房價調控

2010年4月18日，國務院發布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款.

國務院又發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被稱為房地產“新國十條”。4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將佔四成多，超過去年全國實際住房用地總量。

國務院出台具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不 得低於30%.

國務院常務會議指出，全球金融危機的影響仍在持續，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，並將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。並要求，對貸款購買第二套住房的家庭。另外，對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%。

中國銀監會主席劉明康表示，銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，並稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

4月7日，國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出，要進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序.

財政部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策.

國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業，要加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務，並在15個工作日內製訂有序退出的方案。

國土資源部會議提出，在住房和保障性住房用地供應計劃沒有編製公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確並適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。

國土資源部稱，將於全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

國資委表示，除16家以房地產為主業的中央企業外，78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，退出房地產業務。

國土資源部稱，將於3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查。國土資源部再次出台了19條土地調控新政3月1，即《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被凍結等19條內容.

3月9日，溫家寶總理所做的政府工作報告中強調，促進房地產市場平穩健康發展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。其中，提出大力整頓和規範房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。

銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機行為。

國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於70%.

國務院出台國十一條，嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%，加大房地產貸款窗口指導.

中國國務院稱，對二套房不再區分改善型和非改善型，一概執行40%首付；明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導；加強監控跨境投融資活動，防境外熱錢衝擊中國市場.

附：新國十條內容

1、統一思想，提高認識;

2、建立考核問責機制;

3、實行更為嚴格的差別化住房信貸政策;

4、發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用;

5、增加居住用地有效供應;

6、調整住房供應結構;

7、確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務;

8、加強對房地產開發企業購地和融資的監管; 9、加大交易秩序監管力度;

10、完善房地產市場信息披露制度;

2010年中國房地產政策已由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，並且先後採取了土地、金融、稅收等多種調控手段。不過，頻頻刷新的地王記錄，以及仍在不斷上漲的房價令政策執行效果和政府公信力屢遭詬病。

國家統計局數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%.1-3月，中國完成房地產開發投資6,594億元，同比增長35.1%;房屋新開工面積3.23億平方米，同比增長60.8%;商品房銷售額7,977億元，同比增長57.7%。

房價調控的關鍵：房價居高不下的關鍵在於地價，近幾年隨著城市化步伐的加快，房地產企業對土地的需求也越來越大。我國的地產企業得地的主要方式來源於拍賣所得。所以出現了很多地王，正因為這些地王的出現導致了房價居高不下。

房價調控攻堅戰已經開打

一如此前的多次預測，為進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，反擊房地產市場回暖炒作，打擊房價重新上漲預期，在“國慶”長假到來之際，9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部相繼出台了進一步強化房地產調控的政策措施，加碼房地產調控。

在這組政策“組合拳”中，其中最主要的內容是，面向全國範圍，新政策“一刀切”地規定，貸款購買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調整到30%及以上；各商業銀行暫停發放居民家庭購買的三套房及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。同時，新政策還要求，各地要立即研究制定貫徹落實“新國十條”的實施細則，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數；加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國…… 緊接著，深圳、廈門、上海等地相繼出台“限購”政策。9月30日晚，深圳緊急出台《關於進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》規定：對於深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房；對於能夠提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在深圳市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

10月7日，上海市也出台了《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，其主要內容包括：嚴格執行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求；在一定時期內（沒有明確期限）限定居民家庭購房套數，本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)；按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。

此前，北京已經出台了“限購”政策，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。據悉，南京可能也將出台配合二次調控的地方細則。還有輿論稱，因新政策明確要求各地“立即”制定執行細則，已發細則的地區要進一步調整和完善，將來有可能在全國同意推行“限購”政策。

