業主委員會

業主委員會，是指由業主選舉產生，是業主行使共同管理權的一種組織形式。

一般情況下，業主委員會有兩種產生方式：

1、首屆業主委員會由小區全體業主投票選舉產生；

2、根據小區業主大會議事規則約定的規則進行選舉產生。

業主委員會通常為5~11人，也可以根據小區情況在議事規則或管理規約中對委員人數進行約定。

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

業主委員會委員必須符合下列條件

1．是本物業管理區域內業主；

2．能夠遵守物業管理法規、規章、規範性文件和業主公約、業主委員會章程；

3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責；

4．品行端正無劣跡；

5．熱心公益事業。

1.《物業管理條例》規定:

業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

2.《業主大會議事規則》的規定:

比如原上海市房屋土地資源管理局頒布的《業主大會議事規則》（示範文本）【滬房地資物[2008]389號】規定：

業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：

（一）擬訂選聘物業服務企業的方案，報業主大會決定；

（二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；

（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；

（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；

（五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建築物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；

（八）對違反管理規約的行為進行處理；

3.《業主委員會工作規則》的規定:

業主大會可以制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》對業主委員會的職責作出更具體的規定，比如成都市房產管理局頒布的《業主委員會工作規則》（示範文本）【成房發[2007]87號】規定：

業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案，提交業主大會會議決定；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，提交業主大會會議決定；

（五）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築區劃內物業共有部分的使用、收益方案，提交業主大會會議決定；

（六）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定；

（七）根據業主的提議，擬訂本建築區劃的劃分、調整方案，提交業主大會會議決定；

（八）初審物業服務企業或者其他管理人制訂的年度服務計劃，提交業主大會會議決定；

（九）提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員；

（十）監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同，並每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。

（十一）監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理；

（十二）督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；

（十三）督促未按照管理規約的約定繳存建築物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建築物及其附屬設施維修資金。

（十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬於業主大會的財物進行妥善保管；

（十五）及時了解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定；

（十六）協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關係，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛；

（十七）加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力；

（十八）建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的諮詢、投訴和監督，並定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告；

（十九）依法忠實履行職責，執行業主大會決定；

徠（二十）定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督；

（二十一）按規定建立業主委員會信用信息；

（二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；

（二十三）不得以業主委員會名義從事與本建築區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建築區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；

2003年，《物業管理條例》出台，它第一提出了“業主大會”這個概念，並且還把名稱為“業主委員會”的小組，確定為“業主大會的執行機構”的法律地位。

2007年《物權法》出台，它更從人大立法高度確立了業主組織——業主大會和業主委員會的法律地位。

儘管2007年《物業管理條例》修改之後取消了業委會是業主大會的執行機構的限制，但是其決定內容和效力還受到《物權法》第七十六條的限制。

把“業主委員會”規範為“業主委員會執行業主大會的決定事項”

一直以來，中國物業管理實務中就存在著業主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規範等問題，致使在物業管理法律關係中，物業管理公司處於強勢地位，在物業管理過程中常常發生損害業主合法利益的情況，這種狀況已經成為阻礙中國物業管理朝更高水平發展的的重要因素。

因此，如何使業主委員會走出這種法律困境，更好的發揮其在業主自治中的應有作用，成為我們必須共同面對並加以解決的一個課題。

困境一：業主委員會的法律地位不明確

中國法律規定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、國家，社會組織要成為民事主體，要麼具備法人資格，要麼屬於其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權利能力和行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人必須符合下列四個條件：

（1）依法成立；

（2）有必要的財產或者經費；

（3）有自己的名稱、組織機構和場所；

（4）能夠獨立承擔民事責任。

其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關於其他組織的規定，但是《民事訴訟法》第四十九條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”最高人民法院關於適用若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確，其中第四十條規定：“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”由此可見，其他組織是受中國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合夥企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。

法人和其他組織的差別主要表現為能否獨立承擔民事責任，法人能夠自己獨立承擔民事責任，與其成員的責任是嚴格分離的，如公司的責任與股東的責任相互獨立；其他組織則不能獨立承擔民事責任，其責任與成員的責任雖然在一定限度範圍內分離，但是成員必須承擔最終責任，如合夥企業超出合夥財產範圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。

根據中國《物業管理條例》（以下簡稱為條例）關於業主大會和業主委員會的規定，業主大會是由全體業主組成並代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織，履行下列六大職責：

1．制訂、修改業主公約和業主大會議事規則；

2．選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

3．選聘、解聘物業管理企業；

4．決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

5．制訂、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

6．法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

《條例》第十五條規定業主委員會是業主大會的執行機構，履行以下五項職責：

1．召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

2．代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

3．及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

4．監督業主公約的實施；

5．業主大會賦予的其他職責。

經過對比后我們可以得出以下結論：

第一，業主大會既有制定業主公約等內部規章制訂權，又擁有進行“選聘、解聘物業管理企業”、“決定專項維修基金的使用、續籌”等民事活動的資格，還能夠代表全體業主對公共場地、設施設備行使財產權；

第二，業主委員會只是業主大會的一個常設執行機構，根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務，對外可以根據業主大會的決定與物業管理公司簽訂合同，本身沒有獨立的意思能力；

第三，業主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格，所以業主委員會不是法人。

第四，在物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責任上分析，業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任。

2003年8月20日發布的《最高人民法院關於金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》指出金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，可以以自己的名義提起訴訟；

2005年8月15日發布的《最高人民法院關於春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》指出業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的法律後果由全體業主承擔，業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。根據這兩個司法解釋，業主委員會在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。

困境二：業主委員會的運作程序亟待規範

《條例》和《業主大會規程》雖然明確規定“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是對召開業主大會的條件、業主委員會的組織保障、對業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等都沒有具體規定。

《條例》規定“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉行產生業主委員會”，沒有具體規定業主大會召開的條件（物業交付時間、入住比例等）。建設部《業主大會規程》規定“業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。”

“籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。”這就是說，如果建設單位不參加業主大會籌備組，業主大會就不可能成立，也就不可能產生業主委員會。而現實生活中建設單位及前期物業管理公司出於利益考量（如存在建設質量問題、害怕失去物業管理地位等）而不願意成立業主大會的大有人在，這樣業主委員會的組建也就不可能順利進行。

中華人民共和國民法典

2020年5月28日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過的《中華人民共和國民法典》中規定：

第二百七十七條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

主要內容:

(1)除第一次業主大會以外，以後各次業主大會舉行的時間、地點、召集人和主持人；

(2)業主大會的職權；

(3)業主大會的議案提交辦法和對議案的表決辦法；

(4)業主委員會候選人的條件和產生辦法；

(5)業主委員會委員的人數和選舉辦法；

(6)業主委員會委員的待遇和任期；

(7)業主委員會委員的罷免程序；

(8)業主的權利和義務；

(9)《業主公約》的生效條件；

(10)修改《業主公約》的條件和程序。