酒店式公寓

酒店式公寓是指物業的建築結構形式類似於酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套傢具及廚房設備。概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融於日常生活之中。

服務對象

酒店式服務公寓的目標市場主要以在華從事商務活動，較長期居住的外國人為主，雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期在華的商務人士，外企的經營管理者以及正在放長假的家庭來華旅遊等。

酒店式公寓吸引懶人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨立的卧室、客廳、衛浴間、衣帽間等等，還可以在廚房裡自己烹飪美味的佳肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務員清掃；需要送餐到房間、出差定機票，只需打電話到服務台便可以解決了。

國外發展

酒店式服務公寓，最早始於1994年歐洲，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是當時旅遊區內租給遊客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當於個人的“臨時住宅”。這些物業就成了酒店式公寓的雛形。

真正意義上的酒店式服務公寓的出現至今已有約30年時間。上世紀中葉，一些發達歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨於鬆散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之開始對配有傢具的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發展，人們生活不再拘泥於一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，採用公寓房型設計的一種物業經營模式。由於價格低於酒店標準，而服務水準又大大高於普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。

國內發展

我國的酒店式服務公寓經過十幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬體配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士青睞。

戶型

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對於不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。

設計

酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，不流於一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，它的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

產權

業主擁有酒店獨立產權。投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產權。目前在市場上還有一種物業就是公寓式酒店，從服務內容上來看，和酒店式公寓沒有太多差別。本質區別在於，酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店，公寓式酒店卻沒有產權。不過大多數酒店式公寓，投資者在一定期限內只擁有客房的所有權，而沒有經營權。

管理

酒店式管理。酒店式公寓屬於酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務，就這方面而言，產權式酒店與酒店並無二致。由於酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。

功能

兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。

一般特性

完善的服務和管理

酒店式服務公寓借鑒豪華酒店的服務及管理模式，提供酒店式服務，主要包括家政服務、安全服務、交通服務等，比酒店更進一步的是酒店式服務公寓由於長租客比較多，更體現出一種家庭式服務，例如24小時送餐、社區聚會、幼兒看護等。酒店式服務公寓融合了酒店式星級服務和家庭式溫馨服務，較普通高檔公寓更完善，服務內容更多，更加人性化。

家庭式的居住布局

酒店式服務公寓與傳統酒店相比，在硬體上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標房不同，酒店式服務公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、卧室、廚房和衛生間，具備較大的空間，以及比較個人的環境和家居化的傢具。再加上提供家居式服務，使酒店式服務公寓更增添家的味道。

一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務及新生代酒店式公寓三種類型。

商務酒店式公寓

商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業聚集，便利的交通、優越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。目前在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。

商住酒店式公寓

這類物業基本上具有住的功能，但是由於地處繁華商業地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值，所以稱之為商住的物業。雖然商住酒店式公寓商務環境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環境就大打折扣。它只在特定區域內存在，其物業功能模糊，辦公、居住混合，環境雜亂。辦公的人經常能聞到鄰居住戶家裡飄出的炒菜味，而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網路、物業管理、消防、安全、停車等難以讓商住在這裡的客戶滿意。但由於商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。

新生代酒店式公寓

這是一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業於一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質的環境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌傢具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細緻的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老闆或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。

產權式公寓

產權式公寓酒店的實質是酒店，其軟硬體配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業管理範疇，它所銷售的是設於酒店內部的公寓形式的酒店套房。產權式酒店的本質在於購買者目的並非自住，而是將客房委託酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權。

酒店公寓

酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結構和設計均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級酒店式的生活環境和物業管理。酒店式公寓布局新穎、方整氣派，現代、優雅的表現手法，融合了共享空間理念的開放式設計，營造出極為人性化的舒適居住。與普通住宅相比，酒店式公寓為商務精英提供精緻的生活理念。

酒店式公寓

酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

公寓式酒店

2003年12月1日起實施的《上海市城市規劃管理技術規定》中首次對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出定義，並明確其區分與界定。《規定》中的名詞解釋第13條明確寫明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理。”第14條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建築處理。”搞清楚這是兩種不同性質的物業，酒店式公寓屬於住宅類物業，公寓式酒店則是酒店類物業（非住宅）。正因為兩類物業性質不同，所以前者可擁有個人產權，可以居住、出租或轉售。由於此類房子往往集中在一個或幾個單體建築內，便於某家機構或公司採用酒店服務方式進行統一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。而公寓式酒店本質上是酒店類物業，整個物業只能由機構或公司進行投資再交由一家專業酒店公司進行管理。由於產權屬於機構或公司的，當然不能將客房分割出售給個人。

