房地產法律行為

()取律素

房產律系，各類律，房產，各具。，社組織依房產營，濟權益；政管依管權、監督權，確保益社共益，保障轄權益；司濟司，旨維護社濟秩序，保護、集合權益。

(二)思示素

人的意志是產生房地產法律行為的前提，但人的內在意志只有通過一定形式在客觀上表現出來，使他人了解，才能具有法律意義。這種能夠產生房地產法律行為的內在意志表現於外部的行為叫意思表示。這種意思表示必定是為了引起一定的法律後果，即為了今後享受一定的權利和承擔一定的義務，或者為了變更、終止原先存在的權利義務關係。如：買房者欲買某幢房屋，房屋所有者接受了，雙方簽訂房屋買賣合同，房屋頭賣的法律關係就發生了。這個作為房地產法律行為的買賣合同的成立，是因為買賣雙方都有欲發生買賣關係的意思，雙方協商意思表示一致后，才有了房屋買賣合同的法律行為。

沒有意思表示就沒有法律行為。但是，不是任何意思表示都具有法律意義的。

(三)主體符合房地產法律規範要求

房地產法律關係的主體在房地產的經營和管理活動中，其所實施的行為必須符合國家的法律和行政法規，符合國家利益和社會公共利益。合法、有效的房地產法律行為受到國家法律的承認和保護。

房地產行為包括合法的房地產行為與非法的房地產行為、有效的房地產行為與無效的房地產行為。合法的房地產行為和有效的房地產行為才是房地產法律行為。

在中國的房地產領域裡，房地產法律行為是多種多樣的，科學地進行分類，對於確認房地產行為的法律效力，正確運用房地產法律規範，都是非常必要的。房地產法律行為的分類如下：

(一)單方行為和雙方行為

單方行為是由當事人一方的意思表示而成立的房地產法律行為，它不需要事先徵得對方的同意。比如，繼承人放棄繼承房產的權利。

雙方行為是兩個或兩個以上當事人的意思表示所構成，同時，雙方的意思表示必須一致。比如，房屋的買賣、租賃等行為。

(二)單務行為和雙務行為

單務行為是當事人一方僅負有義務，而當事人的另一方享有權利而不承擔義務的房地產法律行為。如，房地產納稅行為、房屋的遺贈等。

雙務行為足當事人雙方都負有義務的房地產法律行為，雙方當事人的權利和義務都是對等的，當事人一方的權利就是另一方的義務；同樣，當事人一方的義務就是另一方的權利。比如：當事人雙方實施了房屋租賃法律行為以後，雙方簽訂了房屋租賃合同，其中，出租方有權得到房屋的租金，但他必須將房屋交付承租方使用；而承租方有權使用、佔有房屋，但他必須按期、按量地支付租金，形成雙務的竅地產法律行為。

在房地產業務活動中，雙務行為居多。

(三)管理行為知經營行為

管理行為主要指國家行政主管機關對其所管轄的主體，社會組織對其職能部門和成員體，依法行使管理、決策、監督、裁決等方面的權利，並承擔相應法律責任的房地產法律行為。

經營行為是指平等民事主體之間，依法從事房地產經營活動中的房地產法律行為。

(四)諾成行為和實踐行為

諾成行為是由主體雙方意思表示一致而成立。如，主體雙方意思表示一致所簽訂的經濟合同。

實踐行為不僅要求主體雙方意思表示一致，還要交付一定標的才能成立。比如，贈與、借貸合同等。

區別諾成性法律行為與實踐性法律行為的法律意義在於：幫助我們識別哪些旁地產法律行為已經成立，具有法律效力；哪些還不具備法律行為的成立要件，雙方所確定的權利和義務還未發生法律效力。

(五)有償行為和無償行為

有償行為是一方當事人向對方履行一定義務，比如出售房屋、提供勞務或完成施工圖紙設計等，而他方必須承擔相應代價的行為。

無償行為是一方當事人給對方履行一定義務，而對方接受了這項權益，並不承擔對等義務的行為，如房地產的贈與。

(六)要式行為和不要式行為

要式行為是要履行一定方式才能成立的法律行為。如：房地產權屬的設立和移轉，必須履行一定的登記手續。

不要式行為是成立這種法律行為不需要任何形式。比如，一般即時清結的買賣合同等。

(七)有因行為和無因行為

有因行為是以原因的存在或合法為有效的條件的行為。如，房產的買賣行為，買方承擔支付房價的義務，在於使賣方承擔轉移房屋所有權的義務，此相互為原因的兩個給付義務，合為一個買賣的法律行為，即為有因行為。對有因行為，若其原因不存在；其行為即為無效。

