物業管理市場化

1．完善的招投標政策、規則

完善的招投標政策、規則，是物業管理市場化運行的前提和正常進行招投標、保護招投標雙方權益不可缺少的法律規定。如果沒有有利於物業管理市場運作的遊戲規則，物業管理市場化很可能就走入歧途。

2．權屬清晰的物業

物業管理最早推行是在體制貨幣化分房后在新建小區中進行的，因為新建小區的權屬清晰。產權清晰是物業管理市場化的必要條件，否則物業管理市場的主體之一就不存在了，物業管理市場就不存在了，這樣就又回到了傳統的房屋管理時代去了。

3．成熟的招投標主體

招標主體是業主大會和業主委員會，因此，每個物業都要成立業主大會和業主委員會，否則就沒有一個代表社區物業的組織到市場上去招聘物業管理公司了。沒有一個組織來代表社區的業主及物業，就沒有一個可以和物業管理公司對等的主體，在市場的環境中就是一個弱勢群體，物業管理公司就可能單方面地控制市場，這樣物業管理市場極可能發展為一個壟斷市場，而不是一個可以競爭的公平市場。

當然，僅有招標主體是不夠的，業主大會和業主委員會還應該是一個成熟的招標主體。業主委員會應該熟悉國家有關物業管理招標的相關政策和法律規定，熟悉市場運行的規律，能根據市場和物業的情況，代表社區選聘到合適的物業管理公司，能自主續聘和辭聘物業管理公司。

投標主體，就是各種各樣，即不同專業、不同服務項目、不同服務特色、不同服務質量、不同收費標準的物業管理公司、專業服務公司及顧問公司。獨立法人是物業管理市場發展的活力與動力，如果物業管理企業都從屬於房地產開發企業，那物業管理市場的競爭就無從說起；如果物業管理企業提供的服務都千篇一律，物業管理市場的需求就不能滿足，物業管理的市場化就沒有了基礎。

成熟的投標主體，是指物業管理企業在管理經驗、管理技術、人才使用、市場運作等方面的成熟。要有豐富的管理經驗，成熟而先進的管理技術，優秀的專業管理和技術人才，準確的市場定位和經營規模，能把握市場的變化，並能及時調整公司投標策略、管理方向、收費標準及品牌戰略等。

4．健全的市場信息網路

物業管理主體市場需求者的特殊性(業主委員會的成員多為兼職，而且專業知識欠缺)，使得物業的需求方對信息的需求量很大，同時業主委員會也需要專業顧問公司的指導。同樣，作為物業管理市場服務的提供者——物業管理公司，也需要有通暢的市場信息來保證企業在市場競爭中制勝。

物業管理是我國市場經濟和房地產綜合開發發展到一定階段的產物。現代物業管理是傳統房屋管理的發展方向，而市場化正是現代物業管理的最突出的特徵。物業管理市場化是應對我國加入WTO挑戰的需要，是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要，是建立我國統一市場體系的需要，也是物業管理服務的消費者——業主的迫切要求。

(一)物業管理市場化是應對我國加入WT0挑戰的需要

入世以後，國外企業將會逐漸進入我國市場的各個領域。物業管理作為一個融管理、經營、服務為一體的服務性行業，其巨大的市場空間將對外資形成強烈的吸引力。相對於國外大型的物業管理企業，我國物業管理企業服務理念滯后、管理規模偏小、專業化程度不高、經營機制不活、服務內容單一的問題將使它們處於市場競爭的劣勢。因此，必須建立物業管理市場，吸引社會各方面力量進入物業管理行業，使其迅速發展壯大。

(二)物業管理市場化是滿足群眾不斷提高的生活需求的需要

當前，人們對居住、工作環境的要求越來越高，簡單意義上的保安、保潔、保綠、保修等物業管理服務需求，已開始向物業的保值增值化、生活環境人文化和服務需求個性化發展，只有建立物業管理市場，讓物業管理企業按城市居民不斷提高的消費需求開拓自身的服務領域，才能不斷擴大物業管理服務的空問。

(三)物業管理市場化是建立我國統一社會主義市場體系的需要

市場體系是各類專業市場組成的統一市場整體。主要包括商品市場和生產要素市場。商品市場由消費者市場和生產資料市場組成；生產要素市場由金融市場、勞動力市場、技術市場、信息市場、房地產市場和企業資產市場等組成。此外，也有人將旅遊市場、文化市場、娛樂市場、郵電市場等歸入市場體系中。這些按行業性質分類的市場主要是提供某種服務的市場，如按行業劃分還可以分出許多不同的專業市場。各類專業市場具有不同的交換對象、不同的調節功能、不同的地域分佈、不同的內部結構，也發揮著不同的市場作用。因此，既不能用一種市場替代另一種市場，也不能只發展一種市場，而忽視另一種市場，形成“瘸腿”的市場體系。如果沒有物業管理市場、房地產市場，我國統一的市場體系就不健全。因此，物業管理市場化是建立我國統一社會主義市場體系的需要。

