物業租賃管理

1．物業租賃主、客體資質管理

物業租賃主、客體資質指的是出租人、承租人、出租房屋應具備的條件。

(1)出租人須具備的條件。

①出租人是物業所有權人或是受託管理人，並持有房地產產權證或委託管理證件。

②出租人若為開發建設單位或物業服務企業，還必須持有工商行政管理機關核發的營業執照。

③出租人對所出租的物業應有管理和修繕能力。

(2)承租人須具備的條件。

①城鎮居民承租者，必須具有物業屬地常住戶口，暫住人口則應持有有關部門核發的暫住證。

②單位承租公房，必須具有區(縣)或市級政府批准的證明；單位承租私房，必須事先報房地產行政機關或當地政府批准。

③承租人承租物業應以自住、自用為主。

④承租人必須是具有民事行為能力的人。

⑤承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力。

(3)出租房屋應具備的條件。

公民、法人或其他組織所享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋均可以依法出租。但《城市房屋租賃管理辦法》認定有下列情形之一的房屋不得出租：

①未依法取得“房屋所有權證”的；

②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權屬有爭議的；

⑤屬於違章建築的；

⑥不符合安全標準的；

⑦抵押，未經抵押權人同意的。

⑧不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。

2．物業租賃營銷服務

採取多種形式捕捉潛在租戶，促進物業租賃的營銷推廣。

3．日常管理與服務

(1)租賃關係管理。租賃關係管理就是針對出租方與承租方租賃契約關係的建立、維持及終止進行組織、指導、監督和調節，實現租賃關係的正常化。

①按規定的條件和程序組織簽訂租賃合同，建立租賃關係。

②制定房屋租賃租金管理制度、房屋使用與維修管理制度、房屋轉租與退租管理制度等相關制度，規範雙方關係。

③監督、落實租賃雙方履行租賃合同中享有的權利和應盡的義務。

④協調、處理租賃雙方履行合同中出現的矛盾和糾紛。

⑤審核租賃關係的變更與終止，終止租賃關係時，組織辦理停租手續。

(2)租金管理。

①做好租金的評定工作。要依據國家法律法規，以物業價值為基礎，參考市場供求情況及承租人經濟能力等因素，合理準確評定租金。

②按時收取租金。做好租金繳納時間、滯納金和收費通知單的管理，堅決按租賃合同規定時間收取租金，並根據租金底賬逐戶核對租金收取情況，發現未交租戶要及時催交，努力提高收租率。

物業服務企業實施物業租賃管理一般經過以下幾個步驟。

一、捕捉潛在租戶

1．通過廣告捕捉潛在租戶

要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標誌牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。關鍵是用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶。由於住宅、工業和商業物業都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時要考慮到潛在租戶的類型。

2．使用“免費”噱頭捕捉潛在租戶

物業管理者可採用類似“免費”噱頭來尋找潛在租戶，比如物業管理者可以提供一次免費旅行、免費游泳或網球課程、免費使用俱樂部的機會等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明：頭六位簽約者可免收第1個月的租金，或在一個特定的時期內有某種優惠，比如從廣告刊登的第1天起10天為有效期，或在頭10天內來光顧物業的客戶都有一個小禮品等。

3．引導參觀捕捉潛在租戶

物業管理者要通過引導潛在租戶參觀，使其對待租物業產生興趣和需求。物業管理者應能夠估計潛在租戶的愛好，在潛在租戶對某地段、某單元感興趣時，就應該帶領參觀。千萬要注意避免潛在租戶在參觀現場時失望的情況發生，如發現一些與先前的廣告內容截然不同的地方等。因此，物業管理者要注意應從最佳線路帶領他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設施和服務。

4．建立租售中心捕捉潛在租戶

對於大型綜合住宅和商業物業來說，建立一個組織健全、有專業人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修並帶有極富吸引力的傢具，以使潛在租戶看到完成後物業的情況。由於建立租售中心的費用昂貴，因此是否建立取決於租賃的物業數量、希望出租的時間、租賃者期望的租賃額和競爭者的情況等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因為使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。但當市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

二、租戶資格審查

(1)每一個前來諮詢或參觀物業的潛在租戶都要填寫一份來客登記表。

(2)潛在租戶的身份證明。核對居住或商業物業租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業物業，如混合租賃的零售購物中心。因為在商業物業中租戶做何種生意是很重要的，它關係到與其他租戶能否協調，如有些租戶就要求同一個購物中心要限制有競爭性的租戶。

(3)租賃經歷。為減少風險，應了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩定可靠的、租賃期較長的租戶。

(4)資信狀況。物業管理者可通過調查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮。

三、合同條款談判

房屋租賃的一個主要工作就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業服務企業往往要協助業主完成談判的全過程。物業管理者在業主和租戶的接觸過程中，應盡量規避可能出現的衝突。一般的技巧是當談判快要結束準備簽約時，再讓雙方見面。

