城鎮運營服務商

城鎮運營是對城市縣鎮的運營，其運營不但包括城市縣鎮的建設，還包括其資源、環境和可持續發展，以及城鎮與國內大中城市、國際大市場的相關性研究與運作。因此，城鎮運營可以定義為：以城鎮為開發對象，政府部門為主導，企業為經營主體，利用市場化運作的手段，對構成城鎮空間的載體及其構成城鎮的資源進行重組、集聚、運營，從而變成資本的一個動態發展過程。

“城鎮運營”是為城鎮發展、建設進行科學的設計、運行、評價和改進，使城市發展更為市場化。

“城鎮運營商”則是發揮“承上啟下”的作用。“承上”是在充分領會政府宏觀意圖的基礎上，深度介入城鎮定位、城鎮發展的戰略、城鎮發展規劃的制定和實施；幫助政府調整城鎮經濟結構和空間結構；充實城鎮的文化內涵；全方位投資城鎮基礎建設、公共設施建設和城鎮服務管理體系。“啟下”是融合下遊資源，為二級開發商提供包括融資指導、統一規劃、統一品牌、統一營銷等服務，把地產業從“建築構造”轉變為“城鎮營造”，全方位改寫城鎮生活方式、空間布局、組織形態、生態環境和人文環境。

蘇州科賽集團在中國東部地區率先提出要發展成為城鎮運營服務集成商，引領中國城鎮化發展，並完善了這一理論體系：

科賽城鎮運營模式

科賽特色的“城鎮運營”模式可以歸納為：以科學的定位為前提、產業投資聯盟為基礎、資源集聚為核心、市場化運作為手段，提高區域經濟競爭力的模式。

1、科學的定位為前提

科賽集團從一開始就充分認識到團隊自身理論建設和專家團隊支撐的重要性。在專家的指導下，科賽集團對江西資溪、湖南張家界等城鎮運營的定位體系都比較明晰。城鎮定位是一個複雜的體系，包括了資源環境定位、基本功能定位、基礎產業定位、總體屬性定位和城鎮其它綜合定位。科賽集團逐步確定了以“產業定位是基礎，功能定位是核心，個性定位是靈魂”的定位體系。

科賽城鎮運營追求的定位，目的是最大限度地集聚資源，最優化地配置資源，最有效地轉化資源，從而提高區域經濟競爭力。

2、產業投資聯盟為基礎

城鎮開發是一項投資巨大、回報周期長的事業，僅依靠科賽集團一家是無法完成這個宏偉目標的。科賽的思路是根據城鎮運營項目的不同體量、內容和特徵，形成以科賽為龍頭的投資團隊和產業團隊，搭建城鎮運營項目的投融資平台和運作平台，實施專業化、集約化、標準化、規範化、市場化管理，降低運營成本，提高市場競爭力，實現區域性、全國性發展的構想。另外，科賽還整合多方資源，通過市場化運作，實現投資主體的多元化，投資行為的市場化，優化配置城市資源，最大化提升城市資產價值。

科賽即是投資者，更是資源的組織者。它由以下三方面組成：

——專家團隊。邀請清華、復旦、蘇大等高校的專家教授以及有名望的一些民間人士加盟科賽，使其具備城鎮運營的人力資源優勢。

——投資團隊。科賽憑藉廣泛的人脈關係和嫻熟的資本運作經驗，與民間投資團體、個人以及國內外多家投資公司、風險投資資金、擔保公司均保持長期密切的合作關係。他們願意和科賽一起發展。

——產業團隊。以商招商明顯優於政府盲目招商、旅遊招商、瞎貓撞耗子的招商方式。在市場經濟大潮中成長發展的科賽集團，與產業團隊緊緊擁抱，科賽開發到哪裡，相關產業就跟隨到哪裡。

3、資源集聚為核心

以資源集聚為核心是指科賽作為“城鎮運營商”，在項目前期要對城鎮資源進行篩選、評估、論證和可行性分析，依法取得優質資源。項目落實后，則通過資源整合，統一規劃、統一定位、統一風格、統一建設、統一導入產業。科賽集團培育的是產業集群，引導的是新生活方式，改善的是人居環境，關懷的是人本之義，提高的是城鎮區域經濟競爭力。

科賽運營模式還能有效避免了“爛尾”工程的出現。由於目前政府多採用將土地割裂成若干大塊小塊，然後掛牌招商的方式造成土地資源分散，建築語言五花八門，人性化設施更被開發商拋到了九霄雲外。以利益為主的開發商水平參差不齊，有的甚至連開發資質也不具備，這使得造成“爛尾”工程的幾率大大上升。

4、市場化運作為手段

市場運作依靠供求關係決定價格，靠公平競爭決定資源最優配置。以市場化運作為手段除了強調建立公平、公正、公開的土地市場與交易環境以外，還應明確城鎮運營只有激情和理念是不夠的，還需要科學的機制創新來支撐。這種機制創新必須經得起市場的檢驗，能讓政府、企業、老百姓都滿意。以往由政府部門舉債建城，導致投資主體單一，建設速度受到制約，甚至無法展開真正的資本運作。實踐證明，只有通過市場化運作，實現投資主體多元化，投資行為市場化，才能使城鎮資源得到優化配置，城鎮資產價值得到最大化提升。

科賽集團經過近十年的探索與實踐，憑藉對產業經濟、區域經濟、策劃與規劃、項目運營、資源整合等方面的優勢，積累了豐富的實戰經驗，總結出了一整套科學合理的城鎮運營理論。科賽集團必將成為中國城鎮化建設的有力推動者。

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