使用權房

自2003年《關於開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）出台以來，使用權房交易逐漸活躍。儘管該項業務仍面臨很多問題，但在《通知》的指導下，這一交易市場的混亂狀況開始得到好轉。然而隨著試點工作日的結束，有關《通知》的後續政策卻遲遲未出台。

因為以前沒有明確的政策限制，很多客戶為逃避相關費用，往往會鑽政策的漏洞，選擇做假手續，以換房的名義進行使用權交易。對中介公司來說，這種行為不僅違法，而且利潤不高，所以正規的中介公司通常為了維護自身的形象，均不願意趟這“渾水”。

相對而言，參與使用權交易的公房在產權上存在更多的不確定性，提供的法律依據不夠嚴謹、不規範，容易留下一些隱患。這使多數產權清晰的公房更傾向於尋求產權交易。此外，參與使用權交易在交易過程中還遭遇手續繁瑣、手續費太高的障礙。

與有產權的二手房相比，使用權房更有價格優勢，在品質相仿的情況下，二者價格相差至少幾萬元錢，多則十幾萬元。

另外，對於購買二手房用做投資的買家來講，使用權的房子也很有誘惑力：投入較低，租金收益卻並不少。除價格優勢外，購買使用權后，相應的福利也可轉讓，購買者可享受參加房改，並繼承等優惠措施。

據鏈家·寶業成交數據顯示，自《通知》出台以來，使用權房交易逐漸活躍，有的購房者指定要購買使用權房子，使2004年一季度北京市的交易量呈現上升趨勢。

以北京為例：

為產權房，產權單位通常會在每一年的年初和年中分別以布告的形式進行通知，使用權房的買方可拿單位工齡介紹信到房管所或產權單位的房管科辦理房改。

以位於安貞橋附近的一套使用權房為例，其建築面積為82平方米，建築年代為1994年，售價為36萬元。

首先進行樓齡折舊，按每年折舊率2%計算，該套房屋的折舊費為1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然後再計算工齡折價，工齡折價=工齡×工齡係數，以買方夫婦雙方工齡之和計算，並以60年為上限。工齡年限若按60年計，工齡係數以700-900元/年為準，按平均800元/年計算，則工齡折價為60×800=48000（元）。最後再計算需要補交的價款，總價為1560×82-25584-48000=54336元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權轉變為產權性質。

另外，購買使用權房不用交物業管理費用以及房屋維修費用，房主只需要每月交納一定數額的租金即可，其數額與免交的物業費大抵相當。

購買使用權房心裡也踏實 1.土地使用年限與產權房相同

2.產權單位不能隨意收回房產

3.拆遷時變成產權房后，房主可獲相應補償款

很多人對使用權的含義了解甚少，購房時大都選擇產權房，主要是覺得購買的房子如果沒有產權證，房子終歸不是自己的，心理不踏實，而產權房則完全屬於自己，並可以代代相傳。

實際上，產權房也是有使用年限的，並非永久產權。一般住宅國家土地出讓使用權年限是70年，無論是產權房，還是使用權房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權房為房管所或單位所有，與使用權房主是長期租賃關係，產權單位對使用權房不能隨便收回，即使有必要收回也應對使用權房主進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權房屋在變成產權房后，能獲得相應的拆遷補償款。使用權房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續。

所有權包括佔有、使用、收益、處置四種權能，最重要的是收益權和處置權。擁有一套住房的使用權，既能通過出租享有收益權，也享有有限度的處置權，可以“處分”房屋的上市轉讓或親屬繼承等。

優勢一不受宏觀調控影響 比如，使用權房無須繳納類似於產權房交易的契稅，而只需繳付轉讓標的0.5%的交易費，2年內再轉讓無須繳納營業稅等，而且政府仍然鼓勵承租戶進行差價換房。

