城市新建住宅小區管理辦法
城市新建住宅小區管理辦法
為了加強城市新建住宅小區的管理，提高城市新建住宅小區的整體管理水平，為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，制定本辦法。
經2007年9月18日第138次建設部常務會議審議，決定廢止以下部令，現予發布，自發布之日起生效。 1.《工程建設重大事故報告和調查程序規定》（建設部令第3號，1989年9月30日發布） 2.《建築安全生產監督管理規定》（建設部令第13號，1991年7月9日發布） 3.《建設工程施工現場管理規定》（建設部令第15號，1991年12月5日發布） 4.《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》（建設部令第19號，1992年6月15日發布） 5.《城市新建住宅小區管理辦法》（建設部令第33號，1994年3月23日發布） 6.《風景名勝區管理處罰規定》（建設部令第39號，1994年11月14日發布） 7.《建設工程勘察設計市場管理規定》（建設部令第65號，1999年1月21日發布）
中華人民共和國建設部令
第33號
《城市新建住宅小區管理辦法》已於經第五次部常務會議現予發布，自起施行。
一九九四年三月二十三日
四川省關於認真貫徹建設部《城市新建
住宅小區管理辦法》突出抓好物業管理的通知
（1995年3月2日）
各市、地、州建委、房地產管理局(處)：
現將建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》轉發你們。根據33號令精神和建設部房地產業司領導最近考察我省新建住宅小區時的意見，從我省實際出發，今年起，我省要突出抓好物業管理工作。為此，提出以下實施意見，請各地在貫徹33號令中一併執行。
一、實施物業管理的指導思想和總體規劃
物業管理是指具有一定資質的專業機構及人員對各類樓宇、房屋的使用、維護及其環境衛生、公共秩序等運用現代管理科學和養護技術，以經濟手段依法進行管理。物業管理是一個具有潛力的行業，但在我省尚處於認識和探索階段。為使這一行業在我省能健康有序快速地發展，必須確定指導思想，做出總體規劃，並抓緊落實。
我省實施物業管理的指導思想是：社會效益、環境效益和經濟效益並舉，實行業主、用戶的自治與社會化、專業化服務相結合，專業管理與行業指導相結合的管理模式，既大膽試點，加快發展物業管理的步伐，又防止一擁而上、一哄而起的作法，走規範化、現代化和市場化的經營型路子，為促進我省房地產業的大發展服務。
全省物業管理的總體規劃是：用3～5年時間構成政府房地產行政部門主管、住宅區管委會民主管理和物業管理公司經營服務相配套的管理框架。1995年試點啟動，1996年在市、地、州和一條線的市(縣)逐步推廣，1997年全省的新建住宅小區全面實行物業管理。
二、做出規劃，抓好試點
物業管理是一個新興的行業，各地可根據省上確定的指導思想和總體規劃，認真搞好調查研究，摸清住宅小區、花園住宅、綜合大樓等有關數據及其管理的現狀，在此基礎上，做出切合實際的開展物業管理的具體規劃，於今年4月底前報省建委房管處。
實施物業管理，要學習借鑒外地的經驗，採取以點帶面、逐步推進、滾動發展的作法進行。我省的試點工作分三個層次展開：一是省建委在房地產一級開發公司進行物業管理試點。全省16個一級公司都要設立物業管理機構，先行對已建的住宅小區、花園住宅、綜合大樓實行物業管理，並逐步面向社會，參與物業管理市場競爭；二是成都、重慶、綿陽、樂山、自貢等五個市要各選擇1～2個規劃、建設、管理、服務相配套有代表性的新建住宅小區，作為實施物業管理的試點。同時，這五個市要加強物業管理的法規建設，為我省物業管理的法制化和規範化提供有益的嘗試；三是其餘的市、地、州可各選擇一個住宅小區或條件較好的二、三級開發公司進行物業管理的試點，一條線上的市(縣)也可抓好試點工作。
各地要及時總結試點作法和經驗，準備接受5月份由省上組織的“四川省城市文明住宅小區”達標驗收，驗收合格后參加9月份由建設部組織的全國第二批“文明住宅小區”驗收；9月底，請各地將試點工作總結一式5份報省建委；11月份省建委擬召開物業管理工作座談會，交流經驗，表彰先進，研究有關政策，促進全省物業管理工作的發展。
三、物業管理公司的建立及運作
全省各級建設行政主管部門(或房地產管理部門)是同級物業管理的主管部門，負責管理本行政區域內的物業管理工作。設立物業管理公司先到工商行政管理部門核名，然後向建設行政主管部門(或房地產管理部門)提出資質申請，並按有關規定向工商行政部門申請註冊登記，領取營業執照。
物業管理公司的資質實行分級審核：省直和房地產一、二級開發公司和外商獨資建立的物業管理公司向省建委申請；三級開發公司獨資、利用社會集資和股份制建立物業管理公司向所在的市、地、州建委(或房地產管理部門)申請；四級以下開發公司暫不建立物業管理公司。
設立物業管理公司的資質條件：
1．擁有或受委託管理建築面積1萬平方米以上的物業；
2．有50萬元人民幣以上的註冊資金；
3．有合法的管理章程；
4．有固定的註冊及經營地點；
5．有管理物業的機構及專業人員。專業人員按建築面積10萬平方米計算，多層房屋為6人，高層大樓為8人，不足10萬平方米的不少於5人，其中有中級以上專業技術職稱的人員不得少於2人。
物業管理公司申請資質審批時必須提交：申請報告、管理章程、驗資證明、法人代表任命書和身份證、辦公地點證明，擁有或受委託管理物業證明、專業技術人員資格證明、中外合資、合作管理項目議定書、合同副本及中方投資審批機關的批文等。外商獨資的，所需文件資料另定。
物業管理公司按“依法經營、獨立核算、自負盈虧、自我完善、自我發展”的機制運作，享受國家、省和各地政府對第三產業的優惠政策。物業管理本著“誰受益誰負擔”的原則，實行有償服務。其收費，有明文規定的，按規定標準收取；合同已確定的，按確定標準收取；無規定的，按市場價格與用戶議定。物業管理公司既可受委託管理成片的住宅小區，也可受聘管理單幢大樓、別墅或住宅；既要開展日常的常規項目管理，又要開展專項、特約等多種形式的服務，為用戶和社會提供優質新型的服務，樹立新形象，開闢新領域，在市場競爭中滾動發展。
四、加強領導，加大宣傳力度
各級領導，特別是主管部門的主要領導要高度重視物業管理工作，充分認識它是房地產業一個重要組成部分，是房地產開發的后一半工作；它對保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，為人們創造良好的工作和生活環境，最大限度地發揮房地產業的經濟效益和社會效益具有重要的現實意義。各級政府和主管部門要把物業管理擺上工作日程，幫助物業管理公司解決遇到的困難，在啟動資金和稅收等方面予以扶持。
要抓好業務培訓。各地可採取以會代訓、專業講座等形式，對房地產管理人員、房地產開發公司經理、物業管理人員，普遍進行一次業務培訓，為搞好物業管理工作打下基礎。
要通過各種新聞媒體，大力宣傳物業管理工作，提高其知名度，使社會各界認識、關心、支持這一新興行業，使其能發揮更大的社會效益。
基本信息
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- 城市新建住宅小區管理辦法