輪候制

所謂“輪候制”是一種對保障性住房申請人先行進行資格審核和准入的制度，並根據通過審核符合保障性住房資質要求的人員信息建立資料庫，而後再根據保障性住房建設進度對已通過審核的申請人先後次序分配保障性住房或購買資質的管理制度。目前，全國只有北京、深圳等少數特大型城市建立了這項全面的輪候制度。

“輪候制”最早起源於新加坡。新加坡住房發展局副局長曾以新表示，該制度的核心即在開發建設保障性住房(新加坡稱組屋)之前，先行受理公民的申請，再進行資格審核，並將通過資格審核的申請人按照先後順序進行排序，在組屋建成后，徵求個人意見，按順序進行保障性住房的分配。

在此之前，中國內地只有北京等特大型城市初步建立了“輪候制”。一位接近住建部的權威人士稱，國務院兩位高級領導批示並轉發了這份報告后，還專門在新近召開的保障性安居工程工作協調會上向地方政府傳達精神，要求儘快建立健全“輪候制度”。

從2010年開始，中央政府對於保障性安居工程的投入逐年加大，且任務指標不斷提高。2011年，全國新開工建設保障性住房任務定為1000萬套。而“十二五”期間，中國內地的保障性住房開工建設總量任務指標將達到3500萬套。這一任務指標，史無前例。

新加坡的輪候制度和我們還不是完全一樣，他有一套比較完整的退出機制，一旦超出保障的標準，就要搬出去，但是我們這套輪候制度中，到現在為止，退出還是比較大的問題。目前，住建部已經開始起草2012年度的保障性住房指標任務，在總量與2011年保持穩定的前提下，對結構進行調整，進一步增加公共租賃住房所佔的開工建設比例。這意味著，在廉租住房繼續穩定的基礎上，租賃型而非產權型的保障性住房的比例將繼續增加。

但難的是以後的管理，准入審核還好，我們擔心最難的就是退出，一旦住進去，超過標準了不退出來，我們能動用的強制手段很少，而且，使用強制手段還要考慮社會穩定的問題。”河北省建設廳的一位官員向記者表示。在2011年河北省認領的保障性安居工程任務指標中，公租房的比例超過60%。新加坡之所以能在組屋輪候制度中實現較好的退出，主要是由於其國內完整建立了一套集合個人稅收、房屋權屬、個人信用、身份證管理的“一張卡”管理體制，從而實現對其收入條件變化的情況有及時的了解。只有準入沒有退出的輪候制度，不是一個健全的輪候，因為那就是一個不斷增加總量的輪候制，這方面恐怕需要政府做更多的工作。

82%的新加坡人購買了政府為中低收入者建設的組屋，政府規定虛假申購組屋者監禁半年在新加坡這個美麗的國家，綠樹掩映、鮮花環繞之中，是一排排設計新穎別緻的政府組屋。這些組屋由政府建設，出售給新加坡公民和永久居民。日前，記者隨市國土房產局赴新加坡考察住房保障體系建設時了解到，新加坡雖是一個市場經濟國家，但其住房的建設與分配並不完全通過市場來實現。目前，新加坡已有86%的居民住上了組屋，其他14%的人住商品房。新加坡政府曾向世界宣布，基本上為所有的居民提供了寬敞的住宅和高質量的生活環境。新加坡的組屋，除了“一個套間、一個單元”的意義外，還包括其他三方面的意思：一、居民住房建設是整個城市建設的有機組成部分；二、促進多元化種族居民的融洽組合；三、提供多代家庭的親密組合。

