住宅需求

1、多樣性

住宅需求的多樣性首先是由於住宅本身的多樣性造成的。住宅商品屬於特徵商品，即由於位置的不同、樓層、朝向、戶型、功能等差異，使得住宅具有多樣性。其次，由於不同的消費者收入水平不同，文化程度、職業、年齡、生活習慣等都不同，形成了不同的興趣、偏好，對住宅的需求進一步形成了多樣性。住宅需求的多樣性要求住宅市場研究者必須重視這一特點，進行市場細分。

2、區域性

住宅具有不可移動性，不可能像其他商品那樣從一個地區調往另一個地區。一個地區(如一個城市)的住宅需求基本上來自於這個地區(城市)的工商企業及居民，中小城市的住宅需求的區域性則更加明顯。住宅需求的區域性還表現在同一城市的不同地段，其住宅需求的差異性很大，特別是商業用房和服務業用房，在城市黃金地段，即使價格較高，需求仍然不減；在偏遠地段，即使價格較低，其需求仍然不旺。不了解住宅需求的區域性，開發商品房就會出現盲目性。

3、層次性

住宅需求的層次性包含以下兩層含義。一是從消費者偏好角度講，不同的消費者由於經濟實力和其他條件的不同，對住宅的需求層次也不同。換句話說，住宅對於不同的消費者來說可以滿足其生存資料、發展資料、享樂資料等不同層次的需求。這主要是對住宅需求而言，因此也有人稱為居民住宅的基本需求、標準需求和舒適需求。二是從住宅社會需求總量即宏觀需求的角度看，一般分為住宅現實需求和潛在需求兩個層次。住宅現實需求也即上面所講的住宅有效需求，這種有效需求直接參與當前住宅市場的交易活動。住宅潛在需求是一定時期內該地區住宅需求的最大可能值，也稱住宅的邊界需求，它隨社會經濟發展水平的變動而變動。

4、消費和投資的雙重性

住宅需求的雙重性是指住宅既可作為消費品也可作為投資品的特點，即可以分為住宅消費需求和投資需求兩大類。前者是以自住為主，即作為消費者購買的是居住空間；後者則是以投資(租賃或買賣)為主，作為投資者購買的是資本品，要麼出租以獲得未來連續不斷的租金收入，要麼等未來住宅價格上升后出售以獲得增值收益。

5、一定的可替代性

首先，在一定區域內，在同一供需圈內，儘管沒有完全相同的兩個住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，當然，這種替代性與其他普通商品相比要有限得多。

其次，從住宅消費的角度看，買房與租房之間存在著一定的替代。當購買力不足或者不需購買(如短期暫時居住)時，可以考慮租房而不是購房。成熟的市場經濟中，住宅的買賣價格和租賃價格之間有一個合適的比例。

最後，從住宅投資的角度看，如果住宅投資的收益下降，那麼投資者可以轉向股票、債券、期貨等其他投資品，這樣作為投資品的住宅與其他投資品之間也存在著替代性。

1、按不同經濟規模分類

按不同經濟規模分類。可以劃分為個人(家庭)住宅需求和社會住宅需求。

個人(家庭)住宅需求是個人(家庭)有支付能力的住宅購買力。每個個人(家庭)的住宅需求總是具體的、現實的，體現著住宅需求的各個側面和活動過程。這是從微觀的角度進行考察。

社會住宅需求則是從宏觀經濟分析的全社會的有支付能力的住宅購買力。它表明全社會住宅需求水平，需求結構、需求方向，並可據此探索住宅需求發展的規律。

2、從住宅需求實現的角度分類

從住宅需求實現的角度分類，可以劃分為現實的住宅需求和潛在的住宅需求。

現實的住宅需求是指在一定時期已經實現的住宅購買力，它表明住宅需求的實際數量。

潛在的住宅需求是指過去和現在未轉變為實際的住宅購買的支付能力而在未來可能轉變為住宅購買力的需求。

3、按形成住宅需求的資金來源分類

按形成住宅需求的資金來源分類，可以劃分為自有資金和外來資金的住宅需求。由個人和家庭自己擁有的貨幣收人和儲蓄等形成的住宅需求，是自有資金的住宅需求。

由國冢、企業、金融機構或他人提供的貨幣補貼、住宅信貸、捐助的貨幣等而形成的個人住宅需求是外來資金的住宅需求。

4、按住宅需求層次分類

按住宅需求層次分類，可劃分為最低住宅需求、基本住宅需求和高層次住宅需求。

最低住宅需求是滿足個人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅購買力。基本住宅需求是滿足個人和家庭基本居住需要所具有的住宅購買力。全社會的平均住宅購買力代表了這種住宅需求。

高層次住宅需求是滿足個人和家庭智力和體力發展及享受需要所具有的住宅購買力。收入高的家庭住宅需求強，往往願意支付較多的貨幣取得質量高的高級住宅。

一般來說，影響住宅需求的因素除了房價外，主要有人口、收入、消費者偏好、預期、金融因素等。

1、人口

住宅是為人建造的，人口的大量增加必然導致住宅潛在需求的增加。需要注意的是，由於住房需求是以家庭而不是個人為單位的，所以影響住宅需求的人口因素並非只是人口數量，人口的結構如年齡、家庭結構、離婚率等都是影響住宅潛在需求的重要因素。

2、收入

消費者收入水平對住宅需求影響的重要性是顯而易見的，居民缺少貨幣就買不起適當的住宅，不管他們對住宅的需要有多大。當居民有了對住宅的需要，同時他們的收入足夠支付住宅的費用，就產生了住宅的有效需求。收入對住宅需求的影響主要表現在兩個方面：一是影響住宅需求總量，二者基本上呈同向變動的關係，收人越高，住宅需求越大。

3、消費者偏好

偏好或愛好代表眾多的社會和歷史因素，反映出真正的心理或生理需要，也包括人為造成的需要，還可能具有很大一部分傳統或宗教的因素。對住宅的最基本需求是能夠遮風擋雨，提供最基本的居住需要。當居民追求更高的生活水平時，在住宅需求上就會反映出他們自己的願望或者朋友們希望的應當有的那種需求。這時，住宅需求反映出個人的偏好。

4、預期

住宅需求不僅取決於當前的房價水平，還取決於對未來價格的預期。雖然較高的當前住宅價格會降低需求，但對由價格增長帶來的資本利得的預期能夠刺激需求。一般來說，對收益性物業的投資需求，主要取決於對未來宏觀經濟發展形勢的預測，對該行業未來發展狀況的預測。如果其預測是樂觀的，住宅需求就會增加；反之則減小。對非收益性物業如住宅的消費性需求或投資性需求而言，主要取決於對未來住宅價格走勢的預測。

需要注意的是，當住宅作為一種投資品特別是投機的對象時，對未來價格的預期成為決定當前住宅需求的最主要因素。在住宅市場上常常出現這樣的情況，在住宅價格下跌時，即使跌幅很大，如果消費者預期還會跌，則他們會持幣待購，遲遲不肯入市；當住宅價格上漲時，若消費者預期還會上漲，即使價格偏高，也可能形成現實的住宅需求。

5、金融因素

由於住宅的高價值量的特點，住宅的購買往往不是一次性支付，而需要金融的支持，因此金融因素特別是利率的變動是影響住宅需求的一個重要因素。在國民經濟核算中，家庭購買新建住宅，是作為投資的一部分看待的。利率是影響投資品需求的最主要因素。利率衡量了融資的資金成本，利率高，借人抵押貸款的成本就越大。