(四)物業管理市場化是物業管理服務的消費者——業主的要求

目前，實踐中的物業管理基本上存在著四種形態，即繼承式、自管式、自薦式及招投標式。所謂繼承式，是指由原房管所(站、科等)轉換成物業管理公司后對國家所有或單位所有的售後公房進行的物業管理。所謂自管式，是指“誰開發，誰管理”模式的物業管理。而自薦式，是指企業化、專業化的物業管理公司為尋找業務而上門自我推薦，獲得業務後進行的物業管理。與前三者不同的是，招投標式則是指物業管理公司通過市場競爭的方式，經過投標獲得物業管理權後進行的物業管理。

對於繼承式的物業管理，一方面，物業管理公司的員工基本上都是原行政性房管單位的職工，專業素質相對較差，思想上還有“房老大”的印記，缺乏服務意識和市場意識；另一方面，售後公房的業主和使用人福利意識較強，對於有償的物業管理從心理上不願接受，一旦被迫繳費，自然對物業管理要求較高。由於繼承式物業管理公司經常服務不到位，態度也比較差，讓業主與使用人覺得“有償和無償一個樣，管理和不管理一個樣”，因而很不滿意，欲炒這些物業管理公司的“魷魚”，卻因為沒有物業管理市場，找不到其他物業管理公司來管理而只好作罷。但為了行使自己業主的權利，享受高質量的物業管理服務，業主們往往通過各種方式和途徑，呼籲和要求政府儘快建立物業管理市場，實現物業管理的市場化。

對於自管式物業管理，因為物業管理公司常常是開發公司的全資子公司，其管理人員一般都是開發商的手下，幹部提升基本上都由開發商決定等，以致物業管理公司以對開發公司負責(而不是業主)作為自己的工作目標。這樣，物業管理公司一方面拿著業主的錢，另一方面又不以服務於業主為己任，管理服務不到位，而且常常以主人自居，業主對此意見很大，希望儘快建立物業管理市場，讓他們選擇自己滿意的物業管理公司來管理物業。

對於自薦式物業管理，雖然物業管理公司是專業化的，但因為沒有物業管理市場，這些物業管理公司常常缺乏業務來源，為了生存，只好上門自薦。沒有市場，一般的業主(業主委員會)也不可能了解他們的情況，又不知道到哪裡去找這些物業管理公司，因而更談不上讓他們來管理自己的物業。不少業主說，如今保姆們都能自發地在人流多的地方聚集，形成市場，物業管理公司是否也可聚集起來，掛牌上市，形成物業管理市場呢?

招投標式物業管理應該是市場的產物，但是目前我國開展招投標的物業管理還比較有限，在有限的若干例子中，絕大部分都是系統內、集團內、城市內開展的招投標，面向全國的寥寥無幾。這對有實力而又想有大發展的物業管理公司來說，無疑是一個極大的束縛。同樣，對於那些想在全國尋找最有實力提供物美價廉的服務並能管理好自己物業的物業管理公司的業主們來說，也只能是一種企望。

綜上所述，無論從哪個角度出發，在當前市場經濟的條件下，建立和發展物業管理市場、推進物業管理市場化都是非常必要和迫切的。

(一)有效落實了業主的“主權”

實行物業管理市場化，業委會依法成立並登記成為社團法人，以及有一個依法定程序通過的業主章程，在整個招標、簽約過程中能明顯起到組織者、領導者的作用。

(二)形成了平等的民事法律關係

在市場化的物業管理服務企業的選擇過程中，邀約談判和簽約過程中，充分表現為兩法人之間的平等權利的交易，合同的簽訂，意味著達成～定時期內定向服務的協議。當公司發生某些重大失誤時，業委會有權解聘物業管理公司；在合同期滿物業公司工作表現正常時，有同等條件下的優先受聘權。這種互相選擇、自願成交的關係，不僅大大有別於房管體制——房管所是業主，住戶是管理對象；也有別於現在的多數物業管理體制——權責的設定未經對等談判，且業主很難炒物業管理公司的“魷魚”。

(三)凸顯了競爭性的價格形成機制

市場不僅意味著公平，更意味著競爭。在競標過程中，投標者要提出一整套有關管理目標、管理成本及收費標準的資料，而在議標過程中，業委會要就投標者提供的各種服務的質和量及其相對應的服務價格以“物美價廉”為標準做出選擇。這種競標與議標的過程，實際上就是物業管理市場價格的形成過程。物業管理是一項綜合服務，這種服務不見得都能明確界定受惠個體，也不宜確定具體服務的準確參數。因此，物業管理定價是一項難度較大的工作，而這種競爭性的市場價格形成機制，有利於公平交易的實現。

(四)促進了物業管理水平的提高

既然市場存在著競爭，而競爭又會形成有效的激勵，因此對於物業管理單位來說，為擴大業務覆蓋面，必然會盡最大努力提高管理水平、降低管理成本，以便在業主貨比三家后能選中自己。進而，在管理過程中，物業管理公司必然會兢兢業業為業主辦事，替業主著想，給業主留下好印象，爭取續聘。對於整個物業管理行業來說，實行面向社會的招標，加劇了市場競爭，一批經營不好、管理不善的物業管理公司將會被淘汰。優勝劣汰的洗禮正是行業素質提高的必由之路。