優勢二拆遷改造可以預期

由於使用權房都處在鬧市區，城市舊區改造已入尾聲，未來有望完成拆遷改造的時間可以預期，同時動遷政策沒有因為房地產市場降溫而有所變化，甚至還有提高傾向。

優勢三面積較小總價不高

使用權房的面積一般都較小，所以總價大都不會太高，投資客只要調動不多的資金，就可以進行操作。

優勢四投資出租風險不大

使用權房所處的地段一般較好，即便一時未趕上動拆遷，就是用於出租，同樣可獲得略高於產權房的投資收益。相對而言，風險比投資高額的產權房要小。

當然，使用權房也有不少門道：

按倒計時論價

投資使用權房，應更多關心所在地域動遷的時限與可能。

買使用權房與買產權房不同，購買產權房一般更關心諸如房屋結構、房齡、朝向、層次等問題，並以此按質論價。而購買使用權房則應當相對淡化這些問題，因為投資使用權房注重的是它的“可改造資源”，所以更多地應當關心它所在的地域動遷的時限與可能性，即動拆遷“倒計時”。一般來說，3-5年這類中短期內有望動遷的，出價可以高些；反之，則可以殺價甚至放棄。特別遇到該房所在的地塊較小，建築密度較高的，則更應當謹慎，不要輕易下單。

動遷時限短的或動遷可能性大的使用權房，意味著收回投資收益期短，變現能力強；反之，此類房屋改造開發的成本太高，除非有市政項目，指望商品房開發建造，難度較大。對投資者來說，則是一種實實在在的風險。此時，房屋品質再好，意義也不大。

至於如何考證該房動遷的時限與可能性，一是可搜集本市、本區的城市建設方面的規劃資料；二是觀察周邊環境，如呈孤島狀的，動遷的可能性較大；三是依靠自身的分析評判能力。

預留增值空間

著重了解貨幣化動遷的標準，按每年5%保值增值預留空間。

眾所周知，購買產權房期待增值，是通過整個房地產市場的大勢上漲或不動產對應貨幣貶值而實現的。但使用權房，是通過所買房屋下面附著的土地，有朝一日在政府改變原有用途或轉讓使用權的過程中實現增值。換言之，就是將來動拆遷獲得的補償能夠超過購房時的投入。為此，在考慮出手購買使用權房時，必須為自己投入買房的資金，預留略高於銀行存款利息收益的空間。

那麼，如何預留增值的空間呢？可以先了解該房所在地區當前的動拆遷政策，著重了解貨幣化動遷的標準：如以“磚頭”（面積）為主要計量標準的，每平方米補償單價是多少；以“人頭”（居住人口）為主要計量標準的，人均可獲多少動遷補償。了解了這方面的信息后，再按每年5%保值增值為自己預留空間，如某房16平方米，該區當前的貨幣化動遷標準為每平方米1.8萬元，大約可得補償28.8萬元，預計5年左右有望動拆遷，那麼，可以出資的上限是21.6萬元。

測算投資收益

如果“一不小心成了房東”，那就要事先預算出租可獲得不低於3%的年收益率。

與投資產權房相比，使用權房何時會動拆遷，有沒有動拆遷的可能，是一種最大的變數，這種變數也就有可能轉換成一種“套牢”的風險。

因此，除了以上對使用權房的估價、預留增值空間外，還要有對一旦遭遇動遷“沒有時間表”的承受能力。這可以通過測算“一不小心成房東”后的投資收益。首先，要了解該使用權房所處地段的租賃房行情，只要不低於3%的年收益率，就可以考慮出手。

如以上例測算，投入21.6元，每月能收取600元租金（刨掉空關期），就可以視為有一個不錯的投資收益，畢竟中心城區的舊公房不可能永遠不拆不改。倘若原先預期5年內可能拆遷的，可以往最壞的“20年內總會拆遷”方向放大預期，那麼，在未來20年內穩獲3%、略高於銀行存款利息收益的同時，另一塊增值空間也在拓展。因為不管怎樣說，未來20年左右的動拆遷補償標準，總要高於未來5年左右的，當然，這是一種被迫從中線轉為長線投資的無奈選擇。

了解“注意事項”

