土地價格

一宗土地或成片土地在一定權利狀態下某一時點的價格。權利和日期是構成地價的兩大主要因素。地價的本質是地租的資本化，是土地權利及其土地預期收益的購買價格。

怎麼評估土地價格？土地如何定價？這個問題似乎多此一舉，市場上賣多少錢，不就值多少錢嗎?

其實不然。首先，土地作為一種實物資產，交易頻率很低，其流動性遠不及金融資產。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進行考察、評估，中期又需要投標、融資，交易之後還要交割、付稅，導致其實際成本不那麼公開透明。這兩條原因，往往導致沒有現成的二手交易市場可直接找到最具代表性的土地價格。此外，土地的同質性也不及其他實物資產，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業原料。緊鄰的兩塊地，其價格可能因規劃用途或學區差異相差甚遠，這使得以土地為標的物的大宗商品期貨交易也難以進行。

不過，土地的科學定價並非無跡可尋，大致可以分為三類：邊際農業價值定價法、實物期權定價法和時間空間模型定價法。

所謂邊際農業價值，就是指這片土地上所有的未來凈農業產出的折現值。在城鄉結合部，如果土地是可以自由買賣的，那麼根據經濟學原理，土地的商業價值應該大致等於其農業價值，否則城市就會持續擴張，直到其邊際商業價值等於邊際農業價值。如果農業產出相對穩定，那這些土地的價值就基本由農產品價格決定。據報道，美國中西部內布拉斯加州的農業用地，在全美的房地產大蕭條中上漲了30%，其主要原因就是大豆的現價比歷史平均價上漲了40%，而玉米價格幾乎翻倍。

對城市裡的商業地塊，農業價值定價法就不靈了，這時可以採用實物期權定價法。所謂實物期權，是指對持有的土地進行商業開發的權力。在考慮投入的建築、運營成本之後，其未來凈現金流折現值最高的項目決定了這塊土地的價值。比如在某塊地上有三個可行項目：停車場、電影院、百貨商場。建築、運營成本和運營收入都依次升高，考慮一定的資金回報率之後，最有利可圖的項目就應該能夠確定這個商業地塊的價值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”，可不是空話，美國商場的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場則達到了驚人的13000美元。當然，這和蘋果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來，仍是小巫見大巫。

對於沒有商業產出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無能為力。因為住宅用地一般是根據市政規劃制定，無法用於商業開發，而與純粹的農業用地間的距離又參差不齊。

目前在美國最常採用的是集時間、空間模型為一體的自動定價模型。這個模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質性，對價格的變化採取時間序列的回歸分析，來得到某一地區房價指數的平均變動。在此基礎上，再對房屋的具體特徵進行定價調整。這一辦法最初用於房產估值，在對建築成本進行估算和折舊之後，就可得到隱含的土地價值。

在當前的中國，對土地進行科學、準確的估值定價，意義重大。中國城鄉之間區別實行土地國有制和集體所有制，人為割裂了土地的實際用途，造成了城市建設用地和農用土地之間的巨大價值差異和混沌。不準確的定價、不公開的交易，往往造成大批農民的合法權益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關係緊密的開發商從中攫取暴利。這不但無益於資金的合理分配，也造成了社會的不穩定。同時，建立合理的土地估值制度，也有助於地方政府把土地推向市場。完全由競標決定的土地價格，如同所有的拍賣一樣，體現的是對其估值最高的買主的估價，也往往是一個過分樂觀的估價。2009年拍下“地王”的房企紛紛陷入困境就是一個很好的例子。而這些過分樂觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場，加重悲觀情緒的釋放，大批城市的土地流拍與此不無干係。

土地，如同勞動力、資金一樣，最好都由市場來決定其價格，配置其使用，提高其效率。同時輔之經濟學的方法對其進行科學的定價，可以對市場價格進行有益的補充和指導，緩解價格的大幅波動，以促進經濟和社會的穩定。

土地價格高低取決於可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地價格=地租÷利息率。所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權利可取得不同的土地收益，也會有相應不同的土地價格。由於土地具有不同於一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：價格基礎不同；形成時間不同；土地價格的高低不由生產成本決定，主要由地產的有效需求決定；地價具有明顯的地區性和地域性；地價形成市場的不充分性；地價呈總體上升趨勢；地產一般不具有折舊現象。

按土地權利分類，地價可分為所有權價格、使用權價格、租賃價格、抵押價格等；按形成的方式，地價可分為交易價格和評估價格；按政府管理手段，地價可分為申報地價和公告（示）地價；按表示方法，地價可分為土地總價格、單位面積地價和樓面地價等。