1．講求談判妥協

妥協是指業主降低原始條款而給租戶的一種優惠，妥協的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，達到簽約的目的。

租約中幾乎所有的條款都有談判的餘地，關鍵在於雙方立場的堅定性和靈活性。任何一點點的妥協都可能引導潛在租戶接受並簽署租約，成為真正租戶。因此，物業管理者在談判中要考慮的是妥協程度多大時才能打動租戶，即妥協的尺度。一般來說，決定妥協程度的因素有三：一是業主的財務和戰略目標；二是該地區物業租賃市場競爭的情況；三是租戶租賃的緊迫性。

在談判中不管妥協程度大小，都要讓租戶感到是業主不情願的選擇，以顯業主的誠意。

2．租金的確定

在租金上作出讓步，無疑是最具吸引力的，也是最具負面影響的讓步。因此任何時候物業管理者都要分析租價折扣的利弊得失，在保證物業一定租金水平的基礎上考慮給予租戶短期的租金減免優惠或一定的折扣。

3．租期的確定

在租戶更迭時，業主為尋找新租戶要花費廣告支出，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用，而每次租戶搬出搬進都要發生對物業進行清理、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業主的租賃成本，減少租賃收益。因此，一般有經濟頭腦的業主都願意簽一份長一些的租約。當然在長租約中，業主一般應設有逐漸提高租金的條款(如隨物價指數而變動等)，以避免損失。

(1)居住物業的租期。對居住物業，如果租金隨時問推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。當然也有例外，如對新建或新改造的物業，業主為提升物業的聲望，就會對那些資信好、經濟地位堅實的租戶簽訂兩三年的租約，凶為這些人的租用會提高物業在租戶及鄰里問的聲望。

(2)辦公、商用和工業物業的租期。辦公、商用物業則不同於居住物業，其租期最短也在5～10年間，而工業廠房租期則要長達10～25年或更長。業主一般在長期租約中要加人租金隨時間而增加的條款。由於商用物業往往有專為租戶進行改造的費用，因此對商用物業，物業管理者要盡量尋求較長的租期，以期能完全收回改造費用。

在租期結束時，給予續租也是一種優惠，有較高聲譽或經營業績好的工商業戶往往能夠得到續期的優惠。其他租戶要續期則往往有附加條件，如提高租金等。

4．關於物業改造的談判

新租戶在入住前，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進物業的要求。改造費用一般通過租金的形式收回。但物業管理者要向租戶申明的是，所有超標改造裝修費用或由租戶自負，或由業主提供並在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標準內的定期重裝修或設備更新可以在租約中考慮由業主負擔。例如，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業主負責每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。

(1)居住物業的改造裝修要求。租戶對居住物業的要求一般局限在物業的裝飾上，如重新粉刷、重換窗帘或更新地毯等。有些新建住宅的業主讓租戶自己設計挑選裝飾，並把這作為優惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當時的租賃市場狀況和租賃雙方的急需程度決定。

(2)工商業物業的改造要求。租戶經營的性質決定了租戶對改造的要求，如保險公司通常就採用原有的建築設備設施的標準；而律師事務所則因業務原因，需要單人的辦公問和豪華的裝飾，這往往會超過原有設備設施的標準；醫療機構對設備設施的要求則可能更高。

物業管理者在對工商業物業改造的條款做出妥協時，不僅要考慮改造對物業的影響，還要考慮由此而增加的業主負擔。一般談判的結果是用其他條款來交換，以避免給業主帶來損失。物業管理者要給租戶一個可以改造的上限，允許租戶在此範圍內確定標準。超出標準的費用應由租戶負擔。

5．擴租權的談判

擴租權就是指允許租戶在租用一段時間后根據需要增加租用鄰近的物業。對居住物業而言，擴租並不常見。但對工商業物業租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業租戶，這一優惠條件是很有吸引力的。

6．限制競爭租戶條款的談判

限制競爭租戶條款就是指租戶在物業中享有排他的、從事某一行業的經營壟斷權。該附加限制條款常常出現在商業物業尤其是零售物業的租約中，有時也在服務業的物業租賃中出現，如理髮店等。在談判中要注意如果這一限制條款不影響業主的利益，或租戶願意為此交付額外的補償，就可以考慮採納。

四、簽訂租約

按照雙方達成的各項條款填寫合同，出具出租方及承租方的有效文件並簽名蓋章。

五、核查物業

在租賃伊始，物業管理者應陪同租賃人核查物業，檢查所租物業是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時認可物業的狀況，就應請租賃人辦理接受物業的簽字手續。同時，物業管理者和租賃人都要填寫“物業遷入一遷出檢查表”，租戶離開時也將使用該表。雙方必須填寫，以免發生爭議。

