區域開發

區域開發

區域開發的來由

1、國內從無到有，出現專業的住宅房地產開發和住宅房地產開發商

2、出現專門的商業房地產商，住宅房地產呈住宅郊區化和房地產大盤化趨勢，複合房地產概念流行起來（旅遊房地產、體育房地產）

3、中國城市化進程，出現三大城市化（深度城市化、逆向城市化、農村城市化）商機，在GDP壓力下，各級地方政府紛紛推崇城市經營哲學，通過城市建設和工業園建設匯聚經濟資源，政府主導、企業參與的工業房地產大行其道，感悟、順應城市文化沉澱和發展需求的“城市運營商（住宅和商業房地產）”開始出現。

4、隨著中國城市化進程加速和追趕發達國家的特殊需要，我國的房地產行業逐漸從單一的住宅地產、商業房地產或工業房地產時代走向綜合性地產時代，區域開發浮出水面，其本質性內涵在於：試圖在特定區域內完成高效率的“內生循環系統”構建，作為一個“微型”社會，提供人類生活所需要的大多數功能，從生產和生活兩大部類的生產上取得相對平衡，再作為一個整體系統與大社會發生交換，其交換的效率決定了區域的發達程度，其交換的內容決定了區域的經濟特性。

區域開發的三層面

從“微型社會”和“內生循環系統”的角度來理解區域開發，就可以得出區域開發有三個十分重要的層次：城市層次、地產層次、產業層次。無論由誰來主導開發，都必須以這三個方面為抓手！

國家經營的關鍵在城市、城市經營的重點在地產、地產開發的核心在產業

1、區域開發必須站在城市的高度來思考！

必須考慮其綜合的社會、經濟功能，必須設計政府職能和政策，它既適用於獨立的新城開發，也適用於既存的舊城改造；它既要變革圖新，實現跨越式發展，又需承接歷史、保留時間性風格。它可能涉及全新管理體系和政策機制的改革嘗試，也可能需要順應原有管理體系和政策機制，保證全局一盤棋。

2、區域開發應給予地產商和地產開發足夠的重視。

區域開發絕對不等同於地產開發，但地產開發也不應該被政府宏大規劃所替代，被產業投資造廠的壯舉所埋沒！地產開發在區域開發中起著“承上啟下”的作用，是區域成功開發的關鍵環節。縱向看，它包括規劃層次、建造層次和管理層次，橫向看，它包括住宅地產、商業地產、工業地產。

3、產業是區域開發的魂魄，它既決定了能否融資、招商成功，實現區域開發目標，又是區域可持續發展的關鍵所在。

只要產業的商業特性和區域的綜合條件良好匹配，成就了資本的逐利特性，資本就將蜂擁而至；再加上企業群聚導致的基建成本外部性節省，以及產業集群導致的增值性創新，經濟資源將在低成本基礎上保持持久繁榮，區域開發就斷無不成功之理。如果能夠以事實、理論和高度權威、商譽證明一個區域產業選擇的正確性，招商和融資就只是操作層面的問題，而不再是區域開發的關鍵！

區域開發的內涵

從多角度揭示區域開發的內涵，在此基礎探討區域開發的定義

1、區域開發是一種包括政治、經濟、文化等功能的實現在內的綜合性開發，其結果是一種社會投入產出系統，是一種人類組織資源、獲得產出的組合形式。

2、經濟功能是區域開發中最主要，但不是唯一的功能，是區域社會形態存在和發展的起源和原動力。所以，區域不是一個純地理意義上的概念，而是一個不斷接受“經濟資源利用效益”檢驗的概念劃分，不受特定的面積和行政區劃限制。

3、在西方發達國家，經濟原動力往往成就一座座城市，區域開發的主體往往更多是經濟主體，城市公共管理體系是後生主體，應經濟活動有序進行的保障要求而生；受計劃經濟影響，市場經濟傳統較弱的我國（包括部分發展中國家），區域開發的主體往往更多是政治主體，經濟資源的聚集是某種良好意圖的體現。

4、在我國，存在三種並不是完全意義上的區域開發：星羅棋布的工業園、房地產大盤化、某些產業巨頭的自留地；這三種情況既解釋了中國特色，也昭示了發展趨勢。未來的區域開發主體的主流必然從傳統房地產商中走出來的區域開發商。也就是廣義的