如此看來，如不出意外，一場由中央政府發起、強化地方政府落實執行中央政策為重點的房價調控攻堅戰，已經開打。

新政策及時“滅火”房價反彈苗頭

誠然，因此前輿論炒作市場“回暖”、調控政策執行不到位、調控效果有限和通貨膨脹加劇、負利率等因素的作用下，房價再次上漲的預期確實有所上升，部分人甚至開始對調控的信心產生了動搖，對調控的效果產生了質疑，放棄或準備觀望。但應該看到的是，這些終究不是主流，不是市場大勢。本文作者陳真誠認為，實際上，市場主流是絕大多數人在繼續觀望，投資投機者依然在遠離市場，市場大勢是在繼續調整，調控政策已經開始顯效並在儲蓄髮酵。很明顯，這次出台的調控政策，延續並強化了4月份出台的“新國十條”的政策內容，使此前的政策措施更加完善、更易執行，堵住了此前一些政策因具有可選擇性而出現的執行漏洞。諸多人認為政策變化最大的內容，將貸款購買首套自住房商品房的首付款比例一律調整到30%及以上，其實是回歸至2008年救市前的正常政策，等於是撤消了此前的這個降低首付比例的救市政策而已。不難看出，這次出台的調控政策，其重要目的就是為了鞏固已有的調控成果，並為深化房地產調控、促使房價合理回調加把推力，並不是所謂的“二次調控”。

只是，儘管如此，政府並不是啟動“二次調控”，而是在繼續深化一直在進行的調控，但也應該看到，在調控正處於爬坡階段、市場局勢微妙的關鍵時期，在9月29日及時出台新政策，其意義不可小視。

9月29日出台的新政策，說明中央政府對房地產調控的態度一如既往，此輪調控不曾間斷、終止過，短時間內也不會間斷、終止，傳達出中央政府在短時期內不會鬆動房地產調控政策而將繼續深化調控的信號，還對市場此前的“回暖”炒作、房價反彈苗頭進行了及時“滅火”。

新政策重創市場預期

不出所預料，9月29日新政策出台後，房價預期進而整個市場大勢預期立即遭受進一步的空前重創。除部分城市外，全國各地房地產市場不同程度地產生了政策反應，傳統的“金九銀十”已註定風光不再。

在“十一”黃金周期間，除廣州、深圳、南寧、昆明等城市房地產市場成交繼續火爆外，全國市場均普遍“遇冷”。其中，北京、南京、哈爾濱、合肥等城市的市場表現最為典型，交易量明顯下滑。如北京，北京房地產交易管理網數據顯示，10月1日-7日期間，除經適房、限價房外，商品住宅累計成交986套、成交面積10.71萬平米，環比前一周分別減少47.07%、50.62%。二手房成交量為282套，環比前一周的5544套下降超過9成。

事實說明，此前被一些人炒作的“回暖”，在9月29日新政策出台後就突然蒸發不見了，也說明所謂的“回暖”其實只是假“回暖”，否則，如果真是真“回暖”，又怎麼會是如此“短命”？如此經不住調控政策的衝擊？更何況，正如前面所說到的，新政策只是延續並強化了4月份出台的“新國十條”的政策內容，真正嚴厲的未出政策即開徵房產稅和加息這兩隻靴子並沒有落地。本文作者陳真誠認為，一旦這兩隻靴子落地，房地產預期還將進一步遭受打擊，房地產調整還將繼續深化，調整的周期還可能繼續拉長。不過，也要看到的是，儘管“十一”長假期間絕大多數城市因新政策出台而成交量大幅下跌，但依然有部分城市的成交量持續走高。而且，與絕大多數城市房地產成交量大幅下降相比，房價下降的幅度並不明顯。這說明，儘管房地產預期遭受了空前重創，市場重回觀望，房價反彈的苗頭被及時掐滅，但房價預期依然如此前般堅挺，調控政策並未起到立竿見影的效果，此輪房地產調控效果依然有限。

新政策依然是相對“保守療法”

應該說，導致房價依然堅挺、市場陷入調控僵局的原因，主要有如下因素：

一，多年來，房地產調控均見成效、房價越調越漲的嚴酷事實，讓市場各方對調控產生了經驗性“抗體”。

二，多年來，房地產調控無效而終，所出台的諸多政策執行不到位，尤其是政府在2008年的救市舉措，讓公眾對政府的調控及調控的決心產生了質疑甚至不相信的心理反應。

三，儘管不斷出台各種調控政策，但並沒有觸及土地財政這個問題。

地方政府出於拉動經濟增長、確保土地財政等目的，對調控政策執行不到位，樂於維持、保護甚至推高本地房價，不斷推高並極力維持高地價。

高高在上或並未明顯下降的地價，依然在支撐著房價上漲預期，也讓輿論、開發商及消費者找到了維持高房價、看漲房價預期的理由。

四，多年來，住房保障工作嚴重滯后，欠賬太多。雖然中央政府在此輪調控中強調了加強保障性住房建設，對整體市場來說一時難見成效。即便各地能完成計劃，但離滿足市場需要還將相差甚遠。而且，這種情況短期內還難以解決。

