租金貸

“租金貸”一般的模式是，公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款，甚至押金都可以申請貸款。

“消費分期貸款+長租公寓”的模式，被認為是一項多贏的創新。然而，隨著行業的野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現異化，部分長租公寓平台藉助租金貸業務瘋狂擴張，並形成資金池。

一、隱蔽性強。“租金貸”模式看似方便，但租戶在不知情的情況下承擔了貸款資金被服務商挪用的風險。部分服務商向租客承諾“押一付一”，相比租房常見的“押一付三”或“押一付六”而言，“押一付一”對租客具有較大吸引力。但實際操作中，服務商卻在租客不知情或者未對租客進行充分地風險提示的情況下為租客辦理了“租金貸”服務，具有較強的蠱惑性、欺詐性。

二、違法類型較多。少數服務商及其高管涉嫌職務侵佔、挪用資金、詐騙等多種違法違規行為。例如，少數長租公寓中介服務商自行或與其他貸款機構合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴充為資金池，不斷進行租客和房東的資金和期限錯配，長租公寓中介服務商沉澱的大量資金未被有效監管，再如，極個別長租公寓中介服務商涉嫌非法侵佔他人財物。

三、存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣。租客和房東存在損失資金的風險，容易產生租賃合同糾紛。一旦長租公寓中介服務商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔。同時，租客仍需繼續向貸款機構支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續租住而房東要求租客退房，雙方對是否繼續履行租賃合同極易產生糾紛。租客在簽署房屋租賃合同、辦理“租金貸”時未明確認識到該種風險，而服務商為了發展業務、擴大規模也未履行告知義務。

近期，上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事，再次將長租公寓以及租金貸模式推向風口浪尖。另一方面，記者關注到，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業務的監管。2018年9月30日，上海市金融服務辦公室發布相關文件，要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務。2018年10月19日，浙江省出台了《關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》（以下簡稱《意見》）第三條提到，嚴格規範“租金貸”業務。

在分析人士看來，目前，長租公寓市場普遍存在著諸如激進的市場拓展策略、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競爭業態等問題，被套路貸裹挾其中的各方，都會成為受害者，急需監管整頓。

北京市

2021年2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。新規將於2021年3月1日起正式實施。

為了彌補虧空、維持企業運轉，一些運營商強迫或誘導租客大量使用“租金貸”，讓金融機構一次性付清租期內所有租金，卻讓租客背上貸款；對房東則採取月付方式。

監管滯后讓租房市場魚龍混雜。這其中，既有幾乎全靠“租金貸”維生的企業，亦有不少為圈錢跑路而生的P2P變種公司。他們要麼做大規模，提高自身估值上市套現；要麼捲走房東租客的血汗錢“金蟬脫殼”，再換殼重生繼續“割韭菜”。