出租人

一、依法律規定或合同約定須經租賃物所有人同意的，須徵得所有人的同意。根據有關法律、法規規定租賃合同中的出租人可以是以下6種人：

1、財產所有權人；

2、國有企業的財產經營權人；

3、典權人，在典期內，可以將典物出租以獲取收益；

4、使用權人，依法獲得某種財產使用權的人可以將財產出租；

5、佔有人，即以善良意願將財產佔為已有的人；

6、在徵得出租人同意后，承租人可以將財產再出租，成為新租賃關係中的出租人。

二、有權決定在租賃期滿后是否繼續將房屋出租。

三、可以決定是否允許承租人將房屋轉租。

四、因承租人的過錯造成房屋損壞的，有權責成承租人負責修復或者賠償。

五、承租人違反租賃合同的有關規定，出租人有提前終止合同，收回房屋的權利。如果因此而造成出租人的損失，出租人有權要求承租人賠償。承租人違反規定的行為有：

1、未經出租人同意，擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借或是與他人調換使用；

2、擅自拆、改房屋結構或改變用途（拆改房屋結構有可能造成房屋危險，改變用途則是違約行為）；

3、拖欠房租累計6個月以上；

4、利用房屋進行違法活動；

5、故意損壞承租的房屋；

6、法律、法規規定要以終止合同、收回房屋的其他行為。

此外，如果出租的是公有住宅，而承租人沒有的理由，將房屋空關達6個月以上的，出租人有權提前終止合同，收回出租的房屋。

1、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；

2、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外；

3、出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權；

4、出租人解除合同時應當在合理的期限之前通知承租人。

個人出租房屋並取得收入，應依法納稅。稅務機關可以委託各級政府的外來人口管理部門、區縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉鎮政府或經北京市地方稅務局確認的其他具有代徵稅費能力的單位作為代徵人，負責出租房屋稅款的徵收。

應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅。現在除了個人所得稅按照現行辦法進行申報納稅以外，其餘只需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。

除了合同印花稅，由雙方各自承擔50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。

租憑貿易

經營租賃的出租人會計處理要點如下：

（1）起租日前，在談判過程中，出租人與承租人雙方均可能發生一些有關通訊、差旅和制訂租約的費用。這些費用為數不大，一般由雙方各自負擔。對於數目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分擔。對於數目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分攤，須事先協商確定。發生共同負擔的費用須先記入暫付款或其他應收款賬戶，待租賃成立，在承租人與出租人之間按商定比例分配，轉賬記入租賃費用賬戶。

（2）起租日，將出租資產進行轉賬。

出租人應從起租日起的明細賬上反映租出資產的情況，如從在庫轉入租出。由於經營租賃的租賃期較短，與出租資產所有權有關的各種收益和風險，並不因為租賃而轉移給承租人。出租的資產仍應看作是出租人的資產，所以它僅僅改變了資產的分類。

（3）租賃期內的收和費用。

①租金收入。一般在租金收付時，作為當期收入入賬。如果收支租金的間隔時期比會計期收入入賬。如果收支租的間隔時期比會計期為長，或者各期租金金額變動幅度較大，則需採用預提辦法處理，使各期的金額較為合理；

②計提租賃資產折舊。出租人專用於出租的固定資產，應與自己營業所用固定資產劃分清楚，分開記賬。折舊費用記入租賃費用賬戶，而不是一般的管理費用。租賃資產出現短期閑置現象，在閑置期間仍應繼續計提折舊。不過，應該規定一個期限，閑置時間過長，超過規定期限的，應停止計提折舊；

③租賃資產的大修理。應在租約上明確規定，由出租人還是由承租人負責進行租賃資產的大修理，一般由出租人負責。在訂立租約確定租金時，應把必要的大修理費用考慮在內。可採用預提的方式主入租賃費用；

④租賃資產的日常修理。一般由出租人負責進行，發生的修理費用直接計入租賃費用賬戶。為了方便起見，有些租約規定日常修理由承租人進行。

（4）終止租賃，收回資產和可能發生的損失賠償。

租賃期滿，或出於承租人或出租人的要求停止租賃時，出租人應收回租出的資產，如把資產從租出轉入時，出租人應收回租出的資產，如把資產從租出轉入在庫。在收回租出的資產時，可能會發現資產損耗過大，按照租約規定，由承租人賠償損失。當確定損失的金額時，借記其他應收款，貸記租賃資產累計折舊。

（1）確定出租人總投資。出租人租賃總投資是未經貼現的因出租資產而將獲致的總收入，它包括：最低租賃得款額和預計將收到的無擔保殘值。最低租賃得款額應在租賃開始日借記“”應收租賃款“”賬戶，無擔保殘值應借記“預計殘值”賬戶。

