購物中心

據資料顯示，2011年，我國購物中心增速過一倍，一線城市購物中心紛紛上馬，二、三線城市也不甘落後，各地購物中心如雨後春筍。

2011年北京新增購物中心134.8萬㎡，百貨、奧特萊斯項目47.1萬㎡，購物中心供應面積與2010年相比有下降，但是總體比例依舊保持在70%以上。

2011年廣州大型購物中心共有約38.8萬平方米新增供應，全年平均空置率較上年下降0.5%;同年第四季度大型購物中心租金為每月每平方米757.7元，同比上升6.51%。

2011年，上海新開業的大型購物中心或綜合體商業面積113萬平方米，同比增長近25%，其中新開業的購物中心商業面積約45.5萬平方米，主要集中在內外環間及外環以外區域。

近年來，購物中心建設行業在我國方興未艾，項目興建如火如荼。但是在購物中心高速發展過程中也存在很多問題，如：購物中心的盈利模式、管理模式、定位、發展速度過快、重複建設等等問題，有些問題已經成為制約產業發展的關鍵因素。

當藝術遇上購物中心：商業地產聯姻文化藝術觀察.

根據購物中心的建築、設施和形態的不同，國際購物中心協會又將購物中心細分為“摩爾”(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建築的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區域型、超區域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區型等)。由此可見，從嚴格意義上講，購物中心不是一種商業業態，而是一種有計劃地實施的全新的商業聚集形式，有著較高的組織化程度，是業態不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務、會展等設施以一種全新的方式有計劃地聚集在一起。它通常以零售業為主體。與自發形成的商業街相比，購物中心在其開發、建設、經營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業公司建樓、出租場地，專業商業管理公司實行統一招租、管理、促銷，承租戶分散經營。

購物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多種零售店鋪，服務設施集中在由企業有計劃地開發，管理，運營的一個建築物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體.

購物中心業態經營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1。

(1)社區購物中心(Community Shopping Center) 是在城市的區域商業中心建立的，面積在5萬平方米以內的購物中心.

(2)市區購物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商業中心建立的，面積在10萬平方米以內的購物中心。商圈半徑為 10公里~20公里，有40 個~100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等，停車位1000 個以上，各個租賃店獨立開展經營活動，使用各自的信息系統。

(3)城郊購物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊區建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心.

1．美國購物中心協會的定義

由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施，有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者購買需求與日常活動的商業場所。

2．中國商務部的定義

多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。

3．日本購物中心協會的定義

由一個單位有計劃地開發、所有、管理運營的商業和各種服務設施的集合體，並備有停車場，按其選址、規模、結構，具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特徵，並作為適應消費需要的社交場所，發揮著一部分城市功能。

1．美國分類方式及標準

根據美國市場的實際情況，將購物中心分為鄰里型、社區型、區域型、超區域型、主題型、時裝精品型、大型量販型、工廠直銷型等八種。

2．國家標準對購物中心的分類

根據中國市場的實際情況，將購物中心分為社區型、市區型、城郊型三類。

3． 按照開發商背景及經營管理模式分類

分為物業型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。

4．按照購物中心規模分類

（1）巨型/超級購物中心——24萬㎡以上

（2）大型購物中心——12--24萬㎡

（3）中型購物中心——6--12萬㎡

（4）小型購物中心——2--6萬㎡

5．按照購物中型外觀分類

（1）美國式簡潔的外立面

（2）童話般歐洲古堡式

（3）豪華高貴的現代派

（4徠）分散多建築組成之建築群

（5）購物樂園式

（6）園林型購物中心

（7）人文特色型購物中心

（8）免稅型購物中心

（9）交通綜合樞紐式

(10 ) 地下型購物中心

(11) 大盒子購物中心(Power center)

(12) 附帶寫字樓的摩爾

6．按照不同國家類型分類

(1) 美國加拿大式

(2)法國為代表之歐洲式

(3) 日本式

(4)香港新加坡式

(5) 菲律賓泰國之東南亞式

物業購物中心又分A、物業型購物廣場、B、物業型摩爾購物中心。

A、物業型購物廣場：一般由大房地產商開發建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。特點：面積一般在5至10萬平方米左右，由於面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標顧客群體，所以入駐的業態一般不齊備即業態業種的複合度不夠（通常定位於高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業態沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心。