申購條件分配製度公開嚴格透明新加坡的組屋分配製度公開透明。一、有資格購買組屋者必須是新加坡公民或永久居民，目前新加坡公民約為300萬人，永久居民約100萬人，前者可申請新建組屋，後者可以在二手市場購買組屋。二、必須是兩人以上的家庭或35歲以上的單身人士，與父母同住者可優先配房。買房者是否有商品房不受限制，但是如有商品房，購買組屋后則必須在組屋居住。三、按輪候制等候配售。所有符合分配條件的同一區域申請者，按其輪候順序從可分配的組屋名錄中依次選擇其滿意的組屋。四、同一戶人家不允許購買第二套組屋。五、按收入決定購買類型。新加坡按收入高低確定購買組屋條件。1964年，規定可以購買組屋的收入頂限為每個家庭月收入1000新元。隨著經濟發展和收入的增長，這個最高收入標準也不斷提高。這一標準1996年為8000新元。月收入超過這一標準的家庭，政府不負責提供組屋，由其自己從市場上直接購買商品房。一般來說，新加坡公民結婚後即可到建屋發展局申請購房，兩年內便能擁有一套組屋。月收入低於800新元的家庭，可以向政府提出租住組屋，經政府對申請者家庭經濟狀況進行嚴格評估后，才會提供組屋供其居住。新加坡供出租的組屋非常少，只佔5%左右。目前，一房式的租金為26~33新元，兩房式為44~75新元。根據規定，新加坡人在申購申租組屋時，必須提供真實可信的材料。對於騙購騙租組屋弄虛作假者，當事人將面臨高達5000新元的罰款或6個月監禁，或兩者兼施。

機構保障專門機構負責建、管、售組屋是新加坡政府建造的公屋，它類似於我國的經濟適用房或限價房，由政府投資建設出售或有償出租，價格由政府統一規定，一般以低於市場價出售或出租給中低收入者。組屋的數量和作用在新加坡房地產市場上佔有絕對地位。新加坡的住房除了組屋外，另一類是商品房，由私人投資建設，包括高級公寓和私人住宅，按市場價出售。由於新加坡家庭大多擁有組屋，所以商品房市場總體上不太活躍。新加坡1960年成立了建屋發展局（HDB），統一規劃公共住宅事項，它是國家發展局下面的一個法定機構，既是政府機構，又是房地產經營企業，擁有規劃、建造、管理、出售公共住房的全權。新加坡建屋發展局有關人士表示，該局成立之初目標就是為低收入者提供廉價房屋。為鼓勵人民擁有自己的組屋，該局在1964年推出了“居者有其屋”計劃，到1970年，超過1/3的人口住進了組屋。隨著房屋短缺問題逐漸得到解決，從1970年開始，建屋發展局專註於開發更寬敞舒適的組屋，以及設施齊全的新市鎮（社區），並大量增加住房供應。這些市鎮都有市鎮中心、鄰里中心、巴士轉換站、學校、體育場、公園及工廠。到20世紀70年代中期，超過一半的人口住在政府組屋。從1978年開始，新加坡政府開始大力建設綜合性社區。到80年代初，大約70%的人口住進了政府組屋。1989年~1998年期間，建屋發展局不斷改進組屋質量與服務，建造了67.8萬套組屋。目前，已有86%的人口住在政府組屋。

規劃配套組屋規劃周密配套完善新加坡的組屋施工採用招投標制，由專門的承包商建造。組屋的銷售由建屋發展局負責，現在也全權委託承包商銷售。物業管理則由各社區的市政理事會負責。建屋發展局的住宅發展計劃是在長遠發展規劃的指導下進行的。做計劃時，要詳盡分析歷年住宅建設的數量和銷售情況，申請購買組屋家庭數量及其戶型、地點要求，以及各不同地區城市基礎設施狀況、社會服務設施狀況和就業機會，並預測今後5年的需求量，選擇最佳開發地點。其設計方針是：避開大道，直取兩廂，避開房屋密集的市中心，選擇城市邊緣地帶，這樣即便於居民疏散，同時地價也較低。新加坡政府不只是興建住宅，而且還負責全面規劃住宅區的居住環境。根據其人多地少的特點，建屋發展局在規劃小區和新建組屋時，既考慮建築體形的高低錯落、色彩文化，又能充分利用室內面積合理布局，所有的居住小區都有完善的配套設施，包括商業中心、銀行、學校、圖書館、劇院等。組屋建設注重全方位的住宅環境和基礎設施規劃，並根據地形做到市鎮個性化。1973年，新加坡組屋以4層樓為主，最高20層。到了2005年，一份調查表明，新加坡人最喜歡的組屋層高是26~30層，其次是16~20層。其戶型分為一房式（33平方米）、兩房式（45平方米）、三房式（60~65平方米）、四房式（90平方米）、五房式（110平方米）和公寓式（130平方米）共6種，四房式即三房一廳是目前最歡迎的，一般有一間客廳、三間卧室、兩間浴室、一間廚房和一間貯藏室。

