房屋租賃糾紛

房屋租賃糾紛，既包括公有房屋租賃的糾紛，也包括是私有房屋租賃的糾紛。公有房屋的租賃糾紛由來已久，而且早就存在。問題的癥結往往是，尚在轉制或尚未轉制的國有物業公司自身的問題所致，暫不細述。這裡主要討論私有住房租賃中的糾紛，主要有四種情況。

1．租期及押金糾紛

私有房屋的租賃活動往往是投資活動，受租賃市場的周期性影響較大。由於租賃市場的供方競爭，導致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發現廉價的租金或其他租賃條件更加寬鬆的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結束，就毀約終止合同：反過來，出租人也因為市場的變化，毀約終止合同，這都導致糾紛發生。同時，由於租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導致對押金的爭議和糾紛。

2．房屋水、電、煤費用糾紛

這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由於租賃合同是房地產經紀機構介紹訂立的，但是房地產經紀機構沒有作為租賃管理人參與管理和監督，有些承租人乘出租人不在現場，往往不預先告知而突然解約，並拖欠水、電、煤氣及其他有關費用，一走了之。這給出租人帶來損失，從而引起糾紛。

3．房屋設備的使用及賠償糾紛

房屋租賃中，租賃雙方對房屋的裝修、設備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設備都比較好，而出租人也會明確要求使用人應當注意保護裝修和設備，但使用結果未能達到雙方預先約定的結果，可能引起糾紛。或者是使用人認為房屋的裝修及設備未達到出租人承諾的水準，或者業主認為使用人損壞了裝修及設備，等等，這些都會引起糾紛。目前，我國對房屋租賃中的房屋使用的結果沒有明確的監督條件。有些城市的房地產經紀機構雖然願意接受租賃業務委託，但不願意承擔租賃合同訂立后的委託管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關係，但無租賃管理的糾紛不少。

4．租賃備案糾紛

對於房屋租賃合同，有些城市要求向所在地房地產管理部門辦理備案手續，有些城市沒有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執——詞，結果發生糾紛。

產生房屋租賃糾紛的原因主要有以下幾個方面：

一、缺乏法律知識，法制觀念淡薄

房地產租賃是一種民事法律行為，涉及當事人的權利和義務。租賃關係的建立，必須經過一定的程序。簽訂租賃合同是建立租賃關係必需的法律行為，其主要條款必須具備。內容必須完善。但由於有些租賃當事人缺乏法律常識，對合同的重要性認識不足，在簽訂合同時，對涉及雙方當事人權利義務條款未作明確規定，造成了不履行合同的矛盾和糾紛，還有的為了規避法規，偷漏稅費，對租賃行為故意隱瞞，不申請、不報批、不辦理租賃審核立契手續，由於沒有取得合法租賃的批准手續，以致在發生糾紛時才知道依法辦理租賃審核手續的重要。實踐中還有一些當事人，由於法律觀念淡薄，不履行或不完全履行合同規定的權利和義務甚至故意侵犯對方當事人的合法權益，造成租賃糾紛。

二、一些單位忽視政策法律規定，高價租用私房

隨著經濟體制的改革，企業自主權的增強，一些企事業單位享有了較多的自主權。為了獲取更大的經濟效益，設立更多的、更好的商品銷售網點或推銷處，就忽視了國家關於機關、團體、企事業單位不得租用私房的規定，擅自租用私房，甚至出高價，使一些房地產出租者乘機抬高租金，或無理終止租賃關係造成租賃糾紛。

三、房屋租賃管理乏力，管理制度滯后

房地產租賃管理作為房地產業管理的一個重要方面，同整個房地產市場管理制度一樣，由於租賃管理法規特別是具體的管理辦法存有不完善、不配套的問題，各地房地產管理部門對租賃市場的管理乏力是普遍存在的現象，因而在租賃市場中存在不少租賃無合同或者合同不完善、租期無限制、權利義務責任不明確的問題，同時還有大量的租賃活動沒納入房地產租賃市場的管理，沒有辦理租賃登記手續，致使一些租賃矛盾解決起來無依據，從而發生爭執，形成糾紛。

房地產租賃糾紛的產生和發展具有多樣性、複雜性的特點，有些糾紛處理起來較為困難，因而要具體情況具體分析，具體問題具體對待，既要堅持依法辦理，又需運用行政手段、調解手段等有效方法解決。在處理租賃糾紛寸應堅持的原則是：

