商業綜合體

1、高可達性

位於城市交通網路發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯繫緊密的城市主要交通網路和信息網路。

2、高密度、集約性

高樓林立的景象，城市的標誌；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補。

3、整體統一性

建築風格統一，各個單體建築相互配合、影響和聯繫；與外部空間整體環境統一、協調。

4、功能複合性

實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯繫緊密，互為補充，缺一不可。

1、大空間尺度

室內外空間較大，一方面與城市規模相匹配，另一方面則與建築功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2、通道樹型交通體系

將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯繫，組成一套完善的“通道樹型”體系。

3、現代城市景觀設計

通過標誌物、小品、街道傢具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。

4、高科技集成設施

是高科技和高智能的集合。其先進的設施充分反映出，科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。

隨著城市的發展，商業綜合體應運而生。它是多個使用功能不同的建築空間組合而成的建築群，其合理性在於節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。

商業綜合體是出於城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐。

第一個方向是理論界對建築綜合體的研究逐步深入。從傳統的對過去的一些區域性的經濟研究，逐步轉向單體建築向複合型建築的整體的研究深入。主要表現為三塊：第一塊是已有專業的研究隊伍；第二塊是在大學裡面，關於綜合體理論的研究；第三塊是海歸派的學者的研究。城市綜合體是中國改革開放下的發展大方向。

第二個方向是從實踐當中，出現了三支力量。第一支力量是以大型購物中心為載體，逐步發展新型的城市商業綜合體。第二支力量是以休閑為業態的休閑綜合體和旅遊設施綜合體，以及以寫字樓為主體的寫字樓綜合體，都在全國各地都有一些嘗試。比如像中信城市廣場，萬象城都是以商業為主的。出現了以創意地產為主的複合型業態配套的一個主力軍的創業地產綜合體。

實踐當中第三個表現是，一批專業的、以城市商業綜合體為主要服務對象的專業公司的出現，它與傳統的地產顧問公司不同。商業綜合體跟傳統地產最大的區別在於，商業綜合體要了解區域商業中不同層級的商業發展水平和不同的商業建築形態，以及它所能承載商業的功能。所以專業服務城市商業綜合體的機構隨之產生，也使商業地產專業服務機構進一步細化、進一步專業化，服務深度隨著開發實踐的加入顯得更加專業和細緻。

城市商業綜合體有四個方面的問題需要大家注意：

第一，城市商業綜合體其實並不是像某些人吹噓得那麼神秘，或者那麼高不可攀。實際上就是一頭大象：真正的商業綜合體是一種複合型的表現，原來所了解的複合型最受的原則就是豪布斯卡原則。很多人片面的認為就是單純集中功能結合在一起。

城市商業綜合體是一種複合型地產，所遵循的原則就是豪布斯卡。包括傳統的商業、辦公、會展、停車還有其他相關的東西，一共有八大塊。每一塊都可以單純做一個主力。基礎結構一種形成就是1+2+N。N+N是兩種極端的配比方式。這種細化出來大概有七種，比較明顯的業態組合形式，這是對城市商業綜合體的總體認識。

第二，城市商業綜合體的開發模式，單純以商業為主，占整個建築綜合體開發面積大約45-65%的比例。創業比例佔3-5%的比例；真正以休閑和娛樂為主的城市綜合體正在發展，比例大概佔到30%左右，從開發商的實踐當中看出來的。這四種開發模式當中，開發商的傾向性是非常明顯的。

第三，城市商業綜合體，牽涉到幾個關鍵性的問題。大的問題有12個。首先城市商業綜合體有幾種說法，有叫建築綜合體，有叫商業綜合體，城市綜合體。

第三個問題又派生出幾個小問題。首先就是城市商業綜合體的整體定位問題，城市商業綜合體的整體定位，泛泛地說，根據城市的區位關聯也很大。有人說在繁華的鬧市區，那個地方才能做城市商業綜合體，這裡面有七個點。

第一個就是城市商業綜合體主要是在交通樞紐，第二個就是在城市的CBD，第三個就是在開發區或者新的城市的中心。

第四個就是在商業街區、商業集群的地方，第五個就是大型的新型交通設施聚集的地方。還有一個就是休閑設施和會展設施。大型的商業集會設施。最後一個就是旅遊風景區，這是隨著一般的旅遊綜合體的出現。在海南三亞也專門開了會，把旅遊作為獨立的來研究。第二個是規模的問題。是商圈決定地產的規模。實際上城市綜合體的規模有兩種方向，一種方向就是做城市商業綜合體，什麼都要具備，並且要配套。最大的根本點就是輻射的範圍有明顯的關係。一般1000萬人口的城市裡面，建築綜合體的數量在五到10個之間，如果再600萬-1000萬就減半。第三個涉及到業態融合問題。