定價機制組屋價格為全家五年總收入新加坡組屋的價格由政府規定。為了使組屋儘可能覆蓋大多數並為大多家庭所能接受，建屋發展局用可支付指標來衡量屋價，即90%第一次申請者可負擔三房式的價格，70%第一次申請者可負擔四房式價格。考察團通過對多個組屋小區進行實地考察發現，目前在市區，三房式、四房式、五房式組屋的售價分別約為22萬、30萬、45萬新元，而稍偏地區分別為12萬、18萬、22萬新元。組屋的開發是由政府補貼的，其售價比成本還低。總體上說，組屋售價約相當於市場價的1/2。價格比同類商品房低50%~70%，這個價格不包括征地成本，一般三房式、四房式是成本價的80%~90%。據介紹，就整個新加坡而言，組屋總售價相當於購房者家庭年收入的5倍左右。加之月供占月收入的比例並不高，一般低於20%，符合條件的購房者還可以向建屋發展局申請優惠按揭貸款，所以新加坡公眾普遍感覺購房壓力不大。新加坡組屋並沒有“完全產權”這一概念，而是利用一系列的約束條件對組屋的取得、交易等行為加以限制。該國規定，組屋屋主買房5年內不得出售，從產權意義上說，組屋住滿5年就是完全產權。當居住不滿5年想賣掉組屋時，政府規定屋主只能將組屋回賣給政府，政府照原價收回，已住的那幾年不收租金。回收的組屋政府再將其納入組屋分配編製。就出租而言，政府規定購房兩年半之內不得出租房屋，而且，即使兩年半后出租房屋，屋主也必須與房客合住。在市場上公開出售的組屋，其售價一般比政府出售的組屋價格高2至4倍。新加坡的組屋公開市場相當興旺，每天的報紙都有好幾大版的售樓廣告，登的幾乎全是組屋公開市場的行情。[本帖最後由湯耗子於2008-8-1920:21編輯]