（2）確定合適的利率。出租人租賃會計所用的利率是使以下等式得以成立的利率：租賃開始日租賃資產公允市價=最低租賃得款額的現值-+無擔保殘值的現值。這種利率為租賃內含利率。

（3）確定凈投資。有了總投資和合適的利率，就可確定出租的凈投資，它是最低租賃得款額的現值與無擔保殘值現值之和。凈投資中最低租賃款額的現值，在租賃開始日應貸記銷售收放賬戶，表示承租人將付給出租人的金額的現值。如果沒有無擔保殘值，凈投資即最低租賃得款額的現值，也即租賃開始日租賃資產的公允市價。

（4）計算未實現利息收入。在求得總投資和凈投資的基礎上，即可計算未實現利息收入，它是總投資和凈投資之差。此數在租賃開始日應貸記未實現利息收入賬戶。這部分收入將在租賃期內分期予以確認。

（5）租賃資產成本的記賬。租賃資產成本或賬麵價值減無擔保殘值的現值，應在租賃開始日借記銷售成本賬戶。如果沒有無擔保殘值，記入銷售成本賬戶的是租賃資產的成本或賬麵價值。由於出租人在租賃開始日按公允價值貸記銷售收入賬戶，按資產成本借記銷售成本賬戶，可能在租賃開始日構成出租人的一筆銷售利潤。

（6）租金的記賬。各期所收到的租金，應分別借記銀行存款和未實現利息收入賬戶，貸記應收租賃款和利息收入賬戶。

（7）訂有保證條款。如果租約中訂有租賃資產最低殘值的保證條款，或因承租不不續航天則受罰的條款，租賃期末應收租賃款賬戶餘額必與擔保殘值相等。

（8）定期核查無擔保殘值。倘若原估價過高，致使投資凈額降低，應作損失處理；但發現原估價過低則不作處理。

直接融資租賃出租人的會計處理由於直接融資租賃和銷售式融資租賃的唯一區別，是在租賃開始日出租人不會發生損益，即租賃開始日租賃資產的賬麵價值等於公允價值。因此，租賃開始日的會計處理兩者略有不同。在直接融資租賃下，採用凈額法時，出租人應以租賃凈投資借記應收租賃款和預計殘值賬戶，貸記設備賬戶；採用總額法時，應以租賃總投資分別借記應收租賃款、預計殘值賬戶，貸記設備和未實現利息收入賬戶。未實現利息收入需在租賃期內予以攤銷，轉為已實現的利息收入。

舉債經營融資租賃出租人的會計處理舉債經營融資租賃除了出租人和承租人以外，還有第三者貸款人直接參加，因此，會計處理較前兩者更為複雜：

（1）確定出租人應收租金。出租人應收租金=租金總額-（長期借款本金+利息）

（2）確定出租人總投資。根據美國財務會計準則第13號公告（SFAS13）中的說明，總投資額由下面四個部分組成：

①從承租人那裡收到的租金收入減去應付給貸款人的本息。

②交易中確認的可實現的投資稅貸項（即投資減稅）。

③租賃資產的估計殘餘價值。

④由以下兩項組成的未得到的和遞延的收入：

（1）預計的稅前租賃收入（或損失）減去起租日直接成本以後的數值。

（2）剩餘租賃期間的投資稅款貸項，即出租人總投資=出租人的應收租金+投資減稅+預計殘值-未實現租賃收益。

（3）確定合適的利率。出租人於租賃實行日的投資已知，必須計算出投資報酬率。投資報酬率根據每年現金流出流入量求得。必須指出，該投資報酬率不同於租賃內含利率。

（4）確定凈投資。出租人的凈投資按年計算。每年凈投資=出租人應收租金餘額+預計殘值-未實現租賃收益-遞延所得稅餘額；或每年凈投資=上年凈投資-（上年現金流量-上年凈投資×投資報酬率）。

（5）確定出租人凈利潤。出租人凈利潤=租賃投資稅前利益+投資減稅利益-會計確認所得稅費用。它是舉債經營融資租賃所產生的主要利益。（6）確定遞延所得稅。遞延所得稅是由於出租人對租賃資產取得所有權採用加速折舊法而獲得遞延交納所得稅的利益。也稱為出租人的再投資利益。它是會計確認的所得稅費用和稅務所得稅支付額之間的差額，該項差額計入“遞延稅”。

2020年5月28日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國民法典》，其中與出租人相關的規定有：

第十四章租賃合同

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第七百零六條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。

第七百零九條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，應當根據租賃物的性質使用。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並請求賠償損失。

第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。

第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。

第七百一十四條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

第七百一十五條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第七百一十六條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。