無因行為是不以原因的存在或合法為有效條件的行為。無囚行為的原因存在與否，對於無因行為的效力不發生影響。在欠缺原因時，只是發生返還不當得利的問題。

房地產法律行為的要件，是指房地產法律行為引起預期的法律後果所必須具備的條件，包括實質要件和形式要件。

(一)房地產法律行為的實質要件

房地產法律行為的實質要件是對行為人、行為人的意思表示、行為內容三方面的要求。

1．行為人要合格。即行為人必須具備房地產法律關係主體的資格，並具有國家依法賦予的從事房地產活動的權利能力和行為能力。這種權利能力和行為能力具有特定性，如房地產開發公司除依法列國家工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照外。還應當到行政主管部門備案，進行資質等級評定，所從事的房地產開發業務範圍應與資質等級相吻合。而公民個人必須具有完全的行力能力，未成年人、精神失常的人和智力不健全的人，應當由其法定代理人代理從事房地產的處分行為。

2．行為人意思表示要自願、真實。意思表示的自願，是指任何人不得對行為人的意思表示施以欺詐或脅迫。意思表示的真實，是指行為人內在的意志和外部的表現應該一致，不允許表裡不一，以假掩真。

3．行為人的行為內容要合法。是指行為人的各項活動，要遵守房地產法律規範的規定。只有這樣，才能得到國家的承認和保護，從而產生行為人意欲達到的法律後果。

(二)房地產法律行為的形式要件

房地產法律行為的形式要件是對行為人的經濟法律行為在形式方面的法定要求。房地產法律行：勾的形式，是行為人意思表示的方式，可以分為明示和默示兩種。

1．明示。明示是行為人運用語言文字表示意志的形式，在實踐中又可分為口頭形式和書面形式。

口頭形式是用語言進行意思表示，如：當面陳述，電話洽商等。這種形式簡便易行，適宜於價額不大，又可即時清結的房地產法律行為。但是，一旦發生爭議和糾紛，就會出現“口說無憑”的弊端。因此，對於價額較大、內容複雜、不能即時清結的房地產法律行為，不宜採用這種形式。

書面形式是用文字進行意思表示。立據為憑，各執文本，這種形式對於權利義務關係的確定，經濟爭議的解決，具有積極的意義。另一種特定的書面形式也是房地產法律行為常用的表示方式，如房地產權屬的登記證明、鑒證或公證等特定的書面表示形式，這種法定化的方式，使房地產法律行為具有法律效力。

登記，是指行為人特定的經濟行為，在規定的時間內，向指定的主管機關辦理登記手續，以表明其行為的合法性。如有些涉外的房地產經濟協議，規定的書面形式是報主管機關審核批准後方為成立。房屋和土地權屬的設立或移轉都必須辦理登記的手續，才能發生法律效力；房地產開發公司、項目公司的成立，必須以書面形式呈報主管機關審核批准后，才取得合法資格等等。

鑒證，指國家行政機關，根據法律的規定和行為人雙方的要求，對訂立的經濟合同進行審查證明，是經濟管理的一種行政措施。

公證，是由因家公證機關根據當事人的申請，依法證明法律行為有法律意義的文書和事實的真實性、合法性，以保護公共財產，保護公民身份上、財產上權利和合法利益。房地產業務中必須公證的事項有：土地使用權出讓、轉讓，土地使用權出讓、轉讓中的房地產交易活動，私房租賃，產權轉移，房屋拆遷，境外人士出具的授權代理委託書等。

2．默示。默示是行為人用推定和默認表示意志的形式。默示又有兩種不同的形式，即推定行為和默認。

推定行為是從行為人的作為中推定其所表達發生、變更或消滅一定房地產法律關係的意思。

默認是從行為人的不作為中確認其已表達了發生、變更或消滅一定房地產法律關係的意思。

默示是有局限性的，只有在法律規定的範圍內，或在習慣上已為大家所公認的情況，或在合同中事先約定的情況下，才能採用。