徵收補償決定

《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第四條　市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門（以下稱房屋徵收部門）組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

第十九條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

第二十一條　被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十六條　房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

（一）徵收決定及公告；

（二）被徵收房屋的權屬調查資料，涉及產權不明確的可提供查證和公告資料；

（三）選擇評估機構、被徵收房屋的評估報告和影像資料；

（四）不少於3次與行政相對人的協商（談話）記錄或產權不明相關調查和證據材料；

（五）根據徵收補償方案對行政相對人書面徵求補償方式的選擇意見，並附擬定的補償、安置方案結算告知書及送達回執；

（六）安置用房的權屬證明和評估報告或者結算價格；

（七）產權調換安置房為期房的，應提供臨時過渡用房證明，明確臨時過渡用房的地點、層次和面積；

（八）依法地方法規、規章、規範性文件規定需要的其他材料。

（一）行政相對人的姓名、性別、出生年月、住址等基本情況（產權不明房屋除外）；

（二）被徵收房屋具體位置、權屬和房屋使用情況；

（三）爭議的主要事實和理由；

（四）補償決定的內容，具體包括補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷補償費、臨時安置補償費、停產停業損失補償費、搬遷期限等；

（五）補償決定的依據、理由；

（六）補償決定確定的搬遷期限；

（七）告知行政相對人行政複議、行政訴訟的權利及申請行政複議、行政訴訟的期限；

（八）作出補償決定的機關名稱、作出補償決定日期並加蓋公章。

黃山市人民政府

黃政複決〔2013〕81號

申請人：黃x，男，漢族，19xx年x月x日出生，住黟縣碧陽鎮xx行政村xx組。

委託代理人：王衛洲，北京市億嘉律師事務所律師。

馮凱，北京市億嘉律師事務所律師。

被申請人：黟縣人民政府；法定代表人：葉建強，縣長。

委託代埋人：王宜寧，黟縣房屋徵收管理辦公室工作人員。

委託代理人：干方林，安徽干方林律師事務所律師。

申請人不服黟縣人民政府作出的黟政征補〔2013〕3號《房屋徵收補償決定書》，於2013年12月9日向本機關申請行政複議，本機關依法予以受理。因案情複雜，行政複議決定延期至2014年3月11曰前作出，現本案已審查終結。

申請人請求：撤銷被申請人作出黟政征補〔2013〕3號《房屋徵收補償決定書》。

申請人稱：一，申請人存在約隊36㎡未經登記的建築物，屬於當時房屋登記部門履行職責不規範。申請人國有土地使用證記載土地面積為81.77㎡，房產證記載一層面積為77.73㎡，申請人房屋完全覆蓋土地，不符合常理。被申請人沒有進行調查和認定，且沒有依法予以補償，違反《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定。二、補償價格明顯低於市場價格。被申請人確定房屋補償價格對土地和房屋均沒有按照經營性用房類似房地產市場價格補償，而只是按照其60㎡給予補償。黟縣“龍川廣場”一二層連體商鋪是8800元/㎡、內鋪4800元/㎡，但其地段、商業價值遠不及申請人商鋪所在地。被申請人確定的房屋價格不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九、三十條規定。三、遺漏補償項目。補償決定遺漏臨時安置補償和消防栓、門前綠化帶、后大門的鐵皮，不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定。四、限制申請人選擇補償方式不合法。補償決定只為申請人提供貨幣補償方式，不給申請人選擇產權調換的權利，不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條規定。五、被申請人違規確定評估機構，評估無效。被申請人聘請評估機構沒有告知被徵收人選擇的權利，沒有組織被徵收人自行協商，而是直接由政府組織被徵收人投票從政府指定的兩家評估機構里選擇，限制了被徵收人的權利，確定評估機構程序不合法，不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定，該評估結果無效。五、估機構評估過程違法，評估結果不符合事實、無效。評估機構在評估過程中未安排估價師到申請人處房屋實地查勘，不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條規定，得出的面積與申請人房產證、土地使用證記載面積不一致，評估報告不準確；評估機構未按照法定要求在2013年8月19曰前作出評估報告，評估結果無效。六、被申請人認定事實錯誤。被申請人和評估機構認定申請人房屋一層面積為76.73時，但申請人國有土地使用證記載土地面積為81.771㎡房產證記載一層面積為11.13㎡認定面積與證件記載不符。申請人房屋前身是碧陽旅社，自1999年開始用於經營活動，應當全部認定為經營性用房，被申請人將申請人房屋部分認定為住宅。七、評估機構評估過程違法，評估結果不符合事實，無效。評估機構在評估過程中未安排估價師到申請人處房屋實體查勘，不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條規定，得出的面積與申請人房產證、土地使用證即在面積不一致，評估報告不準確；評估機構未按照法定要求在2013年8月19曰前作出評估報告時通過工商部門年度檢驗，其評價活動違法。

