分時度假

一些假日俱樂部、旅遊公司宣稱在全國各旅遊景點發展了幾百家度假加盟酒店 和度假村，假借“國際分時度假組織”之名，精心設置騙局，以“度假權益”、“度假所有權”、“產權式酒店”、“共管公寓”等形式，誘騙受害者簽訂格式合同，購買其5年至30年不等的“分時度假”房屋居住權證及度假酒店權益和會員卡。他們故意先履行小額合同或者部分履行合同，造成有實力的假象，在騙取眾多受害群眾的信任和投資后攜款逃之夭夭。

顧客購買了一個時段（即一周）的使用權后，即可每年在此享受一個星期的度假。同時，顧客還享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益，以及對公共配套設施的優惠使用權。顧客還可以用自己購買的時段，去“交換”同屬於一個交換服務網路中的任何一家酒店或度假村的另一個時段，從而達到前往不同地方旅遊住宿的目的。在一些發達國家，“分時度假”已成為普通人生活中旅遊休閑的重要組成部分，但對於多數中國老百姓來說，這還是一個陌生的、甚至帶有誤解的概念股。

世界上已有60多家“分時度假”集團，4500多個採用分時制度的度假村，分佈在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權，分時度假房產業已成為年營業額65億美元的全球產業。隨著越來越多的中國人旅遊消費方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閑”，中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現。

旅遊方面的專家說，我國有7000多家星級酒店，12000多家度假村，適時引進“分時度假”方式，不僅可以解決客房閑置率居高不下的難題，還可盤活上億元的資產。

可見，分時度假概念具有兩重含義：一個是分時使用權，一個是度假時段的交換。

分時度假是一種將房地產業、酒店業、旅遊業完美結合在一起的一種商業新概念，它引入時空經濟學原理，對旅遊業、產地產業、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現了資源共享。

20世紀60年代的歐洲，度假風氣興盛，法國地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由於房產價格高昂，多數家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很 高，所以出現了親朋好友聯合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產生。據此，聰明的開發商發明了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。

分時度假自20世紀60年代問世於法國以來，在世界範圍內得到迅速發展，成為風靡世界的休閑旅遊度假方式。70年代中期，美國經濟衰退，泡沫經濟造成了大量房地產積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置房產，美國從歐洲引入分時度假概念，取得了巨大成功。1977年美國95%以上的度假物業是由其他房地產開發項目改造過來的，美國目前已成為世界上分時度假產業最發達的國家。

分時度假架構圖“分時度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認為中國是分時度假最大的潛在市場。在中國發展“分時度假”對買房人和開發商來說，將會是一個雙贏的結局。

直面“分時度假”利益點

購買者不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。

第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要僱人看房。更多的人則買不起第二套房屋；

第二、可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅遊服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家裡的良好心理感覺；

第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權（有的是分割的產權）可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓。

開發者對於房屋的分時銷售者之好處

第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當於原來賣價的四倍，如一套原來只能賣25萬美元的連體別墅，按時間分割以後的賣價一般要高達100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優劣區分，好的時段賣價3-4萬美元，差的時段只賣1萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；

第二、它創造出了新的消費市場，使得這些企業所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區、跨國家交換為背景的住宅區，銷售情況更加看好。在房地產低落期，它更成為企業抵禦風險的重要措施；

第三，大的分時度假集團公司發展到今，有不少已經不是自己建房，而轉向銷售型與管理型，其它企業只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時度假（IResortCondominium International），2000年的銷售額為4億美金，而其利潤額高達1.9億美金，是業績良好的上市公司。這種分時度假的房地產銷售方式對於拉動其它產業，包括物業管理、旅遊服務、交通電信，和安置人員就業，都起著良好的作用。

20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的滑雪度假地首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶，標誌著分時度假產品的開始。

20世紀70年代，美國本土引入分時度假概念。

1974年，最早的交換系統出現。同年，RCI（Resort Condominiums International）公司成立，這是世界上第一個分時度假交換公司。

1976年，II(Interval International)公司組建。RCI和II是目前為止世界上實力最雄厚的分時度假交換公司。

80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統的概念又回傳到歐洲，標誌著這一產品進入到一個新的發展階段。

80年代中期，90%以上的分時度假地都是專門為適應分時度假需求而新開發的，其發展規模也迅速擴大。

1984年之後，一批世界著名的飯店連鎖集團和發展商進入這一領域，分時度假地房產的質量有了大幅度的提高。

1990年，進入分時度假領域的迪斯尼公司率先推出了點數制（又稱分數制）。

1992年，世界開發分時度假產品的度假村有3000處以上，擁有分時度假房產的家庭也達到近240萬個。

1999年5月，RCI歐洲分公司完成了對點數制網路的檢測，並於2001年前後將點數制網路推向全球。

1999年，全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元，540萬個家庭參與了分時度假網路。

酒店物業的購買

今市場上的分時度假產品，有的是購買度假酒店的客房時段的使用權，有的是購買某單元物業（產權酒店）。不管那種方式，都是通過購買的形式取得酒店物業的所有權或者某客房特定時間的使用權。