地價評估方法，按照其估價對象不同可分為基本估價法和應用估價法。基本估價方法是為評估單個宗地價格所採用的方法，屬於此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩餘法和成本逼近法。

應用估價是在應用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎上，對一定區域內的土地價格、地價影響因素和地價變化規律進行分析，建立起一套大範圍內宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關關係，作為該範圍內宗地價的評估標準，從而在需要時可以迅速地評估出該區域內宗地價格。此類方法多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。

屬於此類的方法有：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價係數修訂法等。

①市場比較法是地價評估方法中最重要、最常用的方法，也是國際上通用的經典估價方法之一。其基本思路是根據替代原則，將待估地產與在較已發生交易的類似地產加以比較對照，從已經發生交易的類似地產的既知價格，經影響地產的交易情況、交易日、區域因素及個別因素等差別進行修正後，得出待估地產最可能實現的價格。這裡所指的類似地產是指在用途、結構、區位等方面與待估地產相同或相似的地產。

②還原收益法也是地價評估中最常用的方法之一，它是在估算地產未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價格=土地純收益÷土地還原利率。

③成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的估價方法。用公式表示為：地產價格=地產取得費+地產開發費+稅費+利息+利潤+地產所有權收益。

④剩餘法又稱假設開發法、倒演演算法等，是國際上較為流行的評估方法。是一種對具有發展潛能的地產進行估價的方法，其基本思路是採用倒算的方式，估算出未來房地產正常交易價格的基礎上，扣除建築總費用、利息、利潤之後所剩的餘額即為地產價格。基本公式是：地產價格=房屋的預期總售價-建築總成本-利潤-稅收-利息。

⑤路線價估價法是對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價並附設於特定街道上，即得到該街道的路線價，然後據此路線價，再配合深度指數表和其他修正率表，用數學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。計算公式為：宗地地價=路線價×深度指數×宗地面積+其他條件修正額。⑥標準宗地估價法的基本思路是在一定範圍的均質區段、區片內，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標準狀態的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩餘法評估標準宗地地價，將待估地產與條件類似的標準宗地加以比較對照，從標準宗地的既知價格，經影響地產的日期、區域因素及個別因素等差別進行修正後，得出待估地產最可能實現的價格。

⑦基準地價係數修訂法是中國地價評估的基本方法之一。是利用基準地價和基準地價修訂係數，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處的區域的平均條件相比較，並對照修訂係數表選取相應的修訂係數對基準地價進行修正，進而求出待估宗地在估價日期的價格的方法。

中國土地使用制度是在堅持社會主義土地公有制的前提下，實行土地所有權與使用權的兩權分離。因而，中國所研究的土地價格主要是土地使用權的價格。是以土地使用權出讓、轉讓為前提，土地使用者取得土地使用權和相應年期內土地收益的購買價格。

(一)土地價格呈總體上升趨勢

在市場經濟條件下，土地價格呈總體上升的趨勢，是土地價格變動的一個基本規律。它主要受下列因素影響:

1、社會經濟發展水平

社會經濟發展水平特別是第二、第三產業發展水平決定城市土地需求，從而決定城市土地價格。各類生產性建築、商業樓宇需求增加；人民居住生活水平的提高，又進一步刺激了住宅和商業場所的增加。迅速增大的城市建設用地的需求和城市土地供給的稀缺，決定了土地價格呈總體上漲的趨勢。儘管通過對城市周圍耕地的佔用在一定程度上緩解了城市土地供需矛盾，但由於對耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經濟加速發展而加劇，從而決定了這幾年土地價格的迅速上漲。

2.人口數量及家庭戶數增加

人口數量及家庭戶數的增加，推動了社會對住宅需求的增加，從而拉動了土地價格的上漲。日本東京，中國北京、上海是世界上人口最多的城市，因而其城市土地價格也居世界前列。隨著我國改革開放的發展，大量的農民進入城市，使城市人口在自然增長的情況下出現了較大幅度的機械增長，這也是近幾年我國城市土地價格上升的原因之一。美國、澳大利亞等移民國家近幾年移民大量湧入，也導致其土地價格急劇上揚。

3.土地投機

土地投機的本質是藉助於出現的稀缺和壟斷，人為地製造土地的虛假需求，在一段時間內使土地價格上漲以達到獲利的目的。韓國在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資湧入，引發了土地投機，主要城市土地價格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中國廣西北海市，在20世紀90年代初也是因為土地投機，使其土地價格在、兩三年內成倍上漲。

