物業管理系統

隨著信息時代的到來，企業的生存和競爭環境發生了根本性的變化。對於企業而言，信息化無論是作為戰略手段還是戰術手段，在企業經營中發揮著舉足輕重的作用。網際網路的迅猛發展為企業帶來了極大便利，企業的運行將更多依賴信息系統的支持，信息系統成為確保企業經濟效益、運行效率的重要手段，甚至成為企業盈利的直接手段。因為傳統的辦公方式效率低，工作強度大。人們需耗費大量的時間和精力去手工處理那些繁雜、重複的工作，而手工處理的延時和差錯，正是現代化管理中應該去除的弊端。

長期以來，舊有住宅納入到物業管理之中的很少，就是新建的住宅小區儘管實行了物業管理，但投入的管理力量遠遠不夠，所以有很多小區的物業管理工作只停留在看看門、掃掃地、補補漏、收收垃圾等很淺的層次上。又由於物業管理企業的啟動基金不足，多種經營服務不善等，導致招不到專業水平高的工作人員，再加上管理手段落後，所以就很難提高物業管理企業的效益。小區管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區物業的資源。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩瑣碎，還經常出現錯誤，給廣大業主帶來很不便。

物業管理行業是房地產行業的一個重要組成部分，隨著房地產行業的快速發展，人們逐漸接受了物業管理這一管理模式。良好的物業管理已經成為樓盤銷售的重要因素，也成為業主或租戶選擇物業公司的重要考慮因素。

物業管理系統的主要功能如下：

人事管理子系統

從員工的招聘、任用到員工的離職進行全面有效的管理，詳細記錄員工的個人資料、家庭成員、員工合同、崗位考核、在職培訓、離職手續辦理等資料。

房產信息管理

記錄管理區、大樓、樓層、房間及配套硬體設施的基本信息。主要模塊：項目（小區、寫字樓、別墅等）基本信息管理、樓宇基本信息管理、房間管理信息模塊

客戶信息管理

實現對業主購房、出租、退房的全過程管理，可以隨時查詢住戶歷史情況和現狀，加強對業主及住戶的溝通和管理。包括業主信息管理、業主家庭成員、車輛信息、電話信息、寵物信息、報修欠費歷史等信息。

租賃管理

提供給物業公司的房產租賃部人員使用，能夠對所管物業房產的使用狀態進行管理，可以按租賃狀態等方式進行分類匯總、統計，還可根據出租截止日期等租賃管理信息進行查詢、匯總，預先對未來時間段內的租賃變化情況有所了解、準備，使租賃工作預見性強。包括合同管理、調租、退租等；到期提醒設定：可設置在合同到期日多少天前自動提醒，在界面上相應的租戶以不同顏色顯示

租賃合同管理

對租賃合同進行管理，合同的中止、續簽、延期、作廢、變更等進行管理，可以進行實時查詢統計

收費管理

物業收費管理信息系統是整個綜合物業管理信息系統的日常業務管理模塊，對物業管理公司的經營管理工作起到至關重要的作用。在收費管理中，系統將收費分為社區、大樓、樓層、房間等多個級別。主要功能模塊：收費項目定義、合同管理、應收款管理、實收、欠費管理、收費情況統計查詢

工程設備管理

建立設備基本信息庫與設備台帳，定義設備保養周期等屬性信息；對設備運行狀態監控並生成運行記錄，故障記錄等信息，根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的設備；對出現故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完工驗收、回訪等實現過程化管理；

客戶服務管理

為客戶訂閱或收發郵件、書報期刊，為客戶出差定票等是一些物業管理公司的服務性業務。主要模塊有日常服務管理、客戶投訴管理、報修管理、社區活動管理；本模塊從服務申請、派工、完成、回訪、統計等流程化日常服務管理功能。

保安消防管理

消防保安管理是企業正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。

保潔環衛管理

環衛管理主要包括三個方面：綠化管理，保潔管理，聯繫單位。綠化管理即綠化安排及維護記錄，保潔管理包括清潔用具管理、保潔安排及檢查記錄，聯繫單位即聯繫單位信息及聯繫記錄。

採購庫存管理

物資管理信息系統為企業提供了一種管理庫存的電子集成化方案，從採購、入庫，到庫內作業、出庫、核算等。主要模塊：採購計劃管理、供貨商管理、

物料檔案管理、物資入庫管理、物資出庫管理、統計查詢

能耗管理

公共區域儀錶的定義、維護，定期抄表，對抄表結果進行查詢統計，對不同年度、不同項目之間的能耗情況進行對比

資產管理

對公司固定資產、低值易耗等的台帳進行登記管理、使用變更情況、折舊情況進行什麼

記錄。

集團辦公管理

內部溝通：即時通信、內部郵件（支持簡訊群發）、文檔管理、車輛管理、會議管理等。

個人事務：工作計劃（日程安排）、工作日誌（任務/計劃完成反饋自動添加、臨時工作錄入）、未完成/持續進行工作自行添加至當日工作計劃。

工作流：發起審批、工作表單導入/自定義。

合同管理

合同類別與供應商信息管理，合同簽訂審批流程管理；合同歸檔、變更、終止、解除、續訂管理；合同收付款計劃管理，支持合同件掃描歸檔、查詢。

決策支持

系統專門針對決策層的需求提供各種統計數據及分析圖表，企業領導可隨時隨地查看公司最新營運統計資料，主要功能：按管理區、大樓統計出費用收繳情況，收費率統計，收費年、月、日報表；可分別按管理區、大樓統計出租率；所有統計功能均可生成柱狀，餅狀及曲線圖；

