房屋轉租合同

通過房屋轉租合同，次承租人向承租人支付租金，獲得房屋的臨時使用、收益權。可見，房屋轉租合同在性質上仍屬於房屋租賃合同，但是，相對於房屋租賃合同而言，房屋轉租合同具有以下法律特徵：

(一)房屋轉租合同以房屋租賃合同為基礎

轉租是承租人將承租房屋再出租的行為，因此，房屋轉租合同是以房屋租賃合同為基礎的，沒有房屋租賃合同，就不可能存在房屋轉租合同，房屋轉租合同與房屋租賃合同存在密切聯繫。首先，房屋租賃合同的效力決定著房屋轉租合同的效力。只有房屋租賃合同合法有效，房屋轉租合同才可能合法有效；房屋租賃合同終止時，轉租合同亦隨之終止，其次，房屋租賃合同的標的物決定著房屋轉租合同的標的物。承租人通過轉租合同再出租的房屋，只可能是其承租的房屋的一部分或者全部，不可能超出其通過房屋租賃合同承租的房屋的範圍、再次，房屋租賃合同的租期決定著房屋轉租合同的租期。非經出租人同意，轉租合同的終止日期不得超過房屋租賃合同的終止日期，即轉租合同的租期應當在房屋租賃合同租期屆滿前屆滿或者與房屋租賃合同的租期同時屆滿。最後，房屋租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應變更、解除或者終止，如房屋租賃合同的租期縮短或者租金提高時，房屋轉租合同的租期和租金往往會相應發生變更。

(二)房屋轉租合同涉及三方當事人的權利義務關係

一般的合同只涉及兩方當事人的權利義務關係，如房屋租賃合同只涉及出租人和承租人的權利義務關係，但房屋轉租合同涉及三方當事人，即出租人、承租人、次承租人之間的權利義務關係。首先，房屋轉租合同的成立，必須以出租人同意為條件，未經出租人同意，承租人不得將承租的房屋轉租。其次，次承租人對租賃房屋的不當使用和損壞行為，承租人應當向出租人負責，出租人有權要求承租人承擔損害賠償責任。再次，儘管出租人並不是房屋轉租合同的當事人，但有權解除房屋租賃合同和轉租合同。

(三)房屋轉租合同具有相對的獨立性

儘管房屋轉租合同以房屋租賃合同為基礎，二者存在密切的聯繫，但是，房屋轉租合同仍是一種獨立的合同，它不是房屋租賃合同的變更或者轉讓。房屋轉租合同具有獨立的雙方當事人——承租人和次承租人，次承租人通過轉租合同獲得獨立的租賃權，而不是受讓承租人的租賃權，承租人和次承租人分別通過房屋租賃合同和房屋轉租合同享有租賃權，履行各自獨立的義務。

正因為房屋轉租合同具有以上法律特徵，所以有必要對房屋轉租合同進行特別分析。

轉租合同是房屋租賃合同的一種，因此其生效首先應當符合房屋租賃合同的一般生效條件，如當事人具有相應的行為能力、意思表示真實、採取法定的形式並經過法定的程序，等等。除此之外，根據合同法及其他有關房屋租賃法律、法規和規章的規定，房屋轉租合同的生效還必須符合下列條件：

(一)房屋租賃合同有效且尚未終止

首先，房屋轉租合同以房屋租賃合同為基礎，只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的，房屋轉租合同才可能生效。其次，房屋轉租合同中的轉租人是房屋租賃合同中的承租人，只有承租人享有合法的租賃權，才有資格將其承租的房屋轉租給第三人。如果房屋租賃合同無效，承租人對房屋就沒有租賃權，當然無權將房屋轉租；如果房屋租賃合同已經終止，承租人的租賃權已經消滅，也不再具有轉租的資格。轉租人無權轉租房屋的，轉租合同也就當然無效。

(二)經出租人同意

儘管轉租的權利基礎是承租人的租賃權，但轉租必然會影響出租人的利益，同時，出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時，除非有特別約定，通常情況下都是認可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此，為了保護出租人的利益，也為了堅持意思表示真實的原則，承租人將承租的房屋轉租的，必須經出租人同意。合同法第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：“承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。”該辦法第28條規定：“房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，並按照本辦法的規定辦理登記備案手續。”