金融保障公積金幫助公民輕鬆買房新加坡政府利用公積金制度既加速發展公共住房建設，也為公民購買組屋提供了金融保障。此外，政府還對申請購買組屋者給予一定補貼，以充分解決低收入者的住房問題。記者採訪了一位林木教先生，他今年56歲，就是一位通過公積金買房的人士。林先生住在後港社區一套四房式的組屋裡，120平方米，1997年入住。1995年，他購買這套房子的時候總價11萬多新元，當時他用公積金交了20%，其他則每個月由公積金支付。“我每個月支付收入的23%到公積金賬戶里，大約500多新元。老闆為我交10%。1995年買房時，付了首期之後，餘款每個月都從我的公積金賬戶里扣除450元，按揭期25年。現在還剩約七、八萬元。”公積金制度起源於新加坡，經過40年的發展，公積金已成為一種全面的，可滿足人們退休、住房、醫療、保健及教育等需要的全面的社會保障制度。新加坡獨立后，1968年，中央公積局推行公共組屋計劃，允許會員使用其公積金購買組屋。在這一計劃下，低收入會員可以動用其公積金普通賬戶的全部存款，加上每月將繳納的公積金款來購買公共住房。如果普通賬戶的存款不足以支付，可向建屋發展局貸款，用將來的公積金償還。該項規定最初只針對最低收入者，後來政府才對中等收入家庭放開了限制。新加坡政府規定，任何一個僱員或受薪者都必須參加公積金制度，僱員都是中央公積金局的會員。新加坡的公積金分為三個戶頭，一是普通戶口，其款項可用於買房、買保險、投資和繳學費。第二個是保健戶口，可用於住院費和手術費。第三是特別戶口，用於養老和應急。公積金的繳交率採用了小起步、逐漸增加的辦法。1955年剛推行時，僱主和僱員的繳交率各為5%，目前達到了僱主為14.5%，僱員20%。中央公積金髮放的住房貸款主要有兩種，一是向建屋發展局發放的公共住宅建設貸款。二是向買房的個人提供的貸款。買房者除占房價20%的首期款（有的時候購房者甚至可以只支付10%）可以支用自己的公積金外，餘下房價的80%可以用中央公積金局的貸款支付，以後由每月繳納的公積金分期償還本息。據介紹，公積金制度對新加坡的住房保障制度起了很大作用，新加坡商品房是很貴，政府允許動用公積金分期付款，可以只支付10%作為首期款，90%可以用公積金支付，對於一些低收入者，甚至不需要任何現金即可通過公積金付款。除了公積金制度之外，新加坡政府還根據不同收入水平，分別對申請者進行一定的住房補貼。同時，政府還出台了幾項措施，幫助低收入者家庭購買住房，比如相當於優惠房價百分之百的抵押貸款等等。

維護修繕 屋主分擔少部分翻修費用新加坡紅山社區住有一萬多戶，近5萬人。由於小區是34年前建的，年久失修，在徵得多數居民同意之後，政府決定統一進行翻修更新。在採訪時，記者遇到了74歲的崔青光老人，他熱情地邀請記者上他家參觀。老人住在6樓，34年前，他買下這一套組屋時才花了9500新元，不過當時他的收入也才每月1000多新元。崔青光老人對記者說，他的房子也剛剛翻修過，他這一單元新加了一部電梯，外牆剛剛刷過。在他自己房子內部，沖涼房改造地面加了瓷磚，同時將沖涼房與洗手間隔開，加了一道牆。最重要的是，改造行動中還給他加了一間房。老人說，所有這些他自己只出了總共不到8000新元。據了解，由於市場的發展以及更新計劃的實施，他的房子已經價值20多萬新元，是購買時的20多倍。1989年，新加坡政府開始了大規模的“組屋更新計劃”，開展老城改造，改進組屋的質量與服務。該計劃包括主要翻新計劃：把舊的住房修復到當前新住房的標準；電梯翻新計劃：為那些沒有在每層樓設有修梯坪的高樓提供這項設備。組屋更新計劃中，也包括進行選擇性地整體重建，將舊的組屋拆除，並在附近為受影響的居民提供新的住房。不過，飛躍家庭服務中心的講師凌展輝介紹，組屋翻新計劃必須經過小區75%的居民同意才能進行。8月11日，新加坡政府剛剛公布了一項“家居改進計劃”，組屋更新的費用，一房、二房和三房式屋主只須負擔5%費用，四房式屋主7.5%，五房式屋主10%，公寓式屋主12.5%，公共部分改造不需居民支付費用。

