房屋徵收補償決定書

徵收補償決定書可以說是防止公權力侵犯私益，維護公民財產安全的重要保證。理由如下：

（1）、徵收補償決定書，是在缺少徵收補償協議情況下，政府拆除房屋必不可少的一道手續，避免了野蠻的無補償拆遷；

（2）、徵收補償決定書必須嚴格按照徵收補償方案作出，補償數額依照補償方案而行。補償方案必須經過嚴格的論證，甚至要經過聽證質證，這保證了被拆遷人的權益；

（3）、徵收補償決定書由房屋徵收部門申請，市、縣級人民政府依照有關規定做出，也是對房屋徵收部門的一次監督；

（4）、徵收補償決定書作為政府具體的行政行為，方便了公民事後的救濟，對決定書不服的，可以依法提起複議和訴訟。

徵收補償決定書雖然是在規定期限內補償協議達不成時，政府進行拆遷所必須的一道手續。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經打開。政府在具備相應的手續之後，可以動用公權力對公民的房屋強制進行拆遷，這也是被拆遷人不願意看到的。現實生活中，一些政府部門濫用公權力，在補償決定書中規定較低的補償額，然後對公民實施強拆，造成了一系列負面影響。

附加

“房屋徵收補償決定書”強拆威脅解除

徵收補償決定書一經做出，公民就面臨強拆的威脅，因此維權的首要目標就是“打掉”這份強拆書。具體而言，公民因此提起複議和訴訟，可以從以下幾個方面入手對其合法性進行質疑：

1、徵收補償決定書的製作前提是屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內沒有達成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，這是補償決定書合法的前提條件；

2、徵收補償決定書的依據是補償方案，補償數額上應該有相關房屋評估機構的價格評估做依據；

3、徵收補償決定書應有市、縣級人民政府作出，決定主體要符合法律定要求；

4、法律並無詳細規定市、縣級人民政府進行審批所具備的條件，但在審批時，房屋徵收部門提交的文件應包含有如公告、價格評估等信息。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第二十六條：房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告，補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條：實施房屋徵收應當先補償、后搬遷。作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償后，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條：被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

2011年國務院出台的《國有土地上房屋徵收與補償條例》在行政程序、補償標準等方面對徵收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及徵收拆遷的案件數量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數量在七八千件左右，預計未來仍將持續這樣的態勢。“最高人民法院2012年針對房屋徵收案件出台了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”楊在明認為，而徵收拆遷是一個持續的過程，其中還包含了徵收決定的前置程序問題、徵收補償協議的履行、補償標準的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續出台相關司法解釋。“爭取在明年再出台一個相關的司法解釋。”

徵收補償應參照就近新建房價，以被徵收人居住條件生活質量不降低為宜

□徵收拆遷典型案例

□ 法制網記者 周斌

"面對明顯低於市場價格的補償方案，法院堅決撤銷縣政府的房屋徵收決定，保障了當事人合法權益。"雖然判決已過兩年，但北京萬典律師事務所主任王衛洲至今對其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋徵收決定案仍歷歷在目。

2011年4月6日，泗水縣政府作出決定，對孔慶豐家所在片區實施房屋徵收。孔慶豐認為，該徵收行為違法，在行政複議維持的情況下，將縣政府告上了法庭。

原告提供證據稱，被告張貼的補償方案徵求意見稿照片上存有明顯雪跡，縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪，因此徵求意見稿實為降雪后張貼，3月21日便結束徵求意見，公告期不足30天，程序違法。

被告則回應說，當年2月有4次降雪，徵求意見稿張貼於2月20日，照片上的雪跡為2月16日的降雪。

法院審理認為，泗水縣當年2月至3月有降雪，僅憑照片上的雪跡和當事人記憶，尚不能證明原告主張。

庭上，被告指出，此次房屋徵收，縣政府進行了社會風險評估，召開了房屋徵收補償方案聽證會，廣泛聽取群眾意見。並提供了舉行聽證會的相關材料及會場照片。

"此次徵收涉及900餘戶，由於聽證會沒有廣而告之，導致參加聽證會的人數太少，而且多為企事業單位代表，聽證結果不合理，不公正。"原告反駁道。

王衛洲告訴記者，對於此次徵收，原告無法接受的根本原因是補償標準太低。

據介紹，徵收補償方案規定：選擇貨幣補償的，按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償。產權調換的，安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資，超出10平方米以內的按優惠價結算，超出10平方米以外的按市場價結算；被徵收主房面積大於安置房面積的部分，按照安置房優惠價增加300元每平方米的標準給予貨幣補償。

王衛洲回憶說，安置房優惠價為每平方米1300元左右，而當時他們走訪該安置房附近多個新建商品房售樓處了解到，新建商品房價格都在每平方米3500元左右。"孔慶豐家面積有四五百平米，不管選擇何種補償方案，都損失很大，根本無法接受"。

我國《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

法院認為，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋的補償，應參照就近區位的新建商品房的價格，以被徵收人在房屋被徵收后居住條件、生活質量不降低為宜。

"本案中，優惠價格顯然低於市場價格，對被徵收房屋的補償價格也顯然低於被徵收人的出資購買價格。補償方案對被徵收人顯失公平。"法院指出。

最終，法院判決撤銷泗水縣政府作出的房屋徵收決定。案件受理費50元，由泗水縣政府負擔。

□點評

公平補償應貫穿徵收全程

侯勇（山東省高級人民法院行政庭副庭長）：《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定了對被徵收人給予公平補償的原則，因此，在訴房屋徵收補償決定案件中，應當重點審查補償決定的合法性以及合理性。

但司法實踐中，對於徵收補償方案的審查方式，各地法院有不同的做法。有的認為，審理房屋徵收決定重點在於程序方面的審查，即房屋徵收部門擬定的徵收補償方案是否報市、縣人民政府，市、縣人民政府是否就徵收補償方案進行論證並予以公布徵求意見，徵求意見的期限是否少於30日等，如果這些程序都符合條例的規定，就認為徵收補償方案符合規定，至於該方案在實質內容上是否公平、合理，應當在審理房屋徵收補償決定的案件中重點審查。

本案之所以具備典型意義，就在於法院並未採取上述審查方式，而是將條例規定的應對被徵收人給予公平補償的精神貫穿於房屋徵收與補償的全過程。無論是有關徵收決定的訴訟，還是有關補償決定的訴訟，人民法院都要堅持程序審查和實質審查相結合的原則，只要發現徵收補償方案確定補償標準明顯低於法定的"類似房地產的市場價格"，就應當果斷確認其違法性，以及時保障被徵收人的合法權益。反之，如果法院在審理徵收決定時對徵收補償方案不進行實質性審查，市、縣人民政府下一步就會根據形式上合法但實質內容不公平的徵收補償方案實施徵收補償，將會給被徵收人對補償問題尋求救濟帶來障礙，也不利於糾紛的實質性解決。