業稅的。

⒉所得稅

按照國稅發[2000]118號《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》的規定：“企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定計算確認資產轉讓所得或損失。”所以，A公司的該項經濟行為應分解成兩個業務：一個是按照3000萬元的公允價值銷售賬麵價值為2000萬元的無形資產；另一方面是，以3000萬元的資產對外投資，在這項業務中應該確認資產轉讓所得1000萬元（暫不考慮其他稅費）

⒊土地增值稅

按照《財政部　國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》財稅[1995]48號的規定：“對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。”本例中A公司屬於上述以土地作價入股進行投資的行為，是不需要繳納該稅的。

從上述分析可以看出，通過將這種轉移土地使用權的行為籌劃成投資，避免了因轉讓行為而引起的營業稅和土地增值稅。

（二）A公司會計處理探討

按照企業會計準則的規定，以土地對外投資應該按照非貨幣性交易塬則確認初始投資成本，即“企業發生非貨幣性交易時，應以換出資產的賬麵價值，加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。”在本例中A公司用於投資的土地賬麵價值為2000萬元，所以按照非貨幣性交易準則，長期股權投資的賬麵價值為2000萬元。會計分錄：

借：長期股權投資-投資成本2000

貸：無形資產-土地2000

在本例中我們可以看到，A公司對B公司的投資達到了準則要求的權益法核算，所以還應按權益法對長期股權投資進行調整。根據財政部《執行企業會計制度問題解答（二）》中的規定：“企業以非現金資產對外投資，應按非貨幣性交易的塬則確定長期股權投資的初始投資成本。採用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額，分別情況進行會計處理：……初始投資成本小於應享有被投資單位所有者權益份額的差額，借記“長期股權投資--××單位（投資成本）”科目，貸記“資本公積--股權投資準備”科目。本例中A公司對B公司塬本就是按照權益法核算的，現在通過土地追加投資后仍然應該按照權益法進行處理。假設B公司接受投資前後除實收資本外，其他權益項目不變。那麼：

⒈計算A公司投資后應享的權益

A公司投資后應享受的B公司的權益=（800+3000）×87.5%=3325

⒉計算應確認的資本公積

在本例中，追加投資時由於採用了非貨幣性交易塬則，使得A公司投資成本小於應享有B公司的所有者權益份額，產生了股權投資貸方差額。在計算資本公積時，值得關注的是，塬投資中股權投資借方差額50萬元的處理問題。按照《財政部關於執行《企業會計制度》和相關會計準則有關問題解答（四）》的規定：“初次投資時為股權投資借方差額，追加投資時為股權投資貸方差額的，追加投資時產生的股權投資貸方差額超過尚未攤銷完畢的股權投資借方差額的部分，計入資本公積(股權投資準備）”所以，本例中應確認的資本公積為：

確認資本公積=3325-2000-（500-100+50）=875

會計處理為：

借：長期股權投資-投資成本1000

貸：長期股權投資-股權投資差額50

長期股權投資-損益調整75

資本公積-股權投資準備875

在進行了上述賬務處理后，我們可以看到，A企業對B企業的長期股權投資各明細科目變為：

投資成本=500+3000=3500

股權投資差額=50-50=0

損益調整=-（100+75）=-175（即為：-200×87.5%)

期股權投資賬面餘額為=3500-175=3325=A公司投資后應享受的B公司的權益

在對上述經濟行為進行賬務處理時，我們注意到，國稅發[2000]118號中所稱的“對外投資和銷售非貨幣性資產”兩項經濟業務，在賬務處理時僅涉及到了投資業務。對於銷售土地使用權，是無需賬務處理的，所以必須在當年納稅申報表中做為調整事項，以此確認土地使用權的轉讓所得。

二、B公司涉稅問題及賬務處理探討

（一）B公司涉稅分析：

⒈契稅

首先我認為契稅是對房地產產權變動向受讓者徵收的一種稅，這個稅種強調的是產權的變動，而不是有沒有取得收入，所以契稅暫行條例中明確規定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵稅。包括以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債等。”本例B房地產公司應該繳納契稅

⒉所得稅

對於B企業來說，所得稅的問題主要是確定土地的成本問題，是按照評估后的還是評估前的？按照《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》的規定：“被投資企業接受的上述非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。”可見本例中B房地產公司是應該以3000萬元做為土地的計稅成本。

（二）B公司會計處理探討

B公司接受土地投資，而且該土地在B公司賬面已經不再是無形資產而變成開發成本，我們來探討他的入賬價值問題可能會產生不同的看法，按照《企業會計準則-無形資產》的規定：“企業接受投資獲得的無形資產，其成本由投資各方確認的價值確定。”可能有人要說，這個不適合B公司，因為開發成本在B公司應該算做是存貨的一項內容，那麼再看一下《企業會計準則-存貨》，該準則亦說：“投資者投入的存貨的成本，應當按照投資各方確認的價值確定。”但是該準則又明確說明，本準則不適用於因建造合同而形成的在建工程存貨，可現其不適用地產企業。由此，該土地的入賬依據產生了準則空白，而制度也未明確規定。對此，我認為，儘管兩個準則並不能直接適用B公司接受土地投資的行為，但我們仍然可以看到，對“接受投資取得的資產”與“非貨幣性交易取得的資產”，準則是給予區分的。也就是說，該項交易，從A公司來說是非貨幣性交易，而從B公司來說卻不是。從而，我們不能夠將該項資產的入賬按照非貨幣性交易進行處理，該土地的入賬價值應該按照“投資各方確認的價值確定”。從這一點上來說，會計與稅法是統一的。