以租代征

“以租代征”實質是規避用途管制制度，規避農用地轉用的總量控制制度，規避農地轉為建設用地的土地收益分配製度，直接進入市場的一種行為。對於農村集體建設用地的流轉問題，無論怎樣流轉，它的前提是必須要遵守用途管制制度，也就是要符合土地利用總體規劃，還要服從國家土地利用年度計劃農地轉用的總量控制，還要參與、服從土地收益由農地轉為建設用地增值收益的分配政策，所以這兩者的區別和界限是明確的。

從表面上看以租代征有利於農民生活的改善，有利於提升地方政府政績、也有利於提高租地企業的經濟效益，似乎符合“三個”有利於的原則。城市郊區，以租代征之風尤為強烈。

以租代征不符合法律規定

根據《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。”從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經批准后或鄉鎮（村）公共設施建設方可使用本集體經濟組織的土地，也就是說其他任何形式佔有農民集體土地進行非農業建設均為非法行為，從而租賃農民集體土地的合同也因違反法律強制性的規定而無效。同時，《農村土地承包法》第十七條也明確規定“承包方要維持土地的農業用途，不得用於非農業建設”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當然無效的行為或合同是得不到法律的保護。

以租代征不能獲得“三贏”

首先對於租地的企業來說，隨著城市建設的飛快發展，農村城市化進程加快，勢必導致租賃的土地將被國家依法徵收，變為國有土地，由於租賃土地合同無法獲得法律保護，所建設的廠房也將依法被徵收，很有可能由於違法建設而得不到任何補償，企業很有可能無法收回投資成本。另外，以租代征這種形式佔用農民土地，租賃期限一般都比較長，隨著土地的不斷升值，土地資源日益緊缺，相應的國有土地使用權費也在不斷上升，如此發展，租賃雙方終究會因租金等問題發生糾紛，由於是租賃合同違法，得不到法律保護，作為以租代征的企業來說很難維護自己的權益，很有可能血本無歸。因此，通過“以租代征”獲得土地的企業來說很難達到“贏”的目的。

其次對於出租土地的農民而言，似乎解決了面朝黃土背朝天的生活，生活得到改善，但是由於租賃合同的違法性，隨著國土資源部嚴查以租代征的違法行為，很多通過以租代征方式取得農民土地的建設項目被緊急叫停，被要求重新恢復耕地用途，而恢復耕地用途需要大量的資金，這些資金往往要求出租土地的農民來承擔，有些建設項目甚至給土地造成永久性損害，而無法恢復耕地的用途。另外，由於糧食價格逐年上揚，中央取消農業稅、種糧直補政策的兌現，農民的種糧的收益逐年提高。因此，對於出租土地用於非農業建設的農民來說，很難“贏”。

最後對於主導“以租代征”的地方政府來說，似乎地方的財政收入得到大幅提高，地方GDP總量也不斷上升，政府似乎看到自己想要的政績。但是，作為政府官員來說，首先要懂法，要懂得依法治國，而“以租代征”是地方政府濫用行政權力的違法行為，這種行為嚴重違反了建設用地的審批程序，違反了《土地管理法》及《農村土地承包法》的相關規定，也違反了國家建設用地總體規劃的制度，導致重複建設的不斷產生，導致社會資源的巨大浪費。因此，對於主導“以租代征”的地方政府官員來說，不但沒有政績，而且嚴重違法。

《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》明確提出，禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有的農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。楊在明指出“以租代征”違法佔地行為嚴重違反了國家建設用地審批程序，違反了國家正常的土地管理秩序，影響了國家宏觀調控政策的落實，使有關政府和部門逃避了耕地佔補平衡義務和土地出讓金等各種稅費的繳納，導致國有土地資產暗中流失。