物業管理糾紛

本書從基本理論著手，結合簡單易懂的小案例來說明相關物業管理法理，並精選了近年全國各地發生的物業糾紛案例，結合即將實施的《中華人民共和國物權法》及新修訂的《物業管理條例》對案例進行詳細的法理分析，同時對物業管理糾紛審理中的證據問題及庭審問題進行了探討。附錄部分以北京市為重點，收錄了物業管理糾紛相關法律法規、行政規章及大中城市出台的具有代表性的規範性文件，包括《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《物業管理服務收費管理辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》、《關於物業管理服務明碼標價的規定》等。隨著各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，物業管理糾紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業公司和業主之間不斷出現的矛盾和糾紛，使物業管理公司更好地服務於業主，使雙方的合法權益真正得到維護，已成為人們關注的焦點。

基於以上原因，筆者結合多年的從業經驗，編寫了本書。本書分為物業管理糾紛案件的實踐問題與物業管理糾紛疑難、典型案例兩部分。涉及業主及業主大會糾紛處理評判標準，業主、業主大會的性質和地位，業主委員會的性質和地位，業主和物業服務企業的權利與義務前期物業管理概述，前期物業管理糾紛處理評判標準，建設單位前期物業管理，前期物業服務合同，物業的承接驗收，物業服務糾紛處理評判標準，物業服務企業、物業服務合同糾紛處理評判標準、物業服務企業的民事責任等內容。

上編 司法實踐

第一章 物業管理糾紛概述

第一節 物業管理概述

一、物業

二、業主

三、物業管理

第二節 物業管理糾紛的特點及糾紛類型

一、物業管理糾紛案件的特點

二、物業管理糾紛的類型

三、物業管理糾紛的主要法律問題

第三節 物業管理糾紛的成因分析

一、導致物業管理糾紛的原因

二、審理物業管理糾紛中存在的疑難問題

第二章 物業管理糾紛案件的審理方法和技巧

第一節 物業管理糾紛案件的審理要點和技巧

一、物業管理糾紛案件審理的價值取向

二、物業管理糾紛案件的審理要點

三、物業管理糾紛案件的審理技巧

第二節 物業管理糾紛案件證據的認定

一、物業管理糾紛案件審理中證據的形式要求

二、物業管理糾紛案件審理中證據證明效力的判斷

三、物業管理糾紛案件的舉證責任分配

第三章 業主的建築物區分所有權

第一節 業主的專有權及其限制

一、業主的建築物專有部分所有權概述

二、業主的建築物區分所有專有權的限制

三、業主建築物區分專有許可權制引發的糾紛

第二節 業主的共有權及其限制

一、業主共有權的概述

二、共有權的法律性質

三、共有權範圍

四、共有權的限制

五、相關特殊客體的共有權屬確定

第四章 業主自治機構運作中的法律問題

第一節 業主大會、業主委員會的法律性質

一、業主大會、業主委員會的法律地位

二、業主委員會的訴訟資格問題

第二節 業主大會、業主委員會運作中的法律問題

一、實踐中業主大會籌備與召開存在的法律問題

二、業主委員會設立中存在的問題

第三節 業主大會或者業主委員會決定的效力及其限制

一、業主的成員權

二、業主大會或者業主委員會決定的效力限制問題

第四節 管理規約的法律效力

一、管理規約的約定事項

二、與管理規約無關的事項

三、管理規約的效力

四、違反管理規約的責任及救濟

第五章 物業服務合同相關法律問題

第一節 物業服務合同概述

一、物業服務合同的性質

二、物業服務合同的變更和解除

三、物業服務合同的法律效力

四、物業服務合同當事人的權利義務

第二節 物業服務合同的主體問題

一、物業服務合同的履行主體對物業服務合同效力的影響

二、非業主使用人能否成為物業服務合同的主體

第三節 前期物業服務合同的法律效力問題

……

第六章 物業服務費糾紛

第七章 物業服務企業的管理責任

下編 疑難、典型案例評析

附錄 相關法律法規、司法解釋等