系統維護管理系統

主要模塊：系統初始化設置、系統編碼管理、系統許可權管理、操作日誌、

數據備份、數據恢復、清空數據

其他介面系統

全面的物業管理系統還應該包括 樓宇自控系統、門禁考勤系統、停車場管理系統、智能監控系統、安全防護系統、巡查管理系統等的集中後台控制和管理，可以實現通過網通、電信、移動等運營商的簡訊網關群發簡訊的功能，以及我們獨有的動態、智能工單派發技術等，由於其後端一般均採用統一的計算機網路平台和系統平台技術，因而很容易實現各個系統之間的互聯、互通和信息共享。可在通用物業管理業務平台技術基礎上，針對各物業公司物業管理項目的實際運作模式做進一步的開發和集成工作，並結合數據結構和工作流定製技術，最大程度地實現整個產品的適用性和可擴展性。

費用錄入 走表管理 費用收取 費用設置 單價設置 幣種

銀行托收 恢復回盤 銀行設置

由於物業管理制度在我國還不夠規範，物業管理涉及的範圍較為廣泛，管理內容繁雜，加上政策性變動因素，日常工作中需要耗費大量人力和物力，為了提高物業管理公司的管理水平提高工作效率，必須對物業管理的各項工作進行規範化管理，如人事管理制度規範化、工程設備檢修保養運行記錄規範化、保潔綠化工作規範化等；只有做到各種工作規範化，才可以通過規範化操作對員工工作進行指導，提高員工工作效率與技能，並且為減少人事變動給公司帶來損失與降低新員工的培訓成本；規範化的手段多種多樣，如員工工作手冊、ISO9000質量認證體系等，而採取現代計算機管理手段是一種行之有效的解決方法，越來越多的物業管理公司走上了信息化的道路，通過適合公司情況的物業管理軟體來協助物業公司進行規範化、精細化的管理，來實現提高整體的管理水平。

就我國物業行業發展的整體狀況而言，雖然較比國外還稍顯稚嫩，但不可否認的事實是物業管理行業的興起與發展在我國已經走過不多不少三十個年頭了。而物業管理軟體在行業內的應用，在進入21世紀以來也正經歷著歷史性的改革，逐漸從傳統的物業軟體向網路化的在線軟體轉變。因此，我國物業管理軟體的市場可以分為傳統的物業管理軟體和網路版的物業管理軟體兩種。

傳統的物業管理軟體是指由企業自身向軟體企業訂製，打造適合於企業自身特點的管理軟體。這種軟體的缺點是需要花費大額的資金購買自己的資料庫，培養專業的技術人員及維護系統的正常運行。優點是能夠在一定程度上把握企業自身的信息安全，防止機密外泄。

網路版的物業管理軟體是指由軟體開發商自己研發的通用軟體，能夠在基本、普遍的功能上滿足更廣泛意義上的同一類型企業。這種軟體的缺點是發展的階段尚淺，沒有形成穩定的行業規範。再加上開發商良莠不齊，產品質量和售後服務得不到保障。優點是價格比較便宜，使用方便、快捷，特別適合我國中小企業的廣泛應用。

功能層次

國外的不太清楚，國內的有幾個板塊，一種是簡單點的純C/S的單機應用的系統，或基於單機使用的藉助VPN或遠程接入組件達到聯網效果的系統，這一類的系統只能滿足小型企業的簡單管理。這一類的系統往往都是九十年代的開發語言開發，所以在軟體的架構方面有一定的局限性。

第二類是2000年以後的開發語言開發的系統，這一類的系統一般在技術方面都比較先進一些.

從功能上講呢，物業管理軟體分為幾個層次:

一。功能簡單，單機使用，資料庫用ACCESS或VF等開發的小型桌面資料庫，只涉及到物業公司簡單的收費及日常信息記載，而且軟體界面不美觀，功能比較膚淺，穩定性比較差

二。功能有一定的靈活性，單機使用，用到sql資料庫，只支持單個樓盤的區域網使用，要多個樓盤網際網路連接的話要藉助VPN或遠程接入組件來變通實現，但這個也不是正真意義上的網際網路連接，他相當於從伺服器發送過來一個界面的遠程桌面的形式，這樣的應用形式對伺服器的壓力相當大，輸入法/客戶端的列印驅動都要裝到伺服器，並且本地列印的速度非常慢等等，很多不利因素.

三。應用B/S架構的物業管理軟體，這一類產品在物業軟體行業比較少，因為物業行業不同於別的行業，他在管理的時候數據的瀏覽量相當大，運算量也比較大，並且客戶的需求千變萬化，個性話的設置比較多，因此,B/S的網頁形式的物業管理軟體在應用時有一定的局限性.

四。應用最新技術開發的系統如微軟的.net的語言，所開發出來的系統支持網際網路直連，並且由於開發語言比較先進，所做出來的系統界面比較美觀，技術實力強的公司的產品功能也比較靈活，模塊也比較豐富，如果有大型物業公司的深入應用的話，這一類的產品的功能也比較深入細緻，更加人性化。有些軟體還配備有數字化社區，以網頁的形式展現給業主客戶，客戶可以在網上查看自家的費用和提交服務派工單等等。隨著社會經濟的不斷提升，物業公司也不斷壯大，這樣的集中式應用的系統能更好的滿足大中型物業公司的集團管控的管理模式，所有樓盤數據放在統一資料庫，總公司領導或財務人員所要的匯總報表及分析報表一目了然，實時反映，因為支持網際網路直連，所以不受地域的限制，並且這一類的系統一般都是整體解決方案，功能涉及到物業公司的各個職能部門。這一類產品也是物業軟體的發展方向.