第七百二十條 在租賃期限內因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當事人另有約定的除外。

第七百二十一條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百二十三條 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

第七百二十四條 有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。

第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

第七百二十七條 出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

第七百二十九條 因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第七百三十一條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第七百三十三條 租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。

第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

第十五章 融資租賃合同

第七百三十五條 融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

第七百三十六條 融資租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、規格、技術性能、檢驗方法，租賃期限，租金構成及其支付期限和方式、幣種，租賃期限屆滿租賃物的歸屬等條款。

融資租賃合同應當採用書面形式。

第七百三十七條 當事人以虛構租賃物方式訂立的融資租賃合同無效。

第七百三十八條 依照法律、行政法規的規定，對於租賃物的經營使用應當取得行政許可的，出租人未取得行政許可不影響融資租賃合同的效力。

第七百三十九條 出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應當按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。

第七百四十條 出賣人違反向承租人交付標的物的義務，有下列情形之一的，承租人可以拒絕受領出賣人向其交付的標的物：

（一）標的物嚴重不符合約定；

（二）未按照約定交付標的物，經承租人或者出租人催告后在合理期限內仍未交付。

承租人拒絕受領標的物的，應當及時通知出租人。

第七百四十一條 出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當協助。

第七百四十二條 承租人對出賣人行使索賠權利，不影響其履行支付租金的義務。但是，承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的，承租人可以請求減免相應租金。

第七百四十三條 出租人有下列情形之一，致使承租人對出賣人行使索賠權利失敗的，承租人有權請求出租人承擔相應的責任：

（一）明知租賃物有質量瑕疵而不告知承租人；

（二）承租人行使索賠權利時，未及時提供必要協助。

出租人怠於行使只能由其對出賣人行使的索賠權利，造成承租人損失的，承租人有權請求出租人承擔賠償責任。

第七百四十四條 出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經承租人同意，出租人不得變更與承租人有關的合同內容。

第七百四十五條 出租人對租賃物享有的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。

第七百四十六條 融資租賃合同的租金，除當事人另有約定外，應當根據購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。

第七百四十七條 租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任。但是，承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。

第七百四十八條 出租人應當保證承租人對租賃物的佔有和使用。

出租人有下列情形之一的，承租人有權請求其賠償損失：

（一）無正當理由收回租賃物；

（二）無正當理由妨礙、干擾承租人對租賃物的佔有和使用；

（三）因出租人的原因致使第三人對租賃物主張權利；

（四）不當影響承租人對租賃物佔有和使用的其他情形。

第七百四十九條 承租人佔有租賃物期間，租賃物造成第三人人身損害或者財產損失的，出租人不承擔責任。

第七百五十條 承租人應當妥善保管、使用租賃物。

承租人應當履行佔有租賃物期間的維修義務。

第七百五十一條 承租人佔有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的，出租人有權請求承租人繼續支付租金，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第七百五十二條 承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以請求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。

第七百五十三條 承租人未經出租人同意，將租賃物轉讓、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分的，出租人可以解除融資租賃合同。

第七百五十四條 有下列情形之一的，出租人或者承租人可以解除融資租賃合同：

（一）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且未能重新訂立買賣合同；

（二）租賃物因不可歸責於當事人的原因毀損、滅失，且不能修復或者確定替代物；

（三）因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實現。

第七百五十五條 融資租賃合同因買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷而解除，出賣人、租賃物系由承租人選擇的，出租人有權請求承租人賠償相應損失；但是，因出租人原因致使買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷的除外。

出租人的損失已經在買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷時獲得賠償的，承租人不再承擔相應的賠償責任。

第七百五十六條 融資租賃合同因租賃物交付承租人後意外毀損、滅失等不可歸責於當事人的原因解除的，出租人可以請求承租人按照租賃物折舊情況給予補償。

第七百五十七條 出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿租賃物的歸屬；對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。

第七百五十八條 當事人約定租賃期限屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經支付大部分租金，但是無力支付剩餘租金，出租人因此解除合同收回租賃物，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以請求相應返還。

當事人約定租賃期限屆滿租賃物歸出租人所有，因租賃物毀損、滅失或者附合、混合於他物致使承租人不能返還的，出租人有權請求承租人給予合理補償。

第七百五十九條 當事人約定租賃期限屆滿，承租人僅需向出租人支付象徵性價款的，視為約定的租金義務履行完畢后租賃物的所有權歸承租人。

第七百六十條 融資租賃合同無效，當事人就該情形下租賃物的歸屬有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，租賃物應當返還出租人。但是，因承租人原因致使合同無效，出租人不請求返還或者返還後會顯著降低租賃物效用的，租賃物的所有權歸承租人，由承租人給予出租人合理補償。