一、維護當事人合法權益的原則

公民和法人的合法財產受法律保護，這是我國法律規定的，任何單位和個人都不得侵犯。房地產租賃是建立在自願、平等、等價、有償基礎上的民事法律關係，雙方當事人既享有各自的權利又應承擔各自的義務，一方當事人權利的實現靠的是對方當事人義務的履行，—方不履行自己承擔的義務，他方就無法實現應享有的權利。只有嚴格履行合同，雙方當事人的權益才不受侵犯。因此在處理糾紛寸，對不履行合同的行為，要認真查明，分清責任，予以制裁，依法令其承擔民事責任，支付違約金，賠償因其不履行合同而給對方當事人造成的損害。

二、以事實為依據，以法律為準繩的原則

這是處理房地產租賃糾紛案件的一項重要原則。對房地產租賃糾紛案件，必須堅持調查研究，查清事實，根據國家法律和行政規章、地方性法規和政策的規定進行處理。凡符合法律的行為、要求、主張要予以支持保護，凡不符合法律、法規規定的行為、主張、要求，要予以駁回、制裁。

對於強佔、毀壞公私有房屋，造成嚴重後果，或利用房屋租賃進行投機倒把活動及其他違法活動的少數人要繩之以法。

目前，審理房地產租賃糾紛案件的主要法律依據有：《城市房地產管理法》、國務院發布的《城市私有房屋管理條例》、《民法通則》、最高人民法院《關於貫徹執行(民法通則)若干問題的意見(試行）》、國家建設部發布的關於房地產租賃管理的規章，以及省市人大、省市人民政府，城市人民政府制定的有關地方性法律和規章。

三、實行調解、仲裁和司法審判相結合的原則

房地產租賃糾紛的大小不同，複雜難易程度也不盡相同，而且這類糾紛屬人民內部矛盾，解決此類糾紛應通過多種途徑。對於情況較清楚、是非較明顯、矛盾不複雜的糾紛，可通過所在街道、居委會或基層房地產交易管理部門調解解決；對爭議較大的糾紛可由行政仲裁機關裁決；對嚴重影響、侵害當事人合法權益，情況又較複雜或不服裁決的案件，則可訴請人民法院審理。仲裁機關、人民法院在審理租賃糾紛案件時也應先調解，做說服教育工作，使有關當事人信守合同，履行約定，互諒互讓，凋解無效時再依法裁定或判決。

四、有利於穩定房地產租賃秩序的原則

由於房地產租賃活動越來越頻繁，房地產租賃市場越來越廣闊，房地產租賃市場的穩定和發展，對於社會主義大市場的穩定和發展，對於社會的安定，對於人民群眾的工作、生活都具有重要的意義。因此，在房地產租賃糾紛的處理中應注意尊重歷史，面對現實，兼顧雙方利益，維護租賃關係，保護承租人的續租權和優先購買權。對一些由於多方面原因雙方當事人沒簽訂書面合同或沒辦理有關手續的，一方當事人藉此提出變更或終止租賃合同引起糾紛的，只要查清其租賃關係確系既成事實，又沒有其他違法行為，就應在對當事人批評教育、並令其補辦有關手續之後，確認其租賃關係有效。這樣，可有助於維護當事人的合法權益，穩定租賃秩序，以免發生更多的糾紛。

(一)租金支付糾紛

這是房地產租賃中最為常見的糾紛。出現租金支付糾紛后大致會出現三種處理方法：

(1)租賃雙方協商一致，要麼房客及時付清租金，要麼房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

(2)比前一種情況更進一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產生的違約責任問題，在分清責任的前提下一併解決，並繼續履行租賃合同。

(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續履行合同的基礎，或由雙方協商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關係。

(二)損害賠償糾紛

房地產租賃關係中的損害賠償糾紛同其他法律關係中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償等。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關係結束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此，法律法規並無明文規定，目前只有上海市高級人民法院內部對此有審判指導意見，大致內容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什麼原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經評估后的裝修費的殘值部分，以此體現公平原則；但如果合同對此有約定的，按約定處理。小編認為，這一規定未必能體現公平原則，因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房東又並不需要房客對房屋所作的那些裝修，那麼要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

(三)其他方面的糾紛

房地產租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產租賃期間出售的優先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。