建築物折舊

根據建築物折舊的原因，可將建築物的折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建築物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為以下四個方面：

1)自然經過的老化，主要是由自然力作用引起的，如風吹、日晒、雨淋等引起的建築物腐朽、生鏽、風化、基礎沉降等。它與建築物的實際經過年數(建築物從竣工之日起到估價時點止的日曆年數)正相關。

2)正常使用的磨損，主要是由人工使用引起的，它與建築物的使用性質、使用強度、使用年數正相關。例如，居住用途建築物的磨損要小於工業用途的建築物的磨損。

3)意外的破壞損毀，主要是由突發性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災；人為方面的，如失火、碰撞等。

4)延遲維修的損壞殘存，主要是由沒有適時地採取預防、養護措施或修理不夠及時引起的，它造成建築物不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損、牆體或地面有裂縫、洞等。

功能折舊是指由於消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建築物在功能方面的相對殘缺、落後或不適用所造成的價值損失。例如，某建築式樣過時，內部布局過時，設備陳舊落後，缺乏現代人認為的必要設施、設備，從而導致該建築物價值的下降，就是功能折舊。

經濟折舊是指建築物以外的各種不利因素所造成的建築物價值的損失。這些因素包括城市規劃、現行政策的重大改變、供求過量、交通擁擠、環境污染等。如在一個居民區修建一座工廠，該居民區的環境受到污染，導致建築物的價值降低，就是一種經濟折舊。這種經濟折舊是永久性的。再如，在經濟不景氣時期以及高稅率、高失業率等情況下，房地產的價值下降，這也是一種經濟折舊。但這種經濟折舊會隨著經濟復甦而消失。

功能折舊和經濟折舊又稱為無形損耗。

例如：某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為1萬元，因戶型設計不好導致的功能折舊為2萬元，由於位於城市衰落地區引起的經濟折舊為3萬元。求取該舊住宅的折舊總額和現值。

解：(1)折舊總額E為

(2)該住宅的現值V為

求取建築物折舊的方法，主要有年期法、市場提取法和分解法。

年期法是根據建築物的經濟壽命，實際已使用年期或剩餘經濟壽命來求取建築物折舊的方法。建築物的自然壽命是指從建築物竣工之日開始到建築物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證建築物安全使用為止的時間。建築物的經濟壽命是指從建築物竣工之日開始到建築物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。建築物的剩餘壽命是其壽命減去實際已使用年數之後的壽命，分為剩餘自然壽命和剩餘經濟壽命。建築物的剩餘自然壽命是其自然壽命減去實際已使用年數之後的壽命。建築物的剩餘經濟壽命是其經濟壽命減去實際已使用年數之後的壽命。

1．估價上的折舊與會計上的折舊的本質區別

在求取建築物折舊時，應注意估價上的折舊與會計上的折舊的本質區別：估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調整”；會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。以直線法折舊下的公式為例：公式中的C，在會計上為資產的原始價值，是當初購置時的，不隨著時間的流逝而變化；在估價上為資產的重新購建價格，是估價時點時的，估價時點不同，其值可能不同。

2．土地使用期限對建築物經濟壽命的影響

(1)建築物經濟壽命早於土地使用期限結束的，應按照建築物經濟壽命計算建築物折舊。

(2)建築物經濟壽命晚於土地使用期限結束的，分為在出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。對於在出讓合同中未約定不可續期的，應按照建築物經濟壽命計算建築物折舊；對於在出讓合同中已約定不可續期的，應按照建築物經濟壽命減去其晚於土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建築物折舊。

1 張洪力主編。房地產估價。機械工業出版社,2009

2 王炳華，呂獻榮主編。資產評估。中國人民大學出版社,2009

3 北京興宏程建築考試培訓中心組織編著.《房地產估價理論與方法》命題點全面解讀。中國鐵道出版社,2009