五，政府出於刺激經濟增長的目的，大量投放貨幣和信貸，造成市場流動性持續過剩，同時經常化維持負利率狀態，在一定程度上容忍乃至放任投資泡沫和通貨膨脹。日趨見甚的資產泡沫和通貨膨脹、負利率，不斷推高房價預期和房地產投資預期，使得公眾選擇購買房地產等資產，以求保值增值，應對通貨膨脹，強化了房地產的投資功能。

六，總體來說，此輪房地產調控，政府既想調控房地產又想不傷害GDP增長，既想控制房價上漲又不想觸及政府自身以及銀行、開發商、已購房者等利益群體的利益，採用的帶有投機性的“中庸思維”，採取的依然是相對“保守療法”措施。

就連此次新政策，政府深化調控的主要措施，也只要是行政手段和強化了的信貸調控政策，完善差別化的住房信貸政策。

此前討論了多年的物業稅事實上已經是無果而終，代之而起的房產稅也依然只是高懸未著。對通貨膨脹、負利率現狀等繼續“容忍”乃至“放任”，並沒有採取加息等措施來旗幟鮮明地打擊通貨膨脹和資產泡沫膨脹。

因此說，雖然政府這次新政策相對強化了房地產調控，對公眾的市場心態和房價預期產生了一定的效果，但公眾還無法準確量化出政策可能對市場成交量以及房價所可能產生的效果。本文作者陳真誠認為，事實上，公眾在對房市走勢和房價預期觀望的同時，也對政府的調控行為和調控效果予以觀望。這樣，如果政府不繼續採取更強力的措施以深化調控，房價預期很可能繼續堅挺，下調的幅度和速度將依然有限。

未來應通過有效的經濟手段來深化調控

接下來，政府如果要採取更強力的措施以深化調控，切實讓高高在上的房價降下來，除繼續強化信貸調控政策和行政手段外，更應採取更有力的市場調控措施：

首先，強化稅收調控手段，加大稅收調控力度，加快出台、實施房產稅實征方案。同時，要防止出現這種情況：如果採取一套免征、稅率過低的方案，就可能導致有限的稅金最終轉嫁到租房者身上。否則，其結果將可能是，不但對持房者產生不了調控作用，未能達到所設想的通過增加持房成本而調控房地產的目的，相反卻可能推高租金。

其次，在經歷一段經濟增長時期、經濟總量基礎增大后，政府應正視經濟增長速度可能正常化放緩的事實，不妨合理下調經濟增長速度的目標。

應該說，時至如今，國內外經濟形勢和國內經濟現狀較此前多年已經發生了巨大變化，政府未必一定要設立確保經濟增長速度達到8%或10%甚至以上的目標。事實上，即便將增長速度下調至5%或6%，也將是世界上經濟增長速度最快的國家之一。

可以預期，一旦政府合理下調宏觀經濟增長速度目標，提高讓老百姓切實受益在社會經濟大盤中的份量，公眾對房地產市場的心態、房價預期將會產生相當大的變化，有利於房價調控，其效果甚至會比出台任何一個專門性的房地產調控政策要強。第三，政府應正視中國社會經濟實際情況，正視社會保障確實不力、老百姓對養老著落的擔憂的現實和老百姓儲蓄的習慣，科學看待刺激消費、刺激經濟增長與容忍老百姓習慣性儲蓄的關係，容忍老百姓保持一定的儲蓄，並讓老百姓能通過儲蓄獲取合理的利息回報。

第四，政府應合理壓縮貨幣投放和信貸規模，適當、有效地收緊市場流動性，遏制投資過熱，打擊資產泡沫。政府採取非常寬鬆的貨幣政策，社會流動性過剩，民間資金充裕，客觀上成為了推動房價上漲的重要因素。而且，這些因素對房地產等市場的影響力會持續多年。

第五，及時採取加息措施，逐步使負利率轉正，打擊通貨膨脹。

為刺激經濟增長，確保經濟增長速度，多年來政府客觀上一直在實行不同程度的通貨膨脹、投資過熱、經濟泡沫和間歇性負利率的政策。

作為資金價格的利率，對調節資金配置、資源配置、通脹或通縮、財富二次分配以及影響資產價格等方面起著重要作用。從統計局公布的CPI數據與一年期的銀行存款利率對照來看，從2月份開始，CPI已經連續7個月高於一年期定存利率2.25%，負利率已經持續了7個月。

