集資建房

根據《經濟適用住房管理辦法》的通知中規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。集資建房是一群有民事行為、有購房能力的中國公民，以民主議事的方式集合在一起，自願簽署共同合作的協議，共同成立有獨立法律地位的機構，以非盈利方式運作合作建房項目，以銀行託管的方式管理資金。

集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

所謂集資建房，是指在1998年城鎮住房制度實行改革后的一段時間裡，一些黨政機關、事業單位因缺少存量房源解決職工住房困難，就由職工出資、單位按所謂的“經濟適用房”待遇牽頭組織建房，在單位內部銷售。然而，在實踐中，一些地區出現了部分機關單位以集資合作建房的名義，變相搞住房實物福利分配，侵佔國有資產和公共資源等問題。

房地產登記一般分為五個程序，即登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪製權證、收費發證。

（1）登記收件。產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，並交驗有關證明、證件，經審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。

（2）勘丈繪圖。它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實牆體歸屬，繪製分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和製圖發證提供依據。

（3）產權審查。對申請登記的房屋，經過認真細緻的實地勘察和丈量製圖，掌握了房屋全部實況資料以後，即可轉入產權審查。產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書、牆界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變化是否合法等整個複雜細緻的工作過程。

（4）繪製權證。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪製應頒發的產權證件。

（5）收費發證。它是產權登記發證工作最後程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發的權證發放到所有權人手中。

1、違規建築，國家批給的土地本不能建房，但是學校擅自建房，這樣的房子是沒有產權證和土地證的，更談不到更名！

2、單位集資建房，屬於單位福利，如果將來不住的話，不能擅自買賣，由學校原價收回，那你的購房款客就大大貶值了！

3、如果一個人只有一次機會購買福利房，如果你朋友將來想買……

4、如果非要借用別人的名字，當然要有協議！

一、集資建房的產權歸屬問題。

財政部(財企[2000]878號)及《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》對此問題給予了明確，即“誰出資，產權歸誰”。也就是說集資合作建房的產權歸集資者所有。

二、營業稅問題

營業稅是在轉移或銷售不動產時繳納的稅種，集資合作建房直接確權給集資者的性質，說明不存在銷售或轉移不動產問題，因此不存在納稅問題，也不存在免征的問題。

三、產權登記問題

《房屋權屬登記辦法》是依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規，制定的辦法，屬於法的範疇。國家規定建設部門來負責權屬登記工作，是法律賦予建設部門的神聖職責，其他部門直接或間接確權都是不妥的。

四、關於繳納營業稅問題

在網上搜索“集資建設營業稅”，會查到很多內容，各地稅務部門的解釋也是五花八門，有認為應該納稅的，也有認為不應該納稅的，還附加了很多條件。比較典型的規定是：按視同銷售不動產處理。

其一，減少了房地產市場中的房源供應渠道，等於在事實上強化了開發商的壟斷地位，房價更容易為開發商等利益主體所左右。

其二，單位集資建的房，並非都入市交易，相當一部分是自住的，一旦集資建房叫停，將把部分需求者逼向市場，使他們被迫從開發商手中買房，這將加劇買房人之間的競爭，形成推動房價上漲的一支重要力量。

其三，通過單位集資建房，人們有了一個看得見的參照，可以大致掌握建房的真實成本與相關利益主體的獲利多少———在信息不對稱的房地產市場，這個信息顯得非常重要。而且，由於集資建房的價格真實存在著，開發商等相關利益集團在抬高房價時，多少會有所顧忌，他們不敢走得太遠。倘若叫停單位集資建房，個人集資建房又由於種種原因發展不起來，房地產市場的信息將被相關利益集團牢牢地掌控，變得更加不透明，相關利益集團很容易渾水摸魚，伺機推動房價上漲。

“視同銷售不動產”有違規越權之嫌。“視同銷售不動產”客觀上指定了賣方和買方，把本屬集資者的財產無償劃撥給了組織者，又讓組織者賣給了集資者，自行指定了財產所有者和受讓者。代替房屋確權登記部門完成了“初始登記”和“轉移登記”兩項工作，幹了自己不該做，也做不好的工作。

干擾房屋登記部門正常工作。按正常程序，依據法律法規，房屋登記部門要將集資房確權給集資者。而按照“視同銷售不動產”，則必須先確權給組織者，再轉移確權給集資者。造成房屋登記部門無所適從，干擾了法律所賦予房屋登記部門的正常工作和職責。

造成單位(組織者)違規。一是國家規定單位不得再投資建設住房，而“視同銷售不動產”，使單位憑空得到了大量公有住房，造成了實事上的投資行為。二是公房出售工作已於1999年底基本完成(房改房)，新形成的公房(國有資產)出售必須按照國資委關於國有資產出售的要求進行評估，不評估違規，如果評估結果大於集資款，單位將承擔國有資產流失的責任。三是憑空獲得資產，又憑空出售資產，財務部門如何進行賬務處理，如何應對審計等等。四是“視同銷售不動產”實質上把單位(組織者)看成了開發商，而單位又怎樣承擔開發商對所建住房所應承擔的相關的法律責任。凡此各種，把單位推到了一系列違規的境地。

集資建房者財產受到損失。集資建房者辦證納稅，憑空加大了集資者的負擔。不辦證，拿不到合法擁有財產的憑證，同時影響房屋登記機關的房屋登記辦證率，為以後房屋登記工作增加了難度。

