土地資本

在土地私有制下，當租約期滿后，這些固定在土地上的資本就被土地所有者攫取，並成為他增加地租或提高地價的條件，而他如果再次將土地出租，地租量就會增加；如果將土地出賣，地價就會上漲。在中國農村，土地屬於集體所有，承包耕種集體所有土地的農戶，通過培肥地力所獲得的收益歸自己所有。承包期滿土地上交集體或轉包給其他農戶時，可以獲取一定的經濟補償。這對鼓勵農民增加對土地的投入，提高土地生產率，克服短期化掠奪式的經濟行為，做到土地用養結合，使其得到永續利用，有重要的作用。

在不增加土地面積的情況下增加土地資本，會使土地得到改良，提高土地肥力，增加土地收入。這種因土地改良而增加的收入，不是地租，而是土地資本的收入，其實質就是利息和經營利潤，是農業工人所創造的剩餘價值的一部分。

一般地說，農用土地（耕地）是具有一定肥力的土壤。土壤的肥力包括自然形成的即沒有花費人類勞動的自然肥力，以及依靠投資在自然肥力的基礎上通過人們的生產活動創造出來的人工肥力。這兩種肥力相加，使土地的整個肥力提高了。因此使用同樣多的勞動，就可以生產更多的農產品，取得更多的收入。這種為改良土地而投入的資本所帶來的收入，就是土地資本的收入。它由利息和經營利潤兩部分組成，其主要部分是利息，所以土地資本收入有時也被稱為土地資本利息。

土地資本利息的一部分可能被土地所有者佔有，成為地租的一部分。但它並非真正的地租，因為真正的地租是為了使用土地本身而支付的，是單純由土地所有權而產生的。而改良土地所增加的收入，則是投在土地上的固定資本發生作用的結果，即使它有一部分落入土地所有者的腰包，也不是真正意義上的地租。馬克思在《資本論》中把它歸納在廣義的地租或者租金中。租金既包含真正的地租部分，也包含土地資本的折舊費（在還未全部收回折舊費的情況下）和土地資本的利息。

土地資本一旦投入，形成滲入土壤的人工肥力，便同土地本身有機地溶合在一起而不可分離。從這個時候起“人工的土地肥力就被算作原有肥力，它的利益將落到地主手裡”（《馬克思恩格斯全集》第26卷Ⅱ,第161頁）。不管是短期可回收的土地資本，還是較長時間才能收回的土地資本，在通常的情況下，是由租地農場主投入土地的。這種土地資本帶來的收入，在租約期間內，歸租地農場主所有，租約期滿以後，租地農場主對土地所實行的各種改良，就和土地一起變成土地所有者的財產。當重新訂立租約時，不論這塊土地是繼續租給原來的租地農場主，還是租給另外一個租地農場主，土地所有者都會因為這塊土地已經經過改良而提高地租。這樣，在租地農場主方面，總是力爭把租約期訂得長些，以便及時收回土地資本的折舊費以及更長久地佔有土地資本的收入。在土地所有者方面，則是密切注意租地農場主在土地上的投資及其效果，力圖把租期訂得短些，以便及時調整地租額，增加收入。這是剝削階級內部為分割農業雇傭工人所創造的剩餘價值而展開的鬥爭。

租地農場主同土地所有者之間爭奪土地資本收入的鬥爭，對於資本主義農業的發展是不利的。由於土地租約期滿以後，土地資本的利息就會落入土地所有者的腰包，因此，對於需要相當長時間才能回收的土地資本，租地農場主是不大願意投放的，這就阻礙著土壤肥力的培育和提高，不利於農業的正常發展。為了消除這種不利的影響，第二次世界大戰以後，在美國、英國等發達資本主義國家進行了“農業結構改革”，鼓勵租地農場主購買土地成為自營農場主。由於這種改革，土地所有者和農業資本家合而為一，使租佃農場在農場總數中的比重顯著下降。

狹義的土地資本是馬克思《資本論》中的“土地資本”，是指人們對已經變成生產資料的土地進行的投資。馬克思曾把土地區分為“土地物質”和“土地資本”兩個性質不同，而又密切聯繫的範疇。馬克思指出：“資本能夠固定在土地上，即投入土地，……稱為土地資本。它屬於固定資本的範圍”。馬克思講的“土地資本”是從價值形式而言的，其實物形態則表現為“土地固定資產”。在這裡，我們將土地固定資產定義為對土地物質本身進行開發，改良所形成的土地使用價值，如土地平整、培肥地力、建造水井、水渠、排水溝、道路等，即狹義的土地固定資產(不包括建造在土地之上的房屋、建築物等)。

