房地產投資決策

房地產投資決策對房地產業和房地產市場的完善和發展具有十分重要的意義。房地產由於其空間的固定性特徵，一旦決策完成付諸實施，將很難隨意移動和變更。另外，房地產投資建設周期長、佔用資金量大，一旦開工建設就不能中斷，要力求縮短工期，在最佳時機投入市場。房地產投資還關係著人民的基本需要和生活質量的提高，又關係著經濟發展和城市建設，它的總量水平、結構狀況、空間布局和時間安排均十分複雜。房地產投資規模在整個國民經濟投資規模中佔有很大的比重，它必須與社會所擁有的人力、物力和財力相適應。這些情況都決定了必須重視房地產的投資決策。房地產投資決策的科學水平直接表明了一國或一個地區房地產業和房地產市場發育的成熟程度。

房地產投資決策過程是指在房地產投資決策中，提出問題、分析問題和解決問題的過程。其一般程序包括分析問題、設計方案、評價方案、實施方案、方案調整和反饋的過程。

其中以市場調查尤為重要。它是房地產項目投資決策的前提和基礎。這一階段的關鍵在於明確問題，包括希望解決的問題是什麼？它的關鍵因素是什麼？必須在什麼時間解決它？為什麼要解決這一問題？為解決這一問題願付出多大代價？在發現問題的過程中，可以使用關鍵因素分析技術。關鍵因素即在做出任何行動之前，必須改變、轉移和消除的因素。通過發現這一關鍵因素，我們通常可以透過問題的表象把握真正的問題所在。確定決策的時機也是十分重要的，無論是先於或滯後於決策能產生實效的時機，都無法實現有效的決策。

合理的目標是合理決策的前提。決策目標的形成、目標的大小、層次及決策者對目標的認識都會影響決策的順利進行。決策目標是由上述階段中所要解決的問題決定的。在目標確定過程中，首先必須把要解決問題的性質、結構、癥結及其原因分析清楚，然後才能有針對性地確定合理的決策目標。決策目標必須十分明確，目標過分抽象或模稜兩可、含糊不清，決策將無所遵循，決策目標的實現程度也難以衡量。合理的決策目標應該是可以衡量其成果、規定其時間和確定其責任的。另外，決策目標往往不只一個，而且多個目標之間有時還會有矛盾，這就給決策帶來了一定的困難，所以，要處理好多目標的問題。

根據房地產投資目標和有關的信息情報，擬定可行方案，並要求整體詳盡性和相互排斥性相結合，以避免方案選擇過程中的偏差。整體詳盡性指擬定的各種備選方案應盡量包括所有可能找到的方案，因為方案的數量越多、質量越好，選擇的餘地就越大。相互排斥性指在不同方案中只能選用一個方案。分析者對於最有潛力的方案，應依照下列原則進行檢查：主要分析工作應致力於最有效的幾個方案上；用在分析上的總費用不可超過它的預期收益。在擬定備選方案的過程中，還應考慮可能出現的意外變動，並對主要的參數及可能出現的誤差和變動，進行預測性分析。

確立衡量房地產投資效益的標準，測算每個方案的預期結果

衡量效益的標準決定了最後的分析結果。但這一標準很大程度上取決於決策者的主觀判斷。在不同的決策者之間，最佳方案的選擇很可能因衡量效益的標準不同而不同。通常可以通過成本與收益來衡量方案效益。成本是方案實施過程中所需消耗的資源，如資金、人員、設備等。收益則是由某些行動的結果而產生的價值。在決定選擇方案的整體價值時，成本與收益都要考慮。確立了各可行方案的效益衡量標準后，就可據以對每個方案的預期結果進行測量，以供方案評價和選擇之用。

方案評估就是根據確立的決策目標所提出的各種可行方案以及衡量效益的標準、預期的結果等，分別對各方案進行衡量。方案的選擇則是就每一方案的結果進行比較，選出最可能實現決策預期目標或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。方案評估的標準包括方案的作用、效果、利益、意義等，應具有技術可能性和經濟合理性。選擇方案的方法通常有經驗判斷法、數學分析法和試驗法三類。經驗判斷法是依靠決策者的經驗進行判斷，常用的有淘汰法、排隊法、歸類法等。數學分析法是應用決策論的定量化方法進行方案選擇。常用的有概率法、效用法、期望值法、決策樹等。試驗法，則是在管理決策中，特別是新方法的採用、新工藝的試驗中所採用的一種選擇方法，可視為正式決策前的試驗。