申請人在行政複議期間提供黟政征補〔2013〕3號房屋徵收補償決定書、黃山市華民房地產評估測繪有限公司企業法人營業執照、“龍川廣場”房地產印刷品廣告、黟國用（2004)字第72號國有土地使用證、黟房權證8-5字第0365號房屋產權證、申請人居民身份證。

被申請人答覆稱：一、被申請人成立19個工作組上戶做工作，開展調查登記。申請人第四層建築面積23.36㎡部分為加建部分，未登記，規劃、城管等部門已認定為無證建築。申請人就認定的房屋面積與證件不符問題向黃山市房地產價格評估專家委員會提交了鑒定申請，被申請人房屋徵收部門聘請無利害關係的黃山區規劃勘測院實地測量后出具了《房屋建築面積測量報告》和《房屋建築面積計算成果表》。土地使用證記載土地面積不等同於房產證記載面積，黃山區規劃勘測院測量建築面積與房產證登記建築面積相差2.41㎡，符合《房產測量規範》。二、補償價格明顯低於市場價格不符合事實。徵收補償標準參照市中心城區和周邊區縣的房屋徵收補償標準。申請人以“龍川廣場”商鋪價質疑評估結果不能成立，其銷售價格僅是廣告宣傳價，且到2013年10月底沒有實際成效一套。另外，申請人房屋土地使用權類型為劃撥，而“龍川廣場”為公開掛牌國有出讓，二者無法比較。三、《徵收方案》沒有臨時安置補助費項目，消防栓、后大門的鐵皮巳納入房屋評估價值，門前綠化帶不屬於房屋徵收補償範圍。申請人房產證顯示房屋為磚混結構，縣徵收辦仍聯繫專家現場察看，認定申請人房屋144.60㎡為框架機構，充分考慮了申請人利益。四、《徵收方案》在30日的廣泛徵求意見期間，所有被徵收人未提出異議，申請人在法定期限內未申請行政複議和提起行政訴訟。該徵收方案已經具有法律效力，可以作為房屋徵收補償依據。五、評估機構的確定嚴格依法進行。被申請人制定評估機構選定辦法，對參加報名的兩家公司即和黃山市三金房地產估價經紀有限公司進行了公示。因2012年8月10日至8月12日協商未果，經被徵收人325戶中的206戶參與，195戶選擇了華民公司，7戶選擇了三金公司，4戶未寫明。8月16日確定黃山市華民房地產評估測繪有限公司為評估機構。六，申請人房產證載明其房屋的一層用途為營業，2-3層用途為住宅。被申請人實地勘察，其2-3層實際作為住宅使用，認定為住改商，充分考慮了申請人利益。七，評估工作依法進行，未違反程序。評估公司接受委託后安排估價師成正兵、汪漢民調取了申請人的房屋擋案資料，現場查勘和測量並對房屋進行現場拍照，申請人拒絕在勘查記錄上簽字，遂由工作組人員和估價師和評估人員簽字確認，及時公示了房屋調查情況。申請人未書面提出異議后形成了《房地產估價（分戶〕報告》，並進行了送達。申請人申請了複核評估和鑒定。評估機構評估過程中，2013年度企業年檢工作尚未開始。被申請人請求維持黟政征補〔2013〕3號《房屋徵收補償決定書》。