另一方面，廣義的土地資本，是指當土地被投入流通，在運動狀態中能實現增值，給所有者帶來預期收益的時候，就變成了土地資本。可見，土地資本與前兩者最大的區別就在於它的運動性和增值性。

土地資源是自然資源的重要組成部分，是陸地生態系統的主體，是國民經濟和社會發展的重要物質財富。土地資產必須能帶來收益，並具有可交換性。而土地資本則必須增值並具有流動性。

首先，土地作為資源，是土地物質對於人類社會需要的不可替代的必要性所決定的，因而是永恆的，第一位的，是土地成為資產的基礎。因而也是土地資本的基礎。

其次，土地具有資源和資產的雙重特性功能，土地具有資源功能或者說土地是一種資源。是指土地作為生產要素和環境要素。是人類生產、生活和生存的物質基礎和來源。可以為人類社會提供多種產品和服務，比如說。人類從事一定的生產、生活活動。就需要有一定範圍的土地空間，考察人類歷史以來所發生的無數次戰爭。無不是因為爭奪土地生存空間、搶佔經濟活動領地而起，如果沒有土地帶來足夠食物。人類將忍受飢餓之苦，如果沒有土地上附著良好的交通與電信設施。人類的各項活動都將受到極大限制，因為土地的多樣性。人類才可能欣賞到奇山怪石、陡崖峭嶺、飛流瀑布與奇花異草，土地的這些資源功能概括為土地的養育功能、承載功能、美學功能等等，

土地的資產功能是指土地可以作為財產使用、業主將其佔用的土地資源作為其財產或作為其財產的權利，業主可以將其擁有的土地或土地產權視作財產變賣獲取收益。而他人取得土地這種財產則需要付出一定的經濟代價或成本，土地的使用可為土地使用者帶來一定的經濟效益。

在經濟社會裡，當土地資源能產生一定的經濟效益。就屬於了資產範疇。土地資本物因本身即是各種形態的資產或財產而固然屬於資產範疇，但不是所有的土地資源都可以成為土地資產，

最後，土地資產是土地資本的物的表現。

一、土地資源轉化為土地資產

地球上最早存在的只是土地資源，在原始社會裡，沒有私有財產、階級和國家，雖然土地存在被佔有，但由於地廣人稀，生產力水平低下，土地顯得並不稀缺，也不存在土地所有制關係，自然也不存在土地資產問題，土地從資源轉化為資產，是相對與人類需求土地出現稀缺而佔有土地，並把土地視為財產時發生的。

土地資源是人類生產和生活的物質基礎，當人類對它的需求越來越大時，土地資源出現了稀缺現象，因而，被一部分人當作財產而佔有，從這個意義上說，土地資產是指具有明確的權屬關係和排他性，並具有經濟價值的土地資源，它是土地的經濟形態，是資本的物的表現，但並非所有的土地資源都能轉化為土地資產，沒有即期使用或近期內不可能使用的土地不具有資產屬性。

二、土地資產轉化為土地資本

當土地資產被投入市場，使其為所有者帶來預期收益，產生增值，土地資產就轉化為了土地資本，表現為土地權屬關係上的轉讓、出租或自己投入使用。

土地資本經營的前提是資產，我國實行土地公有制度，改革開放以前，一直是無償、無限期、無流動使用，這一階段的土地使用僅僅呈現為絕對的自然資源屬性，從管理的法定對象上考察，《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》也載明土地管理是純粹的資源管理，因而土地資本經營缺乏應有的基礎條件，1987年開始推行土地有償使用后，國家和地方的法律、法規和政策性文件都做了相應的修改，允許土地有償使用，土地作為特殊商品進入市場，土地產權人則通過地租資本化使土地具有價格，一方面體現其固有的使用價值，另一方面顯化了土地應有的交換價值，完成了土地僅僅具有資源屬性向資源、資產雙重屬性的蛻變

土地資產在一定條件下形成資本，然而，正如在市場經濟條件下，所有的土地都已經賦予了資源與資產的雙重屬性，但並不等於所有土地資源的實物形態同時又能夠全部體現資產的價值形態(部分體現為貨幣形態)一樣，土地資產需要成熟的外部環境才能轉化為資本，這個外部環境就是把土地使用權經過物化勞動獲取盈利，但是土地資產最終的增值或減值是必須通過進入市場進行有限產權，即一定期限的土地使用權及衍生的他項權力交易來實現的。

當國家實行嚴格土地用途管制以後，土地使用權轉讓市場將發育成為地產市場的重要組成部分，同時構成社會主義市場經濟的基本因子之一，通過交易達到餘缺調劑、用途調整、用地結構優化和效益提高的目的，於是土地資本以實現其利潤最大化為標誌開始形成。