銀行利率持續為負，是兩個無法迴避的最現實問題。現實性的通貨膨脹，持續而嚴重的負利率，客觀上會扭曲公眾的消費和投資心理以及實際行為決策，會在一定程度上推高房地產等資產價格泡沫，拉升資產價值估值。

儘管房地產調控還在進行中，但如果政府繼續維持低利息、負利率、高通脹，從確保財富保值或資產升值等角度而言，老百姓投資買房可能依然是有利可圖的，這樣就導致老百姓採取逆政府調控的投資行為，將諸多資金投入到購買房地產，以求實現財產保值增值，對抗通貨膨脹。其結果將是，進一步推高本來已經很高了的房價、地價水平，對沖已經出台的房地產調控政策，不利於房地產調控。因此說，將來政府如要繼續深化房地產調控，就應及時加息，不能繼續維持負利率。

據悉，中央政府對房地產調控還留有更嚴厲的后招。在後備調控政策中，就包括了實征房產稅和直接加息等經濟措施……

2011年3月25日，甘肅省蘭州市公布了房價調控目標。據介紹，蘭州市房價控制目標是新建商品住房價格漲幅不超過9%。按照甘肅省已經出台的樓市調控政策，甘肅省其他市州確定的新建住房價格漲幅將低於9%。調控政策中，甘肅省提出在全省各市州實行商品房價格區域控制在的樓市。甘肅省各市州要根據當地經濟發展水平和發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本市州年度新建住房價格控制目標，並於3月25日前向社會公布。

同時，在甘肅省住房和城鄉建設部門的指導下，省會蘭州市確定了新建住房價格控制目標，並要求其他市州確定的新建住房價格漲幅不高於蘭州市，因而甘肅省其他市州確定的新建住房價格漲幅將低於9%。

為切實將住房價格控制在合理水平，2011年3月住房和城鄉建設部發出通知，要求各地在落實《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號），確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，並取得社會的認同和支持。

已經公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會的意見，並根據聽取意見的情況，酌情調整已發布的調控目標。

上海版房價調控目標，可能成為北京、廣州和深圳等一線城市的複製樣本。2011年3月29日公布的深圳房價調控目標與上海幾乎完全相同，均提出房價漲幅要低於本年度GDP和人均可支配收入的增長速度。

截至3月29日，上海、北京、廣州和深圳這四個一線城市均已出台或者確定年度房價控制目標。業內人士指出，從一線城市的房價調控方案可看出，地方政府的態度發生了從“遏制”到“默認”的轉變。截至2011年3月29日18時，包括京、津、滬、渝4個直轄市，以及內地27個省會城市在內，只有14個城市公布“限漲令”，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市中，只有三個城市公布了目標。已公布調控目標的省會城市中，鄭州、太原、濟南、西安、海口等均將控制目標與GDP增幅或人均可支配收入增幅掛鉤。這些城市年初設定的GDP增幅預期大都在10%上下。

29日，一線城市房價調控目標集中出台。即2011年全市新建住房價格指數的漲幅低於全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。29日晚間，北京市政府公布了新建普通住房價格控制目標，又突破了價格領域。價格目標的設定意味著增量普通住房價格不僅難以得到繼續上漲的行政許可，而且還將實質下降。關於保障性住房的政策重述也凸現了繼續加快住房體系的比重調整的決心。這意味著土地和資金資源將更大幅度地向民生性突出的保障房領域轉移。整體而言，京版方案呈現出的是對中低收入群體住房需求的政策關注。

公告說，深圳將堅決打擊房地產投機行為，遏制房價過快上漲，確保年度新建住房價格控制目標的實現。

同一天，廣州版目標出爐：堅決貫徹落實國家和省的房地產調控措施，2011年新建住房價格漲幅要低於全市年度生產總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

“若提出降價，沒有信心能實現”

中央政府要求各地在一季度末提出房價調控的目標，本意是讓地方政府結合當地經濟發展水平和居民承受能力，確定一個約束性的、有壓力的指標，並通過與目標關聯的問責，督促地方政府堅決落實房地產調控政策，務求實效。

上周，中國青年報社會調查中心通過民意中國網和搜狐新聞中心，對1899人進行的一項在線調查顯示，對於經濟學家關於房價下跌會引發社會問題的言論，67.7%的人表示不信。78.4%的人說這些言論對自己買賣房屋的決策影響不大。

