商業營銷

營銷從廣意的角度來理解，社會生活中的一切行為都可以看作是營銷，求職，融洽人際關係，激勵團隊，教育孩子仍然都是一種。因此，營銷並非只是在商業領域才適用，對企業也適用，它應該是一種思想，一種人們解決資源的有限與慾望的無限之間矛盾的一種手段。

商業廣場營銷策劃 佛山時代廣場總體策劃 第一部分 客戶定位

投資者

這部分客戶以佛山本地人為主，有富餘的資金，對本地商業發展充滿信心，同時亦認同項目的經營理念，希望通過購買商鋪能獲得穩定的租金收益，達到保值增值的目的。但由於目前佛山當地批發行業缺少有產權的商鋪供市場買家投資源，因而，項目推出的商鋪能滿足市場需要，同時，發展商在售出商鋪時有必要統一提供一定的租金保證，降低投資者的投資風險，以增強其投資獲利的信心。

此部分買家以投資為主要目的，對於單價的敏感度相對較低，但對於商鋪的總價會比較關注，因此，出售商鋪的總面積不宜過大，同時，由於其自身不準備經營，只為取得穩定的租金收入，因此，提供固定的回報收益將是吸引其購買的重要因素。

 經營者

此部分客戶目的購買商鋪以供日後經營，此部分客戶對經營行業、市場情況都較為熟悉，但由於其需要投入較大量的前期資金成本，因而需求有較靈活的付款方式及付款時間。

 品牌商戶

為提高項目的整體形象檔次，需要引入個別知名度較高的品牌商戶，因此對此部分的商戶應提前接觸，在商鋪位置上應優先給予考慮，在租金方面給予較多讓利，以吸引其進駐，同時此部分鋪位可以帶租發售的形式。

 大型商家

此部分客戶以租為主，同時需要有較大的使用面積，如果有良好的投資前景，亦會考慮購買商鋪作為穩定的經營場所，因而針對該部份客戶建議可提供租金與樓款結合的形式，即客戶在租期內可把原租金作為樓款一部分，以吸引其購買。

 普通商家

為時代廣場今後的主力經營商家，該客戶群主要來源於正待拆遷的火車站五金批發市場、敦厚五金批發市場的現有經營者，其市場空間將超過20000㎡，其次是安安五金批發市場、佛山綜合批發市場、城北五金批發市場的部分看中長期經營的商家。

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超前的經營理念和經營模式

項目的獨特定位及個性

首個擁有產權的批髮型商業項目

極具潛力的投資前景

1、租售策略

目前佛山大型商業物業常見的推盤方式分析

 統一出租

優點：發展商能有組織地進行統一招商、統一經營、統一管理，易於營造商業氣氛，物業經營情況較佳，利於形成整體品牌及市場效應。

缺點：發展商的資金回收期長，前期的投入資金較大，發展商需具有雄厚的資金實力之外，同時需具備強有力的物業經營管理能力。

佛山廣場、百花廣場等物業均採取上述的統一出租的推盤方式，開業至今，雖然物業的經營管理較好，商業氣氛較濃，但發展商的資金回收期較長，同時阻礙了發展商的其他項目的投資及開發，不利於企業的未來的整體發展。

 分割出售

優點：項目可以較快地回籠資金

缺點：招商難度大，商場後期經營管理難統一，難以形成整體效應。

佛山城市廣場採取分割出售使用權的形式進行銷售，雖然取得不錯的銷售業績，但商場在賣散之後，發展商無權對商場進行統一的經營，同時由於小業主的意見難以統一，整個商場的經營容易陷入困境，商場的品牌及升值潛力容易受損，難以形成長期的整體效應。

2、對本項目推盤方式的建議

統一出租雖然對於商業整體經營成功最為有利，但發展商投資回報期太長，整體出租不利於本項目的資金運作，發展商承受的資金壓力、經營壓力較大，同時難以開發後期項目，不適合本項目。

分割出售雖然能在短期內回籠資金，但由於項目賣散后，招商困難重重，同時發展商無權對商場進行統一經營，項目後期的經營難度大大增加，陷入困境的可能性大大增加。主力品牌店進駐可能性極小（由於剩餘面積分散，不能滿足主力品牌商戶的大面積承租的要求），主力品牌店未能進駐，對經營者造成影響，缺乏經營信心，而投資者未能得到預期的回報，投資信心受到嚴重的打擊，從而導致項目未能形成整體的商業效應，影響項目的銷售。同時從發展商長遠發展角度來看，項目的經營不善，間接對發展商的聲譽、品牌及以後投資開發其他項目將造成不利的影響。因此不適合本項目。

3、為本項目度身定做的租售策略

 以售為主，租售結合

項目整體以售為主，通過返租回報及帶租約發售的形式進行統一經營，在銷售同時輔以對大商戶的招商，通過大商戶進駐的影響力帶動整體銷售。

 租售策略註釋：

利用銷售部分面積回籠一定的資金，減輕發展商的資金壓力。

可預留出租部分用於大商戶的招商，營造品牌效應，促進其他商鋪銷售。

發展商作為主導者與投資者、經營者三方共擔風險，增強投資者及經營者的信心及對發展商的信任。

發展商採取返租回報，利於發展商對項目後期的統一經營，形成規模效應，為發展商以後開發其他項目創造有利條件。

 租售分區及比例

項目銷售部分包括：首層約六成面積的鋪面進行銷售，預留東向入口鋪面進行品牌大商戶的招租，約佔首層總面積的四成；

二層約六成面積的鋪面進行銷售，預留部分二線鋪面進行招租，約佔二層總面積的四成。

三層約全層進行使用權銷售。

項目出租部分包括：以娛樂、休閑為主的四層全層，以及上述的首、二層的部分用於出租的面積。

項目商場各樓層預計租售面積表