土地估價

1、土地估價必須依據土地估價的理論和方法。

2、土地估價必須依據充足的土地市場交易資料。

3、土地估價必須考慮土地政策的影響。

4、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。

5、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

(一)土地估價有助於土地交易的順利進行

隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由於土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。

(二)土地估價有助於企業投資決策

土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。

(三)土地估價有助於土地市場的完善

我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥範圍正在逐步縮小，市場配置範圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的徵收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。

(四)土地估價有助於土地市場管理

土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由於土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定:"國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則"。一般地講，土地價格評估應遵循以下原則。

(一)公平原則

遵循公平原則是指估價人員在土地估價中，應以公正的態度，在公開市場條件下求得一個公平合理的土地價格。土地估價是一種主觀與客觀相結合的藝術，估價人員的主觀判斷對估價結果影響較大。因此，估價人員必須公正廉潔，認真客觀地評估，決不能受任何私念的影響，偏袒一方。同時，為求得一個公平價格，估價人員還必須全面地了解市場上土地供需 情況及其他影響因素，提高估價專業水平，嚴格遵循估價工作程序。

(二)最有效利用原則

遵循最有效利用原則是指在一般情況下，土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。土地的權利、經濟用途和利用程度是多方面的。不同的權利形態及不同的用途下，土地的價值不同；同一用途不同利用程度下土地價值也不同。只有當土地利用在當時當地處於最有效利用狀態時，其土地價值才最大。以土地的最大價值進行土地資源配置，有利於土地資源的最有效利用。因此，土地價格評估要以土地的最有效利用為前提。但是，在現實土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，當待估宗地處於非最有效利用時，除個別行政性政策性評估外，應以最有效利用為前提估價。幾種特殊的土地利用是：基準地價評估以估價對象的現狀利用為最有效利用；企業改制、資產清算、地稅徵收、公益用地等估價，以估價對象的現狀利用為最有效利用；農地估價中，未獲得轉用許可的農地以現狀利用為最有效利用，可轉為建設用地者，以實際最佳用途為最有效利用。

(三)替代原則

根據經濟替代原理，在同一公開市場上同質的商品應有相同的價格。根據市場規律，在同一商品市場中，價格相同效用大者需求大，效用相同價格低者需求大。一種商品的價格升高會引起另一種商品的需求增大，則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一時期同一或類似區域，同一用途土地彼此間形成競爭，價格互相影響最後趨於一致。這一原則是運用市場比較法的理論基礎。即在評估一宗地的價格時，可以在同一供需圈內，或同一區域內，調查取得發生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實例，通過對地價因素的比較修正，可求得待估宗地的價格。

(四)預期收益原則

土地價格是土地未來收益的資本化。過去的土地收益不決定土地價格，但有助於幫助估價人員推測未來收益的變化趨勢。遵循預期收益原則是指土地估價應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。預測的未來收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場狀況，經營管理水平下的土地純收益。這要求估價人員必須了解過去的收益狀況，認真分析土地市場的現狀、發展趨勢，以及對土地市場產生影響的政治經濟形勢、各項政策，合理預測各種土地投資行為在正常情況下的客觀的投入產出狀況。對預期收益的預測分析，往往是運用收益還原法和剩餘法評估土地價格的關鍵。

(五)供需原則

由於土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同於一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點。土地的自然供給是固定的、無彈性的：土地的經濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決於需求方的競爭，策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決於需求方的競爭，同時，由於土地的經濟供給在一定程度上是可變的，它對市場價格的影響也很大。由於土地市場的不完全性，以及我國城鎮土地一級市場由國家壟斷，因此，土地價格不可能完全由市場的供給與需求決定，在運用此估價原則時，一定要結合預期收益原則，並充分考慮一些非市場因素對土地價格的影響。

(六)保證農民基本生活原則

中國農村集體土地實行集體經濟組織所有，農民個人承包經營的兩權分離模式。土地，對於農民來說，它不但是一種生產資料，更是一種最基本的生存保障財產。由於中國農村還沒有建立公共醫療、社會養老等社會化保障體系，農民的生老病死全由農民自己解決，因此，農地既具有生產資料的經濟功能，又具有保障生活的社會功能。儘管農地收益較少，但它對農民起到保險箱作用。農地估價一定要考慮農地的雙重功能。如果只根據農地純收益，不考慮土地對農民的社會保障作用，即土地的社會效益等因素，土地價格就不客觀。遵循農民基本生活保證原則，就是指因集體轉移土地所有權而致農民失去土地時，其價格補償應以能保證農民的最基本生活為條件。

基本估價

又分為收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法。

應用估價法

又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大範圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標準，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價係數修正法等。

