物業租賃

物業租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，它具有自己的法律特徵。

(1)房屋租賃的標的物是作為特定物的房屋

物業的物理特性是空間上的永久性、稀缺性和經濟上的保值增值性，它屬於不動產，這是房屋區別於其他任何財產的特徵。因此，出租人在供應房屋時，只能按合同中規定的標的物出借，而不可以用其他房屋來代替。當租賃合同終止時，承租人也必須按合同規定的標的物還借，而不可用其他房屋來取代。

(2)承租人只享有房屋的使用權

房屋的承租人只享有房屋的佔有權和使用權。因此，不能將其所租賃的房屋擅自轉租，除非已經獲得出租人的同意。

(3)租賃合同必須採用書面形式

房屋租賃關係成立的標誌是租賃雙方已經訂立書面合同。而且，只有書面合同才能明確約定當事人雙方的權利和義務，才能有效地處理將來可能發生的糾紛。

(4)租賃合同必須依法登記

備案登記制度，是政府對房屋租賃實施行政管理的重要措施和手段，它不允許房屋租賃私下交易。雙方當事人應在租賃合同訂立后，領取《房屋租賃證》。

1．按物業租賃方式劃分

(1)定期租賃。定期租賃是指如果房屋不續租，則以合同租期屆滿日為終止期限。定期租賃是物業租賃中最常見的形式。

(2)不定期租賃。不定期租賃是指房屋所有者隨時可要求收回房屋。

2．按租賃房屋的用途不同劃分

按用途劃分可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業用房和生產用房等。其中住宅租賃最為常見，商業用房和辦公用房租賃也隨著市場經濟的發展日益增多，並已形成專業化管理。

3．按租賃房屋的性質劃分

按性質劃分可將房屋分為公房租賃和私房租賃。

按照《城市房屋租賃管理辦法》規定，凡是公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋都可以依法出租。但是若有下列情況之一均不得出租：

①未依法取得房屋所有權證的；

②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權屬有爭議的；

⑤屬於違章的建築；

⑥不符合安全標準的；

⑦已抵押，未經抵押權人同意的；

⑧不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。

1．為承租人服務的原則

物業管理企業接受開發商或其他出租人委託，從事房屋租賃業務，必須維護租賃單位或租賃人的合法權益。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權利和義務，提高為承租人服務的質量。

2．維護租賃房屋的原則

作為出租入或者委託的物業管理企業，應監督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設備，嚴格執行設計要求，控制房屋用途的變化。同時，搞好房屋、設施的維修與養護，延長房屋的使用壽命。

3．提高經濟效益的原則

房屋租賃是一種商品交換的經濟活動，出租者交出房屋使用權，就是為了換回房屋的交換價值，這不僅是為了實現房屋再生產，而且還是為了得到房屋商品的利潤。因此物業管理中的租金收入．就是為了提高房管企業和個人的經濟效益與收益。

4．保證租賃關係正常化的原則

租賃關係的正常，涉及千家萬戶的利益，也關係到社會的安定團結。因此，雙方都必須嚴格遵守國家的有關法律和規定，堅決抵制違反法律、法規與租賃合同的行為。

5．充分發揮房屋效用的原則

房屋的物理性能是房屋的建築結構、採光、釆暖、通風、隔音等適應各種特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋設計要求和建築形式，按照設計要求和房屋性能來使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結構，以免影響建築安全和使用安全。

由於物業價值的高昂性，使得許多人存在購房困難，同時考慮到城市流動人口的要求等，房屋租賃仍然是不可缺少的一種交易形式。在相當長的時期內，租賃仍將是房屋流通中的一種重要形式。其作用是：

首先，目前我國正在積極推動住房制度的改革，鼓勵個人購買住房。在各種優惠政策的推動下，個人購買住房已經成為一種主導趨勢。但是由於我國各地經濟發展的不平衡，有些家庭無力購買住房。那麼，通過房屋租賃就可以滿足這部分人的需求，這是保證社會和諧安定、人們安居樂業的一個重要條件。

其次，隨著我國改革開放力度的不斷加大，特別是社會主義市場經濟體制的建立和發展，必然帶來大量的人口流動，譬如經商、求職、辦企業等。這些企業和個人，相當部分不需要或者無力購買住房或辦公用房。通過房屋租賃就可以滿足這部分人的需求，而且隨著經濟的發展、社會交往的擴大，這種需求呈現逐步擴大的趨勢。

所以，無論從怎樣的一個意義上來說，物業租賃都是一種不可缺少的重要房屋交易形式。

(1)物業委託出租登記

凡辦理物業委託出租的客戶，須攜帶該物業的有效權屬證明、業主的有效身份證明的原件，以及共有人同意出租的證明材料，進行出租登記。受委託人辦理出租登記時，還需出具委託人的書面證明，並由物業管理企業留存。

(2)客戶委託承租登記

凡辦理委託承租的客戶，須攜帶本人有效身份證明或戶籍證明，境內單位須攜帶有效營業執照副本，境外人士須提供有效護照或回鄉證明，填寫需求表並簽署協議。中介成功后，需按協議交納一定的服務費。

(3)物業勘察、評估

委託出租的物業需要進行價格評估時，應由估價人員與客戶預約上門勘察。根據物業的基本情況，並結合本地租賃價格的行情，確定物業的租金。達成一致后，由客戶簽署協議，並按約定支付相應費用。

(4)委託確認，簽訂合同

經企業中介、實地看房后，達成出租/承租意向時，由出租方、承租方分別與物業管理企業(中介企業)簽訂確認書。隨後，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。

(5)費用收取，登記備案 租賃合同簽訂后，出租方一般應支付相當於1個月租金的中介服務費，承租方支付押金和至少第一個月的租金。出租方還可以自行或委託物業管理企業到有關部門辦理登記備案手續，並按合同約定繳納相關稅費。

(6)房屋交驗，租后服務

房屋租賃合同簽訂並付清各項費用后，由業務員按規定時間陪同租賃雙方進行房屋交驗。同時，物業管理企業還可以根據需要，開展租金代付與代收、物業保險、裝修裝飾、維修養護等一系列的租后服務。

如果企業認為必要，還可考慮由公司向出租人贈送災害險和盜竊險。