所謂經出租人同意，既可以是在簽訂房屋租賃合同時，出租人表示允許承租人轉租，也可以是房屋租賃合同簽訂后，出租人同意承租人轉租。但是，無論何時同意，均應當採取明示的方式，不可以默示同意。同時，轉租房屋的數量、期限，用途等均應當經出租人同意，不可超出出租人同意的範圍。此外，城市房屋轉租合同應當經出租人書面同意，並辦理登記備案手續。

未經出租人同意，承租人擅自將承租房屋轉租，或者未辦理轉租登記備案的，轉租行為無效，出租人有權解除合同。出租人解除房屋租賃合同的，房屋轉租合同當然也隨之解除。《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定：“違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：…(三)未徵得出租人同意和未辦理登記備案手續，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並可處以罰款。”

(三)次承租人須符合法定的條件

次承租人其實就是房屋轉租合同中的承租人，其法律地位就是承租人，稱其為次承租人只是為了使其與房屋租賃合同中的承租人相區分，從而明確其與出租人和承租人之間的關係。因此，次承租人必須完全符合法律關於承租人的主體資格要求，法律、法規和規章對承租人主體資格有限制的，完全適用於次承租人。如根據《城市私有房屋管理條例》第X條的規定，機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或者變相租用城市私有房屋，因特殊需要必須租用的，須經縣級以上人民政府批准。這樣，未經縣級以上人民政府批准，機關、團體、部隊、企業事業單位不得成為城市私有房屋轉租合同中的次承租人。

(四)房屋轉租合同的內容與房屋租賃合同的內容相適應

房屋轉租合同是以房屋租賃合同為基礎的合同，因此，房屋轉租合同的內容必須與房屋租賃合同的內容相適應，否則無法生效。例如，除非出租人與轉租合同的雙方另有約定，轉租合同的標的物只能是房屋租賃合同標的物的一部或者全部，不能超出房屋租賃合同的範圍；轉租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿前屆滿，不能超過房屋租賃合同約定的期限。《城市房屋租賃管理辦法》第29條規定：“轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。”

總之，房屋轉租合同只有既符合房屋租賃合同生效的一般要件，又符合上述特別要件，才能發生法律效力。

在房屋轉租合同的三方當事人中，出租人與承租人之間的權利義務除房屋租賃合同有特別約定的外，適用法律、法規和規章中有關規定；承租人與次承租人的權利義務除房屋轉租合同有特別約定的外，適用法律、法規和規章中關於出租人和承租人權利義務的規定。同時，房屋轉租合同的特殊性決定了，出租人、承租人、次承租人在房屋轉租合同中的權利義務除了當事人另有約定的外，還有其特殊內容。

(一)出租人的權利義務

在房屋轉租合同關係中，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關法律、法規、規章的規定享有權利和承擔義務外，還享有下列權利，承擔下列義務：

1．請求承租人履行房屋租賃合同的權利

房屋轉租合同成立並不影響原房屋租賃合同的效力，承租人仍應當依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項義務，且不得以次承租人違約或者不履行義務為由拒絕向出租人履行義務。承租人不履行原房屋租賃合同的義務或者次承租人對承租房屋造成損失的，出租人有權要求承租人承擔違約和損害賠償責任，但出租人與承租人、次承租人另有約定的除外。《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：“轉租合同生效后，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。”

2．從轉租中獲得收益的權利

出租人是轉租房屋的所有權人或者管理權人，承租人轉租該房屋獲得收益的，出租人當然有權從中獲取一定的比例。《城市房屋租賃管理辦法》第27條第2款規定：“出租人可以從轉租中獲得收益、”這種收益的獲取方式，既可以由出租人與承租人協商提高原房屋租賃合同的租金標準，也可以約定從承租人收取的轉租租金中按一定比例支付給出租人。

3．監督次承租人使用、收益租賃房屋的權利

在房屋轉租合同關係中，原則上是承租人享有監督次承租人使用、收益租賃房屋的權利。但是，出租人畢竟是轉租房屋的所有權人或者管理權人，次承租人對租賃房屋的使用情況對其影響最大，因此，應當賦予出租人監督次承租人使用、收益租賃房屋情況的權利。這樣，出租人不僅有權監督承租人使用、收益租賃房屋，還有權監督次承租人使用、收益租賃房屋。當次承租人不正當或者非法地使用、收益租賃房屋，且承租人怠於行使監督權時，出租人有權要求承租人承擔違約或者損害賠償責任，直至要求承租人解除轉租合同。