被申請人在行政複議期間提供以下證據：《房屋徵收補償決定書》及其公告和照片，縣徵收辦成立批複，徵收補償安置方案徵求意見稿、公告及照片，徵收房屋調查情況公告，徵收範圍內無證建築摸排認定情況摘要，政府常務會議紀要、房屋徵收決定書及其公告、徵收補償安置方案，評估機構選定辦法，參選評估機構的公示及照片，協商選定評估機構進展情況匯總、協商選定結果的公示及照片，委託書、現場勘查記錄、照片，申請人房地產權證存根，雙測公告、告知書、送達單、評估分戶初步評估結果公示（第七批）及相關照片，申請人戶所提問題及函復，鑒定申請，《房地產估價（分戶〕報告》的鑒定書及房屋徵收補償費測算表，《房屋建築面積測量報告》《房屋建築面積計算成果表》《附屬物及室內裝潢測算表》《房地產估價〔分戶〕報告》及房屋徵收補償費測算表兩份和評估機構的營業執照、資格證書，房屋徵收進度通報，提請對及申請人作出房屋徵收補償決定的申請，評估機構年檢證明、“龍川廣場”房屋銷售證明，送達回證，工作筆錄等材料。

經審理查明：2012年8月10日，申請人作出房屋徵收決定（決定附徵收補償安置方案〕並公告，決定徵收相關範圍內的房屋，徵收期限為2012年8月10日至2013年4月30日。申請人位於黟縣碧陽鎮沿河西路8-5的房屋在徵收範圍內。該房屋為私有，1-3層，建築面積房地產權證記載為營業77.43時、住宅170.14時，國有土地使用證記載用途為綜合，使用權為出讓（至2053年12月7日終止〉，使用權面積81.77爪2。2012年8月16曰，被申請人房屋徵收部門委託黃山市華民房地產評估測繪有限公司對相關徵收範圍內的房屋建築和附屬物、內部裝修等房屋價值進行評估。2013年7月24曰黃山市華民房地產評估測繪有限公司對其出具的《房地產估價(分戶〕報告》〔編號黟（2012)商1202-017)”）對申請人進行了答覆，2013年8月1日申請人申請對該《房地產估價（分戶〕報告》進行鑒定。2013年8月22日黃山區規劃勘測院出具測量報告，認定商業面積16.73㎡、住宅173.28㎡、合計250.28㎡。2013年9月3日黃山市華民房地產評估測繪有限公司出具《房地產估價（分戶〕報告》〔編號黟（2012)商1202-017)，確定申請人房屋在估價時點2012年8月10日的徵收補償價值為人民幣1256089.00元。2013年9月5日黃山市房地產價格評估專家委員會出具鑒定書，維持黃山市華民房地產評估測繪有限公司《房地產估價〔分戶〕報告》〔編號黟（2012)商1202-017)評估結果。2013年10月17日，被申請人房屋徵收部門提請被申請人依法對申請人作出房屋徵收決定。10月30曰，被申請人作出房屋徵收補償決定，認定申請人合法建築面積250.28㎡，對申請人房屋實施貨幣補償，補償數額包括房屋及室內裝飾、裝修、附屬設施補償費用1357412.00元，搬遷費350100元，停產停業損失費20022.00元，合計1380938.00元。以上事實由申請人、被申請人提供的證據材料予以證明。本機關認為，《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條第一款規定：“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”申請人對被申請人作出的徵收補償安置方案雖然在法定期限內未申請行政複議和提請行政訴訟，但被申請人未依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條第一款規定作出征收補償決定，只為申請人提供貨幣補償的方式，未給予產權調換的選擇權。因此，該補償決定的內容剝奪了申請人享有的法定權利。

綜上，被申請人作出的黟政征補〔2013〕3號《房屋徵收補償決定書》，內容違反了行政法規的強制性規定。根據《中華人民共和國行政複議法》第二十八條第一款第三項第2目之規定，本機關決定：

撤銷被申請人作出的黟政征補〔2013〕3號《房屋徵收補償決定書》。

如對本決定不服，可以自收到本決定書之日起15日內依法向人民法院提起行政訴訟。

黃山市人民政府

（行政複議專用章）

2014年3月10日