社區會所

會所，即供小區居民交流、活動、休閑的小區公共場所。以方便業主為出發點，向小區居民提供免費或極優惠服務。會所概念最早源於香港，後來，逐漸傳到深圳、廣州，然後北上遍及全中國。國內的居住小區真正開始接受並實施會所是在20世紀90年代末期，這幾年則愈演愈烈。幾乎成了稍具規模的小區的必備配套。

“會所”成為樓書、廣告上最炫的兩個字，它不僅意味著交往空間，象徵著配套水平和物業的“高尚”程度，它還隱喻了一種體面的生活方式。

目前會所權屬有兩種操作模式：

一是將會所造價和管理費用在售房時就分攤到購房者身上，會所產權歸業主委員會所有，由物業管理公司負責管理。這種方式雖然讓開發商規避了風險，但也常常出現無人負責經營，大量的物業管理費用又分攤到住戶頭上的情況，會所成了雞肋，買房人只能眼睜睜看著自己的“產業”荒廢，還要承擔其管理費用，成為業主不合理的負擔。

另一種是由開發商出資建造，產權歸開發商所有，後期營運和盈虧由開發商承擔。由於會所並非盈利設施，這種操作方式基本上都會使之成為開發商的一個負擔。在實現商業促銷目的后，一些打一槍換個地方的中小地產開發商乾脆對它棄之不顧。

北京各社區會所的虧損率高達60%，而上海、廣州等地的會所更有80%以上都在虧損。

高運行成本與低消費力、開發商與經營者角色的混淆、產權與經營權不明晰等問題一直困擾著社區會所這一特殊物業的經營，但出於項目營銷的需要，不少開發商明知結果是虧還是要硬著頭皮做會所，這樣做出來的會所其質量自然可想而知。而業主對會所的軟硬體服務不滿意，甚至拒交相關費用，則更是讓本已舉步維艱的會所經營陷入一種惡性循環。

有業內人士分析，會所的前期規劃、市場定位是關鍵，這樣才能使社區的核心功能得到最大限度地釋放。過高或過低層次的定位都將難以在未來的市場中立足，尤其是不能一味地追求高檔奢華，以往只要建設一個高檔會所就能身價翻漲、“一俊遮百丑”的做法將難以為繼，現今只有結合樓盤的消費層次和能力，科學配置社區功能，貼近項目搞特色，會所才能有所出路。

1、售樓時關於會所經營方面的承諾

一些開發商為了加快樓盤的銷售進度，在廣告中公開對會所提供的服務項目、服務質量、服務價格等作出承諾。這些承諾將對會所的經營產生限制，使會所的使用功能受到破壞，甚至會使會所的經營受到個別業主的滋擾。比如，會所承諾有射箭室，可能吸引了部分對這個體育項目感興趣的購房者。若承包者經市場調查，發現喜愛並會參與這項運動的人寥寥無幾，取消這個項目就可能會引發對開發商的不滿和投訴，並遷怒於會所的承包者。若開展這樣的項目，毫無疑問會造成會所空間的浪費，併產生虧損。

在售樓時應盡量避免明確的服務價格、服務質量和服務內容等方面的承諾，並且在售樓時應聲明會所提供的服務內容等可能根據需要適時作出調整。這樣做可以減少業主對開發商的投訴。

2、會所的位置

一些會所因僅服務於業主，導致消費人群過少，經營無法為繼。若會所不僅服務業主，還面向社會，則可擴大消費人群，尤其是會所服務供過於求時，就更顯必要。

當小區的會所服務供過於求時，為了使封閉小區的會所不僅能服務業主，也可面向社會經營，則會所應規劃在社區的入口處，進入會所不需身份驗證，進入小區才進行身份驗證。

3、會所的專業水準

這是會所能否成功的關鍵。相當多的會所經營失敗都可歸結為：把會所當成家庭的健身房來經營。

（1）專業的設計

會所在設計具體的使用功能時，應充分了解該使用功能對場館的要求，如在設計乒乓球室時，應了解乒乓球室的室內高度、面積等方面的國際標準。有的小區會所的乒乓球室使用率低就是因為其室內高度不夠，僅能用於兒童訓練。

