樓層凈高

住宅的樓層凈高

住宅的樓層凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。可理解為：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，樓層凈高和層高的關係可以用公式來表示：

凈高=層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高。

有些建築物無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建築物就測不出層高。為保證人最基本的活動空間，建築物空間的高度應使用樓層凈高這一標準取代層高標準。

商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、樓層凈高越大)，建築工藝相應就越複雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

寫字樓的樓層凈高

寫字樓的樓層凈高（Net Ceiling Height）是指標準層某層的地板裝飾面到本層吊頂下表面的距離。到本層吊頂下表面的距離。

通常，在選購優質的甲級寫字樓的時候，樓層凈高才是我們最應該關注的指標，因為凈高的概念中包含了梁板厚度、空調、消防及強弱電布線等管線佔據的高度空間等不確定因素，如一個層高 3.5 米的寫字樓，看起來好像很好了，如果以上結構及管線空間佔據了 1 米，底板找平等又去除了 50mm 的話，那樓層凈高也就剩餘 2.45 米了，這個室內凈高就顯得有些壓抑了。

通常，影響寫字樓樓層凈高的因素有以下 5 種，供讀者參考：

1. 層高：這一因素是基礎，只有較高的層高，才能儘可能提供較高的凈高供選擇。

2. 梁板厚度：這是佔用層高空間最大的因素，一般根據開間跨度在 600mm-1000mm 之間。

3. 水、電、空調管線佔用凈高：佔用梁下的空間，科學合理的設計中可以合理 安排多種管線的高度關係，部分可以穿過或繞過梁進行排布，這一因素一般占 用 100mm-500mm 之間。

4. 吊頂系統自身佔用高度：根據吊頂系統的不同，一般在 50mm-100mm 之間。

5. 地面找平或架空地板高度：結構找平根據結構施工水平的不同而有差異，優質的施工這一因素幾乎可以忽略不計，平整度控制得不好的話，出現 30-50mm 找平也是很常見的；當然，如果採用架空地板系統，這一高度也應扣除。樓梯凈高於樓層凈高相差無幾。

以上分析為需要租用或購買寫字樓的客戶提供一個參考，在選擇寫字樓時一定要分清層高和凈高的概念，國際國內寫字樓領域比較公認的甲級寫字樓凈高標準為不低於2.6米，當然香港、上海等城市一些高標準寫字樓樓層凈高甚至達到2.8-3.0米。同時，凈高太高對於照明及空調的能耗也會相應提高，筆者認為甲級寫字樓2.6-2.8米的凈高是比較理想的，一般來講，層高越高，能提供的凈高空間也相對較高，如市場上一般的寫字樓層高3.8-4.2米，就較容易達到2.6-2.8米的凈高，若層高只有3.2-3.5米或更低，那麼要想獲得理想的凈高就較難了。

層高與凈高的關係

凈高和層高的關係可以用公式表示為“凈高=層高-樓板厚度”，即層高和樓板厚度的差叫凈高。

一般認為，房屋層高越高，室內高低處溫度的溫差越大，空氣對流越好，人體感覺越舒適，但房屋的保溫性、節能性相對較差。

國家規定要求

那麼，國家規定的房屋層高是多少呢？國家住宅與居住環境工程中心主編的《健康住宅建設技術要點》指出，居室凈高不應低於2.5米；建設部主編的《住宅建築模數協調標準》中，規定了層高優先尺寸系列宜為2.0~3.0米；《住宅設計規範》規定：普通住宅層高宜為2.80米。卧室、起居室（廳）的室內凈高不應低於2.40米，局部凈高不應低於2.10米，利用坡屋頂內空間做卧室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低於2.10米。之所以把住宅層高控制在2.80米以下，其目的“不僅是控制投資的問題，更重要的是為住宅節地、節能、節材、節約資源”（摘自《住宅設計規範》條文說明）。

另外，建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》規定計算建築面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米）。

買房時該注意的層高高度

因此，購房者在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時應對房屋層高或凈高做出約定，如合同約定“層高”，指的就是圖紙上的結構標高（指結構設計圖中的所標註的標高），是“凈高+樓板厚度”。本案中，高先生在簽訂《商品房買賣合同》時，如果看到開發商提供的規劃設計圖上標明住宅層高是2.80米，開發商在合同中也約定“層高2.8米”，就不能認定開發商存在欺詐。因為經過建設、規劃部門審批的圖紙，開發商不會隨意更改，但施工隊在實際施工中可能會有誤差，而且，根據房屋的位置、跨度和建材不同，樓板的厚度也不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋凈高也就不同。所以，如果合同約定的層高2.8米與開發商所提供的規劃、設計圖的標註一致，而實際測量屋內高度（即凈高）不足是正常的。因為層高和凈高是兩個不同概念，故高先生不能以室內測量的凈高來簡單判斷層高不足。

層高不夠的違約責任

如經有關部門確認房屋層高不足的，購房者如何要求賠償呢？如《商品房買賣合同》有規定的，按合同規定處理；合同沒有規定的，購房者可與開發商協商解決；協商不成，可採取法律途徑解決，根據實際情況或要求退房，或要求開發商承擔違約責任。