(二)土地價格變動呈現周期性特徵

就總體來講，土地價格呈不斷上升的趨勢。但具體分析，它並不是直線上升，而是在一定時期內上下波動，呈現周期性變動特徵。

1.土地價格的周期性變動受經濟發展周期的影響在宏觀經濟分析中，經濟的周期性發展是其主要特徵。房地產經濟是國民經濟運行中的一個子系統，因此，其價格變動規律也受宏觀國民經濟發展的影響，呈現周期性波動。在經濟繁榮時期，各產業興旺發達，各項投資增加，對土地的需求也增加，從而導致土地價格上漲。相反，在經濟發展速度放慢或經濟蕭條時，社會有效需求減少，各業投資減少，從而導致對土地的需求和投資減少，土地價格下跌。我國1994年為抑制通貨膨脹，放慢經濟發展速度而實行的緊縮銀根、壓縮投資政策，使全國土地價格的總體水平下降。在20世紀30年代，世界主要資本主義國家爆發的大危機使經濟陷入蕭條，土地價格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰後政治的穩定，經濟的發展，主要資本主義國家的房地產市場持續繁榮，土地價格也持續上漲。

2.土地價格變動受政府調節的影響

政府為了實現不同時期不同的經濟目標，也會在不同時期採取不同的經濟政策來調節土地價格，從而使土地價格變動受到影響。在經濟發展不穩定,通貨膨脹和房地產業發展過快時，政府往往會採取對土地買賣征重稅、減少土地投資計劃，提高銀行利率等辦法來抑制房地產市場的發展。在經濟蕭條時期，政府一般採取稅收、利率等優惠政策，剌激土地投資，使土地價格回升。專家根據長期經驗得出一個結論：在美國，利率每上下一個百分點，將減少或增加10萬個房屋單位。在韓國，為了平抑土地價格，自1992年6月1日起開始實行新的超額土地稅，對擁有600平方米以上的土地所有者課重稅，使該季度地價僅微漲0.4%,遠低於1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。

(三)土地價格變動具有明顯的地區差異性

由於土地位置的固定性，使土地市場具有區域性特性。由於各地區的自然、政治、經濟條件不同，經濟發展水平也不相同，因此，土地價格變動具有地區差異性。即使在同一地區，由於不同產業對土地又有不同的要求，在不同位置上的地價也呈現明顯的差異。如中國深圳特區等沿海開放城市，其經濟發展速度較快，因而其地價水平的波動幅度要高於內陸城市，特別是高於西部區。從微觀區位講，一個城市的商業中心區地價最高，隨著位置由市中心向市邊緣移動，土地價格也逐步下降。另外，在同一供需圈內，商業區的地價高於住宅區地價，也高於工業區地價。

(四)地價在房地產價格中所佔比重越來越大

從價格構成看，地價在房地產價格中所佔的比重越來越高，而越是繁華地區，地價所佔比重越高。隨著經濟的發展，科學技術的進步，人類勞動生產率的提高，單位產品中的價值量下降。在房地產價格構成中,勞動力價格,建築材料價格隨著技術進步和生產率的提高而降低，在總價格中的比重會越來越小；而土地則不同，其自然供給是無彈性的，土地需求會隨著經濟發展、人口增加而擴大，因而土地價格總體上呈上升趨勢，其在房地產總價格中的比重也會越來越高。美國在20世紀50年代地價占房地產價格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達到30%左右。

因此，中國土地價格的涵義不同於一般土地私有制國家：第一，它是取得一定年期土地使用權時支付的代價，而不是土地所有權的價格。第二，土地使用權價格是一定年限的地租收入資本化，土地所有權價格是無限期的地租收入資本化。從理論上講，土地使用權價格低於土地所有權價格；土地使用權年限長的，其價格要高於土地使用權年限短的。第三，由於土地使用年期較長，按法律規定，最長可達70年，而且在使用期間也有轉讓、出租、抵押等權利，又類似於所有權。所以，地價評估原理、程序與方法上又類似於私有制國家。

勞動價值論對價值的描述是價值就是勞動時間，要人創造了才有價值，但人們又問，土地沒人去創造，為什麼有價值呢，並且還那麼貴，其實土地的價值也是人創造的，只是一般人很難發現，在管轄範圍的土地價值，是由軍隊，政府，警察創造的，軍隊，政府，警察越多的國家和地區，土地價值越高，因為他們的各種活動就是一種勞動，那麼就有勞動時間，就形成了土地價值，這也是為什麼軍隊，政府和警察擁有管理土地權力的原因，因為是他創造的，他當然要管，不管是賣給你，還是租給你，他們都管得很仔細，呵呵，而沒有軍隊，政府和警察的地區，土地沒有價值，不存在價格，不存在交易，只有使用價值，比如南極洲。