六、與租戶建立良好關係

雙方簽署了租賃合同，租賃關係即告成立。租戶搬進，物業管理者就要與租戶建立良好的關係，以求租戶願意續簽合同。

與租戶建立聯繫途徑有很多，如可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯繫，設法抓住一切機會並創造機會與租戶面談，廣泛徵求他們對舒適、服務、維修及管理等方面的意見。同時要重視維修服務，確保租戶了解維修程序(如向誰和怎樣提出維修服務要求等)以及由誰——業主還是租戶承擔責任等。為此，物業服務企業必須建立一個快速有效的服務系統，使租戶要求能夠準確地反饋給相應的部門。

七、收繳租金

一般來說，提前收取租金是通行的做法。物業管理者在簽訂租約之初，就要向租戶解釋交費要求和罰款制度，要求其熟悉交費管理程序和有關規定，保證租金收繳率。

八、續簽租約

物業管理者應盡量促成業主和租戶續簽租約，以節約裝修成本，業主也節省了尋找新租戶的費用。續約時要考慮新契約的條款內容是否需要改變。一般考慮新契約條款是否改變的因素是：一是以前未考慮的因素，如租戶以往是否準時繳納租金等；二是市場的情況。通常改變租賃條款的內容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。

九、租賃終(中)止

1．租賃終(中)止的種類

(1)合同到期的租賃終止。一般租賃終止有兩種情況：一種是租戶提出的租賃終止；另一種是物業服務企業拒絕續簽。

(2)強制性的中止租賃。當租戶違反法規、不付租金、參與犯罪或違反租約協議條款的其他方面時，物業服務企業在發出最後通牒后，有權通過法律途徑強制性將其驅逐出去。

2．租賃終(中)止的程序

(1)搬遷前的會面。物業管理者在租戶搬遷前，要與租戶進行一次私人會面，填寫搬遷前會面表等。

(2)物業檢查。結束租賃，物業管理者都必須在租戶搬出之後與其一起檢查物業。檢查物業哪些地方受損以及房間及其設施現狀，登記物業檢查表，計算出維修與清潔方面應扣除的押金。

(3)歸還押金。當歸還給租戶押金時，物業管理者要說明押金扣除了哪些方面及其數額。如果物業管理者未按租賃協議動用了部分押金，必須向租戶逐條說明其使用情況。如果租戶不能接受，物業服務企業必須承擔相應的責任。

1．物業租賃用途不得任意改變

物業租賃雙方在租賃合同中，明確了物業用途，這就要求出租人在交付租賃房屋時，應提供有關物業使用中的特殊要求，並明確通知承租人，保證承租人按照租賃物業的性能、用途，正確合理地使用出租房屋，並對其正常磨損不承擔責任；承租人在承租房屋上添加新用途時，應徵得出租人的同意，相應的開支由雙方約定。只要承租人按合同約定的用途合理使用租賃房屋，租賃期滿返還房屋時的合理磨損。出租人不得要求賠償。物業是經營還是自住，承租人不能隨意改動，更不得利用承租房屋從事違法犯罪活動。

2．違法建築不得出租

在城市規劃區內，未取得城市規劃行政主管理部門核發的建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定新建、改建和擴建建築物、構築物或其他設施的，都屬違法建築。違法建築本體的非法性，使其根本不具備租賃客體合法、安全等條件，屬於禁止出租的範圍。根據《城市房屋租賃管理辦法》，屬於違法建築的房屋不得出租。因此，下列建築不得出租：

1)房屋加層、屋面升高的建築物。

2)庭園住宅和公寓庭院內的建築物、構築物。

3)小區、街坊、新村等地區建造的依附於房屋外牆的建築物、構築物。

4)小區空地、綠地、道路旁的搭建物。

5)逾期未拆除的，未佔用道路的施工臨時建築物、構築物。

3．物業租賃與物業抵押的關係

物業租賃與物業抵押的關係有兩種情形：其一是物業先租賃，后抵押；其二是物業先抵押，后租賃。本質上，抵押權與租賃關係二者之間並無衝突。上述兩種情形都是允許的，但二者在法律後果上不一樣。

(1)物業先租賃，后抵押根據《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。這時，抵押人不需徵得承租人的同意，只要履行告知手續，便可將已租賃出去的物業再抵押給抵押權人。而且，抵押權實現后，租賃合同在有效期間內對抵押物的受讓人繼續有效。

(2)物業先抵押，后租賃《城市房屋租賃管理辦法》規定：已抵押，未經抵押權人同意的物業不得出租。《城市房地產抵押管理辦法》規定：經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。也就是說，只有經過抵押權人同意之後，抵押物的出租才是合法的。根據最高人民法院對《中華人民共和國擔保法》的司法解釋的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。那麼因為租賃合同的解除對承租人造成損失，應該區別不同情形分別處理：抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。