受訪者中，20.2%的人已有兩套及以上住房；49.6%的人有一套住房；21.8%的人暫時沒房，但未來打算購買；8.4%的人暫時沒房，未來也不打算購買。

68%的人確信房價下降不會損害自己利益

房價下跌會損害老百姓的利益嗎？調查中，68.0%的人確信不會損害自己利益，21.0%的人持相反態度，11.0%的人表示不好說。

陝西省安康市的秦先生告訴記者，他的房子是為了自己居住，不是為了靠房子賺錢，所以房價下降不會給他造成太大損失。“現在房價實在高得離譜，這幾年，我們這個小地方的房價都翻了好幾倍，更別說那些大城市了。我身邊很多年輕人都成了‘房奴’，生活非常辛苦。所以，房價應該降。”

在家住重慶市沙坪壩區的何除先看來，政府調控房價的舉措不能有絲毫放鬆。他認為，房價問題不單純是經濟問題，還是社會問題。因為“房子之痛”，許多年輕人被迫放棄了理想。“年輕人是社會的希望，如果他們的發展被居高不下的房價所折斷，我們社會的發展也會受阻。”

利得財富一名來自河北省保定市的網友說，雖然自己不缺房子住，但是仍然希望房價能下降到合理水平。“相對於大多數老百姓的收入而言，現在的房價已經顯得非常畸形。這樣下去，只會進一步加劇貧富差距，不利於社會穩定。”

調查中，82.1%的人希望房價能進一步下降。

被譽為“房地產平民代言人”的經濟學者易憲容指出，我國房地產業的發展需要建立在三個前提之上保障公眾的居住權；在土地公有制的背景下，土地的溢價應由全體國人來分享；體現共產黨為大多數人謀利益的根本宗旨。房地產市場變成了少數人牟取暴利、轉移大多數人財富的工具。所以，應進一步推進改革，將房地產市場的主要格局由投資炒作信託網變為消費主導，而改革的核心就是讓房價下降到大多數人可接受的合理水平。

國家行政學院經濟學部教授張孝德指出，我國房地產市場價格病態、泡沫過多是公認的事實，房價下調是理所當然之事。下調過程中，受影響最大的並不是普通老百姓，而是境內外的投機炒房者以及習慣了賺取暴利的房地產商。“房地產業佔用了我們國家太多的資源，綁架了整個國民經濟。如果不對其進行調整，使房價回歸到合理水平，所謂的經濟結構調整就無從談起。”

一、價格由價值決定，同時受供求關係影響。

看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲，結果在最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家及在美國忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000以上，因為土地的價格並不代表價值。從經濟學根本上開始分析，看來是比較科學的。

二、人口結構的變化導致房價下跌原因。

從一般規律來看，25—35歲是結婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。上世紀60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處於買房、結婚的高峰。但2008年之後，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前後的人口結構變化將非常明顯，2008年之後的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，房價下跌原因是必然的。

國務院常務會議再次部署一系列房地產調控措施。業內人士認為，這是去年以來國務院第一次全面出台房地產調控政策措施，政策對地方政府提出了更嚴格的要求，調控成效能否繼續顯現，取決於在現有全國性調控政策基礎上，熱點城市如何出台配套措施。

房價也出現一定程度的反彈。尤其是以來，由於一些二手房報價大幅提高的個案被媒體廣為傳播，進一步強化了人們對房價上漲的預期，導致購房者情緒出現一定恐慌。

但實際上市場仍在延續去年以來的回暖勢頭，房價總體上呈現溫和上漲的態勢，尤其是一線城市的新建商品房，並沒有出現大幅提價的現象。以北京為例，截至2月。

“此次出台措施，更多是維持市場情緒穩定，表明中央政府堅持調控樓市的決心，並給地方政府施壓，要求其嚴格執行。”中國房地產協會副會長朱中一認為，在市場出現過熱苗頭，以及供求關係有可能繼續緊張的情況下，重申堅持樓市調控，保持政策的連續性和穩定性，對市場心理將起到一定的影響，再次表明中央調控樓市的決心，有利於穩定當前存在的恐慌情緒。

與此前房價屢次出現全面反彈不同，最近的房價上漲在全國呈現較為明顯的分化，更多的反彈出現在一、二線城市。因此，國務院常務會議出台的政策中，並沒有出現全國性“一刀切”的具體政策，更多的是對現有政策的重申和強調。