B、物業型摩爾購物中心：又稱普通摩爾購物中心，普通摩爾的物業所有者一般不進行零售經營，而是將場地出租給專業零售商，委託專業管理公司進行管理，實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者，同時由於摩爾內的各零售商分別經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所儘可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區，實行的是租賃制。特點：面積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業態業種的複合度高度齊全，一般為全業態全業種經營。

由大型連鎖百貨公司發展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由於面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標顧客群體，入駐的業種一般很齊備但業態的複合度還不夠（通常定位於高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒有引入大賣場、傢具城、玩具反斗城大賣場等業態），仍稱不上真正的摩爾購物中心。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等，不同業態也正被引入百貨公司型購物中心內，邁向真正的摩爾購物中心。

百貨公司型購物中心比純物業型購物中心有一定的優裕性。體現在百貨公司由於信譽佳、客戶關係多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業績一般也較佳。

由專業的連鎖購物中心集團開發並經營，特點：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業連鎖購物中心集團開發並經營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業態業種的複合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位於家庭，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現購物中心的全面開業，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。

購物中心的開發運營正如這句話所說，“打江山容易守江山難！”，一個購物中心建起來不難，難在其後續的經營管理，這也是商業地產（購物中心）的核心所在。現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個統一的經營主題和信息平台之上。

根據購物中心等級評價標準可以將購物中心等級劃分為五星購物中心、四星購物中心、三星購物中心、二星購物中心、一星購物中心。購物中心在完成竣工驗收並投入使用一年後可申報等級評價。在完成建築設計、竣工驗收階段可申請階段性預評。

2016-2018開業購物中心的體量看，增幅不大，逐漸下滑，25.7%下降到-0.5%。對比2017年，2018年開業數量增加30個，體量下降20多萬平方米，反映平均單體量變小，大體量項目縮減，小體量增加。2019年全國擬開業項目約982個，總體量約8622萬㎡。

2018全年購物中心綜合指數為64.5，同比下降4.0，高出榮枯線14.5；購物中心聚客能力相對更強，客流量的提升推動銷售額增速跑贏整體零售餐飲企業的表現。體驗式門店豐富了消費者的購物場景，不僅吸引消費者到店以增加到店頻次與客流量，同時可以拉長顧客的駐店時間，把握潛在的多樣化消費需求，全方面推動銷售額的穩步提升。

購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨。從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，在2007-2010年這五年間二線城市購物中心開始進入快速發展期，入市佔比是一線城市的2倍，進入二線城市購物中心佔比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨。大型綜合性購物中心及中型社區購物中心是主流。從單體購物中心規模數據看，5-10萬㎡的購物中心佔比過半；從不同發展階段數據看，單體規模整體呈上升趨勢，5萬㎡以下的佔比下降，15萬㎡以上的佔比上升幅度較大。

5~10萬㎡（不含10萬㎡），10~20萬㎡（不含20萬㎡）各佔35%左右，

3~5萬㎡（不含5萬㎡）的約佔20%，≥20萬平方米區間的佔10%以下。

3~5萬㎡（不含5萬㎡）近三年持續增長，

購物中心業態傾向體驗性業態。當前整體達到了零售：餐飲：其他（親子、娛樂等）達到了 4：3：3的比例，近年來購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。

管理模式將出現轉變。購物中心物業管理從最初的某物業管理公司到商業管理公司，再到資產管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購物中心管理思維的變化，最早是物業管理思維，現在變成了運營管理思維，有了增值保值的概念。

引進商家類型多元化。除傳統百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業態成為購物中心吸客的新手段，兒童遊樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統百超后的新主力商家。

20世紀80年代以前，我國沒有購物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。90 年代中期，隨著上海港匯商城、廣州天河城、北京國貿中心的陸續建成開業，開始擁有了一批業態複合度較高、規模面積也較大且經營也較成功的真正的購物中心。2003年底，中國省會以上城市購物中心總體數量為236家，2011年底，全國大型購物中心數量達到2795家。國內購物中心正呈現蓬勃發展勢頭，近年來每年新建數量近300家。

中國購物中心的發展階段

2002-2011年我國每年新建購物中心數量（家）