酒店使用權管理和交換

購買酒店物業的所有權。可以通過登記取得酒店的房屋所有權證書，取得房屋的所有權。但是。使用權或者經營權作為經營的一部分應當另行制度安排，以保證酒店的經營者能夠有效的對酒店進行經營管理。

購買酒店某一時段使用權的，問題就更複雜。因為不能轉移物業的所有權，消費者的權利沒有保證。如果酒店破產或者出現其它權利變化，消費者的權利將無法獲得保證。

有的分時度假公司所銷售的更是權益憑證，沒有明確的酒店房屋所有權和使用權，擁有的只是預購的消費點數。儘管有些公司設定了擔保，但是，如果銷售公司破產，擔保公司恐怕也無力賠償消費者的損失。

出入鏡以及移民法案對出入境的限制

旅遊在國內尚無限制。但是，一旦到國外旅遊度假，則要受到國家出入境管理法律的各種限制。不僅有中國法的限制，而且更受到目的地所在國出入鏡和移民法的限制。在理論上可以到一百多個國家和地區旅遊，但是實際能夠實現的可能是寥寥無幾。

客觀評估自己的支付能力

分時度假服務產品首先是消費產品，這一點首先應當清楚。不要被宣傳品所宣傳的投資功能所蒙蔽。真正去度假，除了產權酒店或者客房使用權外，還需要更多的旅行費用。一般的分時度假產品的合同書都約定，合同一旦簽訂，不能退約。即便有的分時度假產品約定了退約條款，但是也要以支付20%左右的違約金為代價。

購買酒店物業應當關注物業的規劃用途

購買分時度假酒店，如果是以產權酒店方式銷售的，應當查清建設用地的使用性質。有些以產權酒店的名義銷售的物業，不一定符合規劃用途。這一點一定要查清。其中頗有影響的秦皇島的某個項目就因違法規劃多次要求整改，而出現不能按時交付的現象。

購買分時度假產品交換服務產品銷售商的資質

在中國，對分時度假這一產品，雖無明確的法律法規規定，但是，納入了旅遊管理中。中國對旅遊管理特別是旅行社管理實行許可制度。所有，分時度假交換系統的服務銷售應當從屬於旅遊管理範疇。購買分時度假產品時最好考察一下產品的最終銷售者有無旅行社行業資質。如果沒有旅行社行業管理資質的，要特別注意。

分時度假體系涉及到諸多的法律關係，應當有不同法律文件約束。但是，今市場上發售的分時度假產品，多數文件不全，不能全面反映分時度假產品銷售者和消費者之間的法律關係。這也是分時度假投訴多，但是消費者權益獲得司法保護少的根本原因。

面對市場上分時度假信任危機，建議有關部門儘快制定相關的管理規定。如果暫時條件不成熟，行業組織應當組織有關方面研究制定行業自律文件，規範行業行為，通過自律以及行業信息公開，打擊非法經營者。

分時度假供應者，加強自身的信用建設，樹立良好的社會形象。如引進國際通用的“猶豫期“制度，減少消費者的投訴，樹立企業的誠信形象。

認真研究和設計信託制度在分時度假體系裡的運用。中國已經制定信託法。按照信託法規定，信託財產獨立是信託制度的基本原則。通過信託制度可以很好的解決酒店物業的經營權以及分時客房的使用權保障問題。

“分時度假”按字面翻譯是“時間分割”，它的基本內涵是將房屋按時間而不是按面積切割，成為可以供多戶人家擁有的使用權，一般是按星期為單位分割，並將其出售給不同的購買者。而“產權酒店”雖然銷售給購買者的是飯店房間的產權，但是購買者通常只擁有部分時段的使用權，購買者將個人使用時段以外的時間委託酒店管理公司經營管理，酒店管理公司向產權人提供不同形式的回報。“產權酒店”過去在專業領域被看作是“分時度假”的一種，當然兩者之間有很大的不同。

“分時度假”是一套全新的銷售理念與服務體系。

分割銷售：把一個住宅區或若干幢物業按一年52個星期切分，向購買者出售最多51個星期的使用權而不是產權。購買者購買房屋使用權的年限可以是5年、10年，也可以更長。購買後有權利每年來居住使用，行使其使用權。它類似高爾夫會員，來住宿時不用再交房租費用。

