房地產投機

由於一開始就採取了類似期貨市場的保險金制度，即開發商只需要投入總體開發成本的一小部分資金，其他由政府支撐的銀行提供貸款，就使得政府在這裡面扮演了放貸者的角色。原來還可以收房子來迫使開發商“清倉出局”。但房子的流動性很低，政府成了房東其實一點好處都沒有。於是，只好開始做局，拿土地的有償批租來止損，房地產市場於是就一路走高，成了擊鼓傳花里的花，從政府、銀行、開發商、投機者的手裡向百姓傳去。

金融機構也要賺錢。金融機構也是大爺，怎麼想辦法討百姓歡心是不會的，因為那是小錢，但有不象老外那樣有個比較成熟的信用環境，比較科學的避險機制和方法，總是在存貸差上做文章。

房地產抵押或者按揭服務的確是一個很不錯的業務，畢竟中國的老百姓還是很膽小怕事，而且又關乎他們一生的安居問題，於是，在政府主導的一路向上的房地產市場中，金融機構被迫或者半推半就地深陷其中。至今年5月末，在中國17萬億元貸款總量中，房地產相關貸款有2.5萬億元；但在這17萬億元中，以房地產及土地抵押的貸款，則佔到50%。到了這一步，房地產市場有個什麼傷風感冒，銀行也要流鼻涕了。價格向下，怎麼可能，我銀行第一個不答應。

這裡不是指全部的開發商，而是在這一群體中的確存在著少數非常厲害的角色，他們可以左右國家有關經濟政策，新聞宣傳媒體。在國六條頒布之後中央電視台的新聞報道中就可以很明確地看到利益雙方的博弈：一邊是現在幾乎沒有什麼利益可以分享的中央政府，一邊就是房地產大鱷。

在這樣的市場上，是沒有一個投機分子能真正獲利的。為什麼？

投機應該是金融工程裡面的一個辭彙吧。這裡面的投機的意思就是說：存在一個價值與價格不等的投資機會。投機分子就是要把握住這個機會。那麼，在中國目前房地產市場，價格嚴重高出價值的時候，應該正是投機的好時候。但這樣就忽略了一個大前提，就是一個可以投機的市場必須是一個自由市場，而是還要是個強式市場（所謂強勢市場就是市場信息是有效的，這也是中國政府近一段時間加強所謂房地產信息透明度的原由）。這些都與中國目前的房地產市場的狀況不符，因此，投機是無用的。

1房地產投資經濟效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。

2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態投資回收期法屬靜態分析法，不考慮資金時間價值;動態投資回收期法、凈現值法和內部收益率法屬動態投資回收期法，考慮了資金時間價值。

3房地產經濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態投資回收期、動態投資回收期、凈現值和內部收益率等。進行分析，必須有基礎數據和分析報表。分析報表主要是現金流量表和預測報益表。

4.房地產投資決策是對房地產投資的目的及其實施方案進行分析、比較、選擇，最終作出判斷的過程。

5.房地產投資要考慮投資的安全性、收益性、風險性和流動性。

6.房地產投資的物業類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業樓宇投資、工業用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。

7.房地產投資策略是為決策而事先作的計劃，包括：投資類別選擇、風險選擇、階段選擇、獨資與合資選擇、長期中期或短期投資的選擇等。

8.房地產投資項目可行性研究一般分為機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，其目的在於把投資決策建立在科學分析基礎上。

9.房地產投資決策方法包括：確定型、風險型和不確型三類決策方法。