綜合用地

土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其高低取決於可以獲得的預期土地收益（地租）的多少，而預期土地收益受一般因素、區域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，唯一決定土地價格的是用途。

由於土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所佔用的土地上獲取更多的收益，並在規劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此，在現代城市中，建築物不僅多層、高層化，而且建築物的用途也出現了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。

用途立體化的建築無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。

一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對於一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發商付出同樣多的建築成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對於購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不願意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那麼整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由於綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數地方都迴避了這個問題，基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。並且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛生等用地，並沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據不同情況可以採取分演演算法與合演演算法兩種方式解決。

分演演算法適用於宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。

具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，並在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

例1：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業用地），容積率≤1.5，建築層數≤12，建築高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業建築面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價600元/平方米。計算過程如下：

計算商業用地和居住用地的分攤面積

根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5。

總建築面積=20000×1.5=30000（平方米）

商業用地分攤土地面積=（4500/30000）×20000=3000（平方米）

居住用地分攤土地面積=[（30000-4500）/30000]×20000=17000（平方米）

徠計算商業用地和居住用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正係數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正係數也為1。當容積率為1.5時，商業用地容積率修正係數為1.3，居住用地容積率修正係數為1.1。

商業用地總價=900×1.3×3000=351（萬元）

居住用地總價=600×1.1×17000=1122（萬元）估價結果

商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元/平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叄佰伍拾壹萬元整

居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價：600元/平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整（註：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）

或者可以採取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，同樣要註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。字串1

同上例，先計算出商業用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之後，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然後計算出綜合地價為14730000/20000=736.5（元/平方米），估價結果為：

土地有效面積：20000平方米；土地單價：736.5元/平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叄萬元整（註：商業用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米；居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米）

合演演算法適用於宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由於所佔土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建築物的基底佔地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統一定為50年。

例2：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建築面積1000平方米；地上三層為商場，建築面積3000平方米；四至十層為住宅，建築面積7000平方米。該區域商業用地基準地價為900元平方米，居住用地基準地價為600元/平方米，倉儲用地基準地價參照工業用地，為400元/平方米。計算過程如下：

計算倉儲用地、商業用地和居住用地在總用地中所佔的比例

總建築面積=1000+3000+7000=11000（平方米）；容積率=11000/2000=5.5；字串9

R倉儲=1000/11000=0.091；R商業=3000/11000=0.273；R居住=7000/11000=0.636

計算倉儲用地、商業用地和居住用地的年期修正係數

假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業用地土地還原利率為10%。

K倉儲=1字串3

K商業={1－[1/（1+10%）50]}/{1－[1/（1+10%）40]}=1.014

K居住={1－[1/（1+8%）50]}/{1－[1/（1+8%）70]}=0.983

計算綜合用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正係數均為1，當容積率大於3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業用地容積率修正係數為2；居住用地容積率修正係數為1.6.

綜合地價=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91（元/平方米）字串8

土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134.91元/平方米；土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整（註：綜合用地使用年限50年）

綜上所述，分演演算法與合演演算法不僅可以應用於國土部門出讓底價的評估，也可用於綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩餘使用年限有所不同。

需要說明的是，由於房屋與土地的結合極為緊密，當一宗土地被立體化、多層次利用以後，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分演演算法與合演演算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委託評估宗地被高效利用后的實際價值，參考市場上其他類似宗地。