國務院要求各個直轄市、計劃單列市和拉薩以外的省會城市制定並公布年度新建商品住房價格控制目標，並建立健全房價工作的考核問責機制。中原地產市場總監張大偉表示，這把地方政府一下子推到公眾的監督之下。

同時，國務院強調繼續嚴格執行限購措施，並要求視情況繼續擴大限購範圍。張大偉認為，繼續限購更明確地傳遞了堅持調控的決心，對市場將持續起到威懾作用。同時，只要限購繼續嚴格實施，由於入市需求有限，房價就難以出現大幅反彈。

實際上，無論是公布房價控制目標以及與此相關的考核問責，還是限購政策的具體執行，此前在一些城市始終存在執行不力的情況。專家認為，中央政府調控樓市的決心一直很堅定，最後成效如何，關鍵還是看地方政府的執行力度。這次格外強調地方政府的責任，有可能促使一、二線城市出台更加嚴厲的具體調控政策。

導致房價上漲的因素很多，如土地財政、熱錢炒作、國際因素等，而長期看來，則主要受供求關係影響。北京、上海、南京、廣州、深圳、廈門等一線城市均出現庫存下降情況，人口容納能力已經達到極限。就北京來看，截至5月5日，北京商品住宅期房存量約3.4萬套，現房存量約2.7萬套，整體一手房市場存量降至60869套，同比跌幅為25.6%，創下2010年1 月以來的最低水平。

隨著整體樓市庫存的下降，房價進一步上漲的壓力將日漸凸顯。而另一方面，五月土地市場地王的頻現、地價的升溫，也是帶動未來房價上漲不可忽視的重要因素。

從限價、限購到限漲，國內房地產市場“限”字當頭。而與購房者所期望的不同，國家每限一次房價都反而迎來一次變相漲價。特別是在中國經濟增長放緩的同時，4月份房地產市場的表現雖然有放緩之勢，卻相比第一季度的“暴漲”更加“搶眼”。嚴厲房地產調控背景下，全國房地產投資與住宅投資依然保持著20%以上高速增長，顯示出整個房地產市場已經違背經濟大環境出現獨立復甦。

5月一直是樓市的風向標，種種動態都會引起業界高度關注。

一邊是房價上漲的風險，一邊是經濟增速放緩的壓力，中國的樓市調控步履維艱。針對這種情況，央行貨幣政策委員會原委員李稻葵表示，中國可能在今年年底前放鬆樓市調控，以減輕對經濟增長造成的不利影響。

對於年底前是否放鬆調控一事，業內爭議頗多，無論激辯的結果誰輸誰贏，最為重要的還是如何協調中央和地方在調控中的角色，以及如何解除當前房價上漲預期、樓市供需不均等關鍵問題。

新華網、搜悅媒體報道；2014年2月18日發布的全國房地產市場數據中心統計的2014年1月全國城市房價排行榜前100名顯示，廈門以21741元/平方米的房價超過廣州位列全國第4，同比去年上漲18.94%。在這份1月全國房價排行榜前100名單中，可以迅速地發現，其中南方一線城市如深圳、廈門、三亞、溫州、杭州、廣州等均榜上有名。

68城房價下降創紀錄

樓市繼續向深冬行走。國家統計局昨日公布數據顯示，今年8月，全國70個大中城市中，有68個城市的新建商品住宅價格環比下跌，僅剩廈門仍在上漲。平均環比數據的連續下跌，下拉同比數據回落，拐點已經初現，機構預測，9月平均房價將跌回一年前。

數據顯示，與上月相比，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有68個，較上月增加4個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。環比價格變動中，廈門漲幅最高，為0.2%；杭州的跌幅最大，為下降2.1%。在二手住宅方面，8月份，價格環比下跌的城市有67個，較上月新增2個，持平的城市有2個，上漲的城市有1個。

與去年同月相比，8月份新建商品住宅價格下跌的城市有19個，持平的城市有3個，上漲的城市有48個。同比價格變動中，最高漲幅為6.4%，最低為下降5.6%。二手房價格下跌的城市有32個，持平的城市有1個，上漲的城市有37個。

鏈家地產市場研究部公布的數據顯示，8月份70個大中城市平均新建商品住宅環比價格指數為98.85點，較上月下降0.22點，這是該指數自今年5月跌破100點后連續第4個月回落。新建商品住宅同比指數已經回落到100.54點，較上月下降2.02點。