（2）科學的功能布局

會所布局設計，應儘可能請專業會所公司作顧問以期能夠科學布局。

4、會所的節能設計

會所作為一個經營機構一定要有經濟效益，起碼應保本經營。所以，降低運營成本，採取各種節能措施，也就成為必然的選擇。有的會所就是因為這種原因導致無法投入商業運作。在節能方面，會所應做到：

（1）各服務區域的空調系統應可獨立開啟和關閉；

（2）做到各服務區域有適度的自然光（既要防止過度，也要防止不足）；

（3）做到各樓層之間除通道外，相對封閉，避免出現各樓層相通的設計，防止出現若某一樓層來一個消費者，會所就需要打開所有樓層的空調系統的情況；

（4）照明系統也應進行節能設計如採用節能燈、各服務區域照明系統可獨立開啟和關閉等措施，以達到降低能耗的目的。

5、會所的裝修

目前，相當多的會所在建設初期，都作為售樓部的辦公場所。一般情況下，會所裝修的投資由開發商負擔。作為一個房地產項目的賣點，會所在結構設計上往往過分強調美觀而忽視了實用性，在這一階段，若有專業會所公司參與，就可避免裝修完工後即成“雞肋”的局面。

會所的裝修不應作為發包價格的主要參考因素。從財務學的角度看，會所的裝修屬沉沒成本，在售樓結束時，其已完成自己的使命。相對於未來租賃或發包的決策而言，裝修的成本屬無關成本。沒有這方面的認識，就必然在發包價格的確定方面遇到困難，甚至因決策的困難導致會所的閑置。

6、會所的客戶群

專業的會所公司在承包經營會所時，會十分重視會所服務的客戶群。部分規劃在小區內的會所，對非業主提供服務會引起業主的強烈反感。承包經營會所前對此要做充分的調查，並考察開發商的承諾。

承包會所還需對下列問題做出調查：

（1）周邊地區有無類似或相同的服務設施；

（2）小區內（或小區內外）有無足夠的消費人群；

（3）目標客戶群的消費能力如何。

7、會所的租金或承包費

過高的租金或承包費必然加大經營者的壓力，並轉嫁給會所的消費者。合理地釐定租金或承包費是會所在經營過程中實現業主—經營者—物業公司“三贏”的前提。

近年來，針對小會所主題單一，大會所經營壓力過重的情況，建築規劃設計師們提出“泛會所”概念。這類會所的經營範圍不再局限於本小區業主，而是通過銷售會員卡的方式，適當地向社會開放，從而增加會所的利用率。主要按3種模式實行：

其一為聯合式，主要是指除了集中設置中心會所外，將其他配套設施設置於社區各部，或與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式為住戶提供服務。也有些是在中心會所基礎上與周邊相鄰的餐飲、娛樂等商業合作，組成“TOTOL-LIFE”式的消費網路，業主不用支付物業費且不會被干擾，就可以享受較好的折扣。

其二、半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動中心等消費人員少、服務要求高的室內設施仍設在社區內部會所中，將餐廳、酒吧、美髮廳、超市等大眾化設施置於小區邊緣生活街的底層商網，形成半開放格局。這樣用外部贏利來彌補內部設施的虧損，用以保證業主的生活需要與私密要求，對社區安全非常有利，會所運營的良性循環也得以延續。

其三、分建式，指在小區不同部位根據不同使用功能設計幾個小型會所，分別側重於健身、商業和文化等，把健身運動型消費與咖啡餐飲等靜態型消費分開，將小超市、美容美髮等商業性消費放在小區邊緣，閱覽、棋牌等文化型消費放在小區內部，以保證業主生活氛圍的安靜和便利。