優勢

1、總價低、投資靈活。酒店式公寓一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，由於總價較低，就有不少投資者受出租回報的吸引，熱力追捧；2、空間分割靈活。由於很多酒店式公寓項目在產品設計時就考慮以辦公為主，所以在空間分割上比傳統的公寓具有更大的靈活性。建築設計的創新和工程技術的全面應用，也給了該類物業更大的發揮空間。因此市場出現了分割自如、大小隨意的項目，小到20-30㎡大到一層樓。因此，這類項目不僅適合小公司，也適合一些中型公司；3、良好的生活和商務環境。眾多酒店式公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物業管理”等誘人口號。與一般公寓有區別的是，酒店式公寓在提供這些物業、家政服務的渠道上比較暢通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能辦得到。酒店式公寓不僅有商務中心等配套，很多項目還為商務辦公區內員工提供打字、複印、傳真、票務定購和酒店諮詢等業務。還有些項目通過合作方式引進與商務辦公有關的商業配套，如辦公用品租賃和採購、小型超市、24小時員工餐廳、快遞公司等。

劣勢

從經濟性來講，就產品的供應方來講，每層空間的大分割量增加了小戶型的造價成本，包括重新安裝管道(水、電、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由於戶型不規則，造成使用率較低。從舒適性來說，暗房出現，影響居住生活的舒適度；在技術指標控制範圍內，開發商選擇利潤最大化的設計原則，於是，在有限空間分割出更多單元，導致小戶型在設計上對生活實用性的考慮較少，其格局更接近於家庭旅館。從實用性來說，每天上、下班大量人流上、下電梯，等待極不方便。從觀賞性來說，因為窗戶的增加佔據更多外牆面，破壞了原本很規則的建築立面。從安全性來說，標準層戶數的增多，造成居住人群參差不齊；如果增加電梯，會對施工造成隱患。從服務性來講，因為容積率的制約，服務配套很難跟上。

酒店式公寓是一種前瞻性的物業形態，並成為未來十年中一種不可忽視的高端產品形式，可以為客戶提供舒適的家居環境和便捷的商務平台，在選擇地段上，有立體的交通結構，同時城市接點要強，可以與周邊做到很好的資源共享，不一定是目前城市的焦點區域，但一定是極具發展潛力的區域。

產品定位的基本依據是目標客戶群體的鎖定。酒店式公寓的主要客戶群體分為三大類，一類是投資為主的客戶群體；一類是商住兩宜，兼具居住和辦公兩種功能；另一類是自住型客戶群體。針對每一個目標客戶群體其產品的定位有所不同。比如說針對自住型客戶群，要求產品本身的居住氛圍濃厚，在產品硬體強大的支持下，還應提升產品的軟體支持，突出酒店式公寓的酒店式服務及尊貴的身份、地位。

酒店式公寓產品定位的硬體要求。酒店式公寓產品硬體方面的定位是很重要的一點。這其中包括產品的規劃、園林景觀、戶型定位、配套設施等等方面的支持。產品定位的“支點”要有相應的硬體支持。酒店式公寓在規劃設計上要力求精緻、快捷、舒適、品味，消費者之所以選擇酒店式公寓的原因也在於此。在園林景觀的營造上追求品味，更深層的文化、精神層面追求的園林小品。在戶型的定位上一般講究小面積、大面寬、採光充分，戶內居住空間功能分區簡潔、明確，公共空間和私密空間可以自由組合，盡顯個性化魅力。在配套設施上追求服務設施和空間先進實用。

酒店式公寓產品定位的軟體支持。“酒店式的服務，公寓式的管理”說明了酒店式服務公寓產品定位在軟體方面的要求也是至關重要。

居住功能差

一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。

成本過高

由於酒店式公寓的經營也相當非常複雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會增加成本，也會與市場脫節。另外，開發商缺乏此類產品開發經驗，卻堅持自己經營，也會為交房后的矛盾留下隱患。

得房率低

多數酒店式公寓項目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內實際使用面積的摺合單價，降低其性價比，並直接影響其保值增值功能。