使用權房必須經過有關部門審核，符合條件的才能批准轉讓。購買者必須對注意事項了解后，才能進行實質操作。

使用權房買賣，本質上是承租人依法有償轉讓租賃權，因此不同於產權房，只要產權明晰，通過房產交易中心就可以進行權益轉移。使用權房的產權屬國家所有，所以必須經過國家委託經營管理的房地產管理部門審核，符合條件的才能批准轉讓。因此，這個審核報批的過程主要集中在房管部門。為此，欲購買者必須對此類房屋的租賃權轉讓程序、條件、要求等注意事項了解清楚后，才能進行實質性的操作。

使用權房的受讓方必須是本市戶籍。出讓方要到區房地產交易中心，索取徵求房屋隸屬的房管所（物業公司）同意轉讓與否的徵詢意見單，徵詢內容包括所在的地塊有沒有因為即將動拆遷而凍結轉讓；有沒有違章搭建；出讓方有沒有退路；有沒有欠繳房租等事項。如都符合，由房管部門簽署同意轉讓意見，再返回到區房地產交易中心進行轉讓。一般來說，受讓方在對方沒有看到出讓方拿到房管部門對該房轉讓無異議的徵詢單前，不要輕易作出包括預付定金在內的購買決定。

使用權房交易有以下兩種方式：1、將使用權房變成產權房消費者如果想要購買使用權房，可以將購買的使用權房變成產權房。產權單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產權單位的房管科參加房改。使用權房因政策限制尚未完全開放，能夠上市進行買賣交易的非常少，除非是獲得產權單位同意后，通過繳納一定費用，把使用權變成產權，才能進行買賣。

2、房屋置換除了將使用權換成產權進行交易外，還可以通過房屋置換進行過戶。在通過置換進行過戶時，需要注意兩點。一是雙方都應持有北京市戶口，另外一點是不能進行貸款按揭。通過房屋置換並不能取得使用權房的產權，但可以享有出租的收益權和一定限度的處置權。一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權的房屋。

（1）公房使用權交易的適用範圍：除按照北京市住房制度改革有關規定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其他直管公有住房均可上市進行交易。 （2）公房使用權交易應當符合以下規定：

[1]持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。

[2]公房使用權交易，當事人雙方應當簽訂書面協議。協議簽訂后，當事人雙方持下列相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理公房使用權互換、轉讓、轉租手續：

1.申請書，2.雙方當事人身份證明，3.公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；4.房屋所有權證和共有人同意意見書。

[3]公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權前，公房承租人須結清房屋租金和其他與該房屋有關的應由承租人交納的各項費用；以公房使用權交換住房產權的，住房產權人亦應結清應當交納的物業管理費等與該房屋管理有關的各項費用。

[4]公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權后，該公房產權性質不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

[5]通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人，可以將公房使用權再次上市交易。

[6]公房承租人將其所承租的公房轉租給他人使用的，應當向原出租人進行備案。轉租人繼續享有並承擔原租賃合同規定的承租人的權利和義務，受轉租人享有並承擔轉租合同規定的承租人的權利和義務，但原出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。

1、在購買使用權房時一定要問清產權歸屬，在過戶時應當要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關過戶手續，修改戶主姓名，不得委託辦理。另外由於使用權房的“房本”沒有防偽標誌，即使正規租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應與原單位確認，以防“房本”造假。

2、房屋置換合同簽訂以後，現任房主將擁有原房主對使用權房擁有的權利，意味著如果房產置換后使用權房拆遷，新房主將成為補償款的受益人。因此房產置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經放棄未來獲得拆遷補償款的權利，以防日後追悔莫及。

3、使用權的房子按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產權證上的面積為建築面積，但是使用權的房子一般按照使用面積計算，在具體交易的時候可以進行實際測量。

4、不論購買還是置換使用權房，都一定要核實清楚之前的各項費用，如房租（物業費）、供暖費等是否繳交清楚，以免日後出現糾紛。

5、購買使用權房要更加註意防範資金風險。因為產權關係相比更複雜，權屬能否轉移也留有更多的潛在風險。