4．請求次承租人返還租賃房屋的權利

當房屋轉租合同終止時，承租人有權向次承租人請求返還租賃房屋；當房屋租賃合同終止時，出租人有權請求承租人返還租賃房屋。因此，當房屋租賃合同與房屋轉租合同都終止時，出租人有權選擇向承租人或者次承租人請求返還租賃房屋，尤其是承租人怠於行使返還請求權時，由出租人直接向次承租人行使租賃房屋返還請求權，有利於維護出租人的合法權益。但是，非在轉租合同與房屋租賃合同都終止的情況下，出租人不得向次承租人主張返還租賃房屋。如，轉租合同終止而房屋租賃合同未終止的，只有承租人有權請求次承租人返還房屋，出租人無權請求返還。

5．通知次承租人房屋租賃合同終止的義務

除非當事人另有約定，房屋租賃合同終止的，轉租合同也隨之終止。但是，次承租人對於房屋租賃合同是否終止難於清楚，故當房屋租賃合同終止時，出租人應當通知次承租人，為次承租人返還租賃房屋作好準備。

(二)承租人的權利義務

在房屋轉租合同中，承租人的地位非常特殊：既是轉租合同中的出租人，又是房屋租賃合同中的承租人。承租人在房屋轉租法律關係中的主要權利和義務有：

1．要求出租人履行房屋租賃合同的權利

承租人將承租的房屋轉租后，並不喪失承租人的地位，轉租只是其使用、收益承租房屋的一種方式。為了保證轉租合同的履行，承租人有權要求出租人按照房屋租賃合同的約定履行義務，如交付房屋、修繕房屋等等。因出租人的過錯影響次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人損害的，承租人在向次承租人、第三人承擔違約責任或者損害賠償責任之後，有權依據房屋租賃合同向出租人追償。

2．從轉租中獲取收益的權利

承租人轉租房屋的目的是為了實現自己對承租房屋的收益權，故法律原則上允許承租人從轉租中獲益。但是，在我國，承租人轉租公有住宅用房的，必須受房屋所在地人民政府房屋租賃政策的制約，承租人從轉租中獲取收益也就受到了制約。

3．修繕租賃房屋的義務

租賃房屋發生損壞或者具有其他不適於次承租人使用的情形，承租人有權依房屋租賃合同的約定請求出租人修繕，但是出租人和承租人約定房屋轉租後由承租人承擔修繕責任的，或者雖無該約定但出租人拒絕履行修繕義務或者無能力履行修繕義務的，或者轉租合同約定的房屋狀態優於房屋租賃合同約定狀態的，承租人應當承擔修繕義務。

4．通知次承租人房屋租賃合同終止的義務

房屋租賃合同終止，轉租合同也就喪失了基礎，為了保證出租人能及時收回房屋，承租人有義務將房屋租賃合同終止的情況及時通知次承租人，並要求解除轉租合同，返還房屋，以便於次承租人做好搬遷和返還房屋的準備。

(三)次承租人的權利義務

次承租人是房屋轉租合同中的承租人，因此應當根據房屋轉租合同的約定享有承租人的權利，履行承租人的義務，轉租合同沒有約定或者約定不明確的，次承租人應當根據法律關於承租人權利義務的規定享有權利、承擔義務。與承租人在房屋租賃合同中的權利義務不同的是，次承租人除對承租人享有權利、承擔義務外，還與出租人享有的權利相對應，對出租人承擔以下義務：

1．接受監督的義務

次承租人應當依約定或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，應當妥善保管房屋，這是次承租人在房屋轉租合同中必須承擔的義務。次承租人在履行該義務時，除應當接受承租人的監督外，還應當接受出租人的監督。出租人發現次承租人非法使用或者不正當使用租賃房屋的，有權制止直至要求承租人解除轉租合同，承租人不行使合同解除權的，出租人有權解除與承租人的房屋租賃合同，進而引起轉租合同的終止。

2．返還租賃房屋的義務

轉租合同終止時，次承租人應當向承租人履行返還租賃房屋的義務。但是，轉租合同與房屋租賃合同都終止時，出租人有權直接向次承租人請求返還房屋，在這種情況下，次承租人應當將房屋直接返還給出租人。次承租人的這一義務是與前面所述的出租人的房屋返還請求的權利相對應的。