物業管理 為調動公民參與公共房屋管理，讓公民自己決定自己所需的居住環境，增強國會議員的責任感，1988年，出台新加坡市鎮管理法案，即將原建屋局負責的物業管理交由市鎮理事會管理。根據新加坡18個選區的情況，成立了18個市鎮理事會，由選區議員擔任主席，理事會成員中三分之二為選區居民。理事會下設物業維修委員會、宣傳與公共關係委員會、招標管理委員會、審計委員會、財政委員會等。主要職責是負責轄區公共房屋的公共物業和環境保養，如公共設施的維修和維護、小區環境的保養、小區衛生的清理等；受建屋局委託收取物業和水、電、煤氣等費用；公共教育和社區服務；協助居民轉讓、轉售和轉租公共房屋；受建屋局委託，負責小區公共建築的經營和維護，如小區公建的對外經營，小區公共空間的利用，小區停車場的管理等；負責小區的物業資金使用和管理，如政府對物業管理的專項撥款、社會和小區居民捐贈資金、小區公共建築和公共空間經營資金等；通過公開招標形式確定小區的公共設施維修和維護、小區環境美化和養護施工隊伍，進一步健全小區公共設施等。

住房保障措施（1）土地徵用制度。1967年，為保證“居者有其屋計劃”順利實施，新加坡政府通過土地徵用法令，授權建屋局為興建公共房屋或實施其它發展計劃而強制徵用私人土地。這項法令，為建屋局興建公共房屋提供了法律保障。（2）公共房屋出售價格。公共房屋出售價格是以公民收入、購買力狀況及經濟增長情況確定，而不是以房屋成本核定。1960年至2007年，公共房屋出售價格大都低於公共房屋建造成本。新加坡政府累計補貼159億元新幣。（3）中央公積金保障措施。為健全新加坡公民的社會保障制度，新加坡政府於建國初期就設立中央公積金保障制度，而且公積率繳納比率隨國家經濟增長而增長。1968年，新加坡政府為增強公民的公共房屋購買能力，出台法令，准許動用中央公積金貸款來支付公共房屋價款。（4）房屋津貼。第一次購買在公開市場上購買公共房屋的，可獲得政府3萬元的房屋津貼。為建立家庭道德價值，如子女購買靠近父母的房屋，再額外給予4萬元的房屋津貼。（5）房屋貸款。新加坡政府除提供價格較低和人民負擔起的住房外，建屋局還為符合條件的公民提供高達兩次的優惠貸款，貸款還款期長達30年，貸款利率只有2.6%，略高於中央公積金局的2.5%的利率。

新加坡住房保障系統新加坡是一個市場經濟國家，但住房的建設與分配並不完全通過市場來實現。公積金制度是新加坡於1955年建立的一項強制儲蓄制度，由僱主和僱員共同繳納，以解決僱員退休生活保障問題。1968年，新加坡政府為了解決中低收入家庭的住房問題，允許動用公積金存款的部分作為首期付款之用，不足之數由每月交納的公積金分期支付。這項規定使低收入者既能購房又不影響生活，從而極大地促進了低收入者購房的積極性。目前，新加坡已有90%以上的居民住進了新建的居民樓，人均居住面積達21平方米以上。另外，新加坡實行了分級提供公有住宅補貼制度，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平，住房短缺時期只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也採用分級的辦法。例如，一室一套的，政府補貼1/3；三室一套的，政府只補貼5%；四室一套的，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤。由於房價上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必須向房屋開發局繳納一部分。新加坡政府規定，佔住戶總數3%的富人由開發商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業稅，而對佔住戶總數80%的中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋。同時，對佔住戶總數8.5%的困難戶供應由政府補貼的60平方米至70平方米的房屋，對佔住戶總數8.5%的特困戶租給42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設計的這種住房體系，很好地解決了國民的住房問題。(以上摘自《經濟參考報》）

新加坡政府對民眾承諾，向政府買一手的組屋一定會升值，所以新加坡政府一直利用供求關係來調控房屋價格。比如，政府把一部分屋齡比較長的組屋拆掉，使市場在一段時間內出現供求緊張的狀況。如果政府認為樓價上升到一定幅度需要加以控制，就會加大建造新組屋的力度。另外，新加坡政府也會調整公積金的供款比率，從而影響貸款供房的人數以及樓價。