因此，按照《房屋權屬登記辦法》，如果產權登記屬轉移登記，按照稅法的要求，必須納稅。如果屬於初始登記，因沒有發生產權轉移，故不存在納稅問題。所以，稅務部門只要看是“初始登記”還是“轉移登記”就可以了，簡單明了，操作性強，並且與稅法、房地產管理法等法律法規是一脈相承、互相不衝突也不矛盾，稅務部門沒有必要使其衝突。

關於集資建房問題，在國務院24號文件當中，最重要的就是對單位的集資合作建房做出一些規定，簡單來說，就是單位的集資合作建房是納入經濟適用住房政策的範疇進行管理。所謂按照經濟適用住房政策範疇管理主要體現在兩條，一是要納入經濟適用住房的計劃；二是它的建築標準、供應對象和產權關係等都是按照經濟適用住房政策和有關規定來執行。建設標準，經濟適用住房面積很明確是60平方米左右，供應對象就是城市低收入家庭，實行限產權管理。需要特別注意的是，只有兩類企業可申請單位集資合作建房，一類是遠離城區的獨立工礦企業，第二類是住房困難戶較多的企業。還有第三個條件，一個是必須經人民政府批准，第二條是必須符合城市規劃，第三條是企業必須擁有自己的土地，而且這個土地是必須符合城市規劃，可以用於建設住房的，不是工業性質的土地。

關於社會上關注的溫州、北京等地的個人集資合作建房模式，和上述單位集資合作建房有很大的區別。主要的區別，一個是有發起人，另外土地的取得主要是通過公開的招拍掛的市場方式取得土地，操作模式上基本上是按照房地產開發的模式進行操作。我們注意到一些通過網路的發起人，帶有很強的集資傾向。比如說有的發起人公開承諾，你來參加我這個合作建房，你可以每年拿多少回報，你交多少錢可以拿多少回報。據調查，參加者有相當一部分不是無房戶，他參加這個活動是以投資為目的。對於這類活動，希望媒體能夠正確地進行引導、宣傳。

武漢一單位集資建房僅限已婚男職工申購

“單位集資建房為么事只能男的買？”王女士致電本報對所在單位此項規定表示不滿。原來，王女士在武漢航空儀錶廠工作了20多年，一直住在一間40多平米的房子里。最近單位決定集資興建經濟適用房，但一紙“僅限男職工”的集資資格文件，讓她住大房子的願望破滅了。武漢市國土資源和房產管理局工作人員表示，原則上困難家庭都有申請資格，女職工也不排除在外。

集資建房僅限已婚男職工

2008年03月27日上午11時，記者來到武漢市航空儀錶廠基建總務處門口，公告欄內張貼著《2008年度職工集資建經濟適用房出售及舊房購售方法》文件。據悉，此次集資建經濟適用房共計劃有152套，分為A、B、C三個戶型，面積從85到65平方米，價格從2700元到2500元每平方米不等。在申請資格規定的第三、四、六條中，記者看到了“已婚男性職工(含雙職工喪偶)”的字樣。

公告欄前，愛人在該單位的李姓先生對此規定表示不滿——他的愛人是廠里的職工，1969年就參加了工作，從工齡上說，完全有資格參與集資建房，但就因為是女性，失去了資格。“我們一家三口人，現在還擠在一套46平米的小房內。本來聽說此次單位集資建房，心裡挺高興。可是規定一下來，我們就傻眼了，不允許女職工申請，這不是明顯的性別歧視嗎？”

現場也有職工對此表示理解的。一名女職工說：“我是女職工，雖然這種做法不太合理，但也是沒辦法的事。過去廠里一直就是給男職工分房，而女職工則由男方所在單位分房。如果女方也可以分房，可能出現夫妻倆能用遠低於市場價的價格購得兩套住房，這也有失公平。所以優先給男職工住房，也是情有可原。”由於雙方意見不同，在現場產生了激烈的爭辯。

廠方：職代會已審議通過

隨即，記者來到基建總務處進行詢問，據總務處的有關工作人員講：“這次集資建房的規定是3月18日通過了廠里職代會代表審議的，不存在什麼問題。而且廠里有上千的職工，此次建房數只有100多戶，僧多粥少，很難滿足所有人的需要，這是實際情況，所以有些人也會有些抱怨。”

記者問道：“難道職代會的代表裡沒有女職工嗎？她們沒有意見嗎？”這位女負責人笑答：“那也沒辦法啊，總還是得少數服從多數嘛。”

房產局：不應有性別限制

隨後記者致電武漢市國土資源和房產管理局的工作人員謝偉，他聽完記者介紹后表示：“困難單位集資建經濟適用房，首先要向國資委申請進行資格審查，通過後再召開職代會商討具體方案。武漢市航空儀錶廠的經濟適用房項目已經通過審批和職代會通過，但是具體的方案是由廠方自己決定的，我們對情況並不是很清楚。但是依照規定來說，凡是通過審查，確實在住房問題上有困難的職工，都具有申請購買經濟適用房的資格，不應有性別限制。但是各單位有自己的實際情況。”

1、實際出資人是你，出資比例100%，出資額是多少

2、如果產權能過戶，一定在產權下來多少時間內過戶，約定具體的期限

3、如果沒有產權，將來的房子的永久使用權歸你所有，關於房子的所有收益權歸你所有！

1.http://party.sh.soufun.com/html/subjectsNew/jizijianfang/

2.http://www.cs.com.cn/fc/02/200708/t20070830_1186840.htm