方案的實施是決策過程中至關重要的一步，在方案選定以後，就可制定實施方案的具體措施和政策。

執行一個大規模的決策方案通常需要較長的時間，在這段時間中，情況可能會發生變化。而初步分析只產生對於該問題的一個初步估計。因此，在進行方案計劃的設置及解決不確定性問題時，方案應不斷加以調整和完善。同樣，任何連續性活動過程由於涉及多階段控制，定期的分析也是必要的。這是在變動的環境中獲取最優結果的唯一途徑。另一方面，由於外部環境和內部條件的不斷變動，也需要通過不斷修正方案來消除不確定性，以適應變化了的情況，進行必要的調整

房地產投資決策貫穿於整個房地產投資活動的全過程，涉及到各方面的內容。因此，根據不同的要求，從不同的角度對決策過程加以分類，有助於決策者把握各類決策的特點，根據決策問題的特徵，按不同的決策種類，採用相應的方法，進行有效的決策。

1、按決策影響的時間長短，可以分為長期決策和短期決策。

長期決策是指有關組織今後發展方向的長遠性、全局性的重大決策，又稱長期戰略決策，如投資方向選擇、投資規模的確定等問題的決策。

短期決策則是實現長期戰略目標所採取的短期策略手段，又稱短期戰術決策，如日常的資金分配等問題的決策。

2、按決策的重要性，可以分為戰略決策、戰術決策和業務決策三種。

戰略決策，是所有決策問題中最重要的。戰略性決策所要解決的是帶全局性的問題，即確定一個長遠的房地產投資目標或方向，例如是否從原有行業進入房地產業。

戰術決策所要解決的是局部性、短期性的問題，是為保證戰略性決策實施而採取的項目投資決策。

業務決策，又稱執行性決策，是日常工作中為提高生產效率、工作效率所作的決策，涉及範圍較小，對投資活動只產生局部影響。

3、按決策問題的重複程度分，程序化決策和非程序化決策兩種。

程序化決策是按原來規定的程序、處理方法和標準去解決管理中經常重複出現的問題，又稱重複性決策、定型化決策、常規決策。它可以通過制定規定程序、決策模型和選擇方案的標準，按常規進行處理。

非程序化決策是解決以往無先例可循的新問題，具有極大的偶然性和隨機性，很少發生重複。這類決策又稱為一次性決策、非定型化決策和非常規決策，通常是有關重大戰略問題的決策，由於非程序化決策需要考慮內外部條件變動及其它不可量化的因素，除採用定量分析外，決策者個人的經驗、知識、洞察力和直覺、價值觀等主觀因素對決策有很大的影響。

4、按決策問題的可控程度分，有確定型決策、非確定型決策和風險型決策。

確定型決策是在穩定或者可控條件下進行的決策，是指決策者確知自然狀態的發生，每一方案只有一個確定的結果，方案的選擇結果取決於對各方案結果的直接比較。風險型決策也稱隨機決策，即決策方案未來的自然狀態不能預先肯定，可能有幾種狀態，但每種自然狀態發生的概率是可以作出客觀估計的，所以不管哪個決策方案都是有風險的。這類決策的關鍵在於衡量各備選方案成敗的可能性（概率），權衡各自的利弊，作出擇優選擇。

非確定型決策是在不穩定條件下進行的決策，決策方案未來的自然狀態可能有多種，但無法預先作出明確估計，且各種自然狀態的概率亦無法確定，似乎每一個備選方案都有可能獲得成功，也都隱藏著失敗的可能。在不穩定條件下進行有效的決策，關鍵在於決策人員對信息資料掌握的程度，信息資料的質量以及對未來形勢的準確判斷。這類決策主要是根據決策人員的直覺、經驗和判斷能力來進行的。