交換使用：由於居住者的需要，他的房屋使用權可以通過交換服務機構，交換到連網的其他度假村居住；這種靈活居住的交換功能很受歡迎，所以交換範圍不斷被擴大，形成了跨住宅區、跨城市甚至跨國家的使用交換。這驅使大批房地產開發企業紛紛加入分時度假交換網路公司，使他們的房子擁有更好的賣點，也推動分時度假交換服務機構的發展。在世界上有60多家分時度假交換機構，形成了巨大的交換網路。5400個採用分時制度的度假村分佈在81個國家，來自124個國家的1000多萬個家庭購買了度假權。分時度假已發展為年營業額150億美元的全球性產業。

專業服務：由於“分時度假”的特殊需要，它要求有飯店式的物業管理，而且需要有適宜居住者需要的旅遊服務和交通服務。已形成了適應這種需求的一整套物業管理與服務。如果購買者不去居住，管理公司可以統一安排出租。

“分時度假”是介於房地產產品和飯店產品之間的一種中間產品。在房屋的銷售中，一個極端是房地產產品，銷售者將房產的所有權和使用權一次性地銷售給購買者；另一個極端是飯店產品，它將房屋的使用權切零到按天計算，居住者購買的是按天計算的使用權。“分時度假”介於兩者之間，它與房地產產品相比沒有那麼完整，與飯店產品相比沒有那麼零碎，一般是將房屋使用權切割成以星期為單位銷售給購買者。

“產權酒店”是飯店銷售方式的一個創新，已延伸到其他商品房的銷售與經營。我們把上圖可以再區分細一些，在從“完全產權銷售”到“分時度假”銷售之間出現的方式是“產權酒店”，而從“分時度假”到零租的飯店之間還出現了“點數俱樂部”。“產權酒店”所以被人作為“分時度假”的一種，是因為它不是將房產所有權和使用權都銷售給購買者，而是將其分開銷售；購買者雖然擁有客房的產權，但在使用上購買者只使用部分時段的使用權，一般是每年一至六周時間。購買者將其他使用時間委託酒店管理公司管理，由後者去出租經營。這些產權人得到的回報多數是通過由酒店管理公司負責交納按揭餘款來實現的，這樣購買者一般只需要付出購買房屋的首付款，按揭款和物業費等就由酒店管理公司負責了。有的管理公司還承諾另外再給產權人一定的經營收益，甚至承諾每年再給固定回報。

可以看出“分時度假”和“產權酒店”這兩種銷售方式的共同點，是適應購買者不需要去長期居住、只需要每年短期居住使用的要求，把房屋使用時間分割使用。不同點在於“產權酒店”購買者擁有房屋產權，他們購買目的主要是長線投資、減輕資金負擔、財產保值增值和今後可以長期擁有與使用；“分時度假”購買者的購買目的主要是為每年短期居住使用，並有交換使用的靈活性，比每次租房要方便和便宜，也有財產保值增值的可能。

由於這兩種方式具有互補性，國內外都有企業把房屋進行“產權酒店”和“分時度假”的兩次銷售，即先把房屋或飯店房間按“產權酒店”方式賣一次，再把產權人委託出租的使用時間拿來賣“分時度假”。這樣就不是完全靠出租房間收取租金，可以增加固定客源和房屋使用率。當然這時賣“分時度假”的收入主要是為“產權酒店”購買者償還抵押貸款，經營得好公司還會有自身贏利。

產權式分時度假是指酒店把每套客房分割出52份共有產權，按份銷售給購買人，購買人擁有該套房子五十二分之一的產權，每年可使用一周。該酒店住宿權還可通過交換網路和該網路內的其它酒店業主進行住宿交換。因擁有客房產權自然也享有增值、轉讓、饋贈、繼承等系列權利。

2011年7月26日，卞某、張某夫婦於參加國旅公司、五洲公司組織的產品推介會。購買其“分時度假產品”，即：隔年享受7晚8天的住宿權益，期限為20年，卞某夫婦還於當日一次性交付合同全款48800元。

合同簽訂后，卞某夫婦並未享受國旅公司、五洲公司提供的任何服務，在屢次要求五洲公司履行合同及承諾未果的情況下，2016年年3月卞某夫婦找到五洲公司，要求解除合同，但卻遭到五洲公司的拒絕。

直至2016年5月，五洲公司撤銷了辦公地點，人去樓空，二老無奈只好將兩家公司訴至法院，要求解除合同並返還合同款。

2016年8月，北京一中院審結了該起服務合同糾紛案，維持了一審法院解除服務合同，退還合同款的判決。