方法選取

根據《城鎮土地估價規程》的要求，對一宗土地進行估價時，通常要依據評估目的和宗地的用途同時採用上述方法中的兩種，並對兩種方法評估的結果進行分析后取值。

影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

(2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。

土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下，社區總是朝著相互融合的趨勢發展，這使得位於城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值。

還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。

因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地並希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關於城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。

土地位置與價值之間的這種關係還同樣作用於小型地塊。例如，投資者購買了位於舊城改造區或經濟開發區內的某地塊，並寄希望於該地區快速發展而帶動地塊升值，如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對於一類投資者來說是優點而對於另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用於建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低於發展郊外住宅區。

在對市區中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區希望位於公交便利、環境幽雅宜人的地區，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道，而工業廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設施。

“低買高賣”是所有追求利潤的投資者的行動準則，選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地產投資中，時機的選擇具有尤其重要的意義，因為房地產投資往往是長期的。事實上，房地產通常被看作是基本不具備流動性的資產，因為房地產購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難，情況糟糕時，即使白送也可能沒人要。

在所有的房地產投資中，如果是出於投機的目的進行土地投資分析，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間並不產生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。

除了土地的初始購買價格之外，投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的財產稅及土地開發費用。這樣，在土地能夠產生足夠的收益之前，整個投資期內一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本，會根據地塊本身的特點對其加以利用，使土地在此期間也能產生一些收入，用以彌補持續發生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開闢為二手汽車交易市場。

投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機會成本。換句話說，貸款利息可以明確地作為持有土地的一項成本，而那些由於將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基於資金時間價值規則的合理推定。如果投入了資金，它就應當創造收益；因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應當被認為是經營成本。

許多房地產投資者把所投入的資金的時間價值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項資產時不能使投資回報超過持有期間的收益損失，那麼就應當把所投入的資金存入銀行或在別處進行更有效的投資。

土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導向。首先，地方政府可以對整個地區的未來發展產生直接的影響。另外，土地的價值還依賴於煤氣、電力及給排水等市政基礎設旆的供應。一些地區採取限制發放市政基礎設旆接駁許可證的方式來控制地區的增長，由此導致的水電氣供應拖延可能會使得項目開發的時間安排無法實現，因此，土地投資者應儘可能選擇那些開發難度較小的地塊。而從長遠角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導致土地開發成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。

我國土地估價的產生背景和發展過程：

改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提出了客觀需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價中介服務有了更快的發展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業改革和戰略性結構調整中土地資產需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為適應市場上的客觀要求，1993年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。

可以說，土地估價行業是伴隨著土地使用制度改革而產生並發展起來的，到已有二十多年的歷史。在這二十多年裡，土地估價行業在服務於市場經濟建設和國有企業改革、服務於土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業，並取得了輝煌的成就。

1.建立了與我國市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度 在我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資產管理，從土地有償使用到經營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準地價、標定地價、宗地地價、城市地價動態監測系統、征地區片價等地價體系；

建立了從估價機構註冊與公示、估價報告備案、土地資產處置審批改革的管理制度；

建立了土地估價師資格考試、繼續教育、信息公示等土地估價人員和機構的監督管理機制。

2003年12月19日國務院辦公廳轉發了《財政部關於加強和規範評估行業管理意見的通知》(國辦發[2003]101號文)，明確規定土地估價師是根據目前我國社會主義市場經濟發展的客觀需要設置的六類資產評估專業資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估價行業二十多年來改革和發展的充分肯定。

2.形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系。已先後頒布了《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》、《農用地估價規程》兩個國家標準和三個行業標準，以及《土地估價報告規範格式》、《城市地價動態監測技術規範》等技術標準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調查與動態監測》、《中國城市地價圖集》、《城市地產評估》等專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

3.形成了一隻具有規模、專門提供土地估價中介服務的專業隊伍 全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執業註冊的土地估價師上萬人，執業土地估價機構2000家。經過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產處置審批制度、改革土地估價人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價行業的人員素質、機構規模、業務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經形成了一批具有規模的、能夠自我發展，自我約束，自主經營，自擔風險的土地估價專業隊伍。

4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設 據有關部門的不完全統計，1992年以來，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元。土地出讓金收入主要用於地方城市建設，對改善城市環境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準地價評估是土地使用權出讓和土地市場建設的基礎工作。

5.有力地配合國有企業改革　據不完全統計，全國共完成了近6萬家改制企業的土地評估工作，顯化資產幾千億元，僅由原國家土地局和現國土資源部確認和處置的企業數就達200多家，涉及宗地超過10萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產，促進國有經濟的戰略性調整，防止土地資產流失等方面曾發揮了重要作用。

6.土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正、自主發展的道路 2002年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業監督管理方式，強化了行業自律，有力促進了行業自律組織建設。已有28個省、自治區、直轄市成立了土地估價師協會，僅2004年，就有十多個省市成立了土地估價的行業自律組織。