商改住

將商業房改為住宅的情況

商改住是一個法律名詞,是指用地單位為了規避風險,將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用,並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。

一些區域不適合商,適合住,將商業房改為住宅,即“商改住”后的售價高於早先商業用途的價格。

商改住情況


一般來說,“商改住”有以下幾種情況:
①該區域不適合商,適合住;
②開發商開發的這個階段也是適合住,而非商用;
③“商改住”后的售價高於早先商業用途的價格。
從某種意義上講,政府的規劃指導意見長期跟市場脫離,導致了‘住改商’、‘商改住’的出現。在這種環境下,開發商從市場角度出發的改造,一定意義上彌補了規劃的漏洞。
但是,需要說明的是,“商改住”是否是一種違法行為要以最終用途來界定。相關法律條文規定:建設用地經依法批准后,用地單位就不得擅自改變原批准的土地用途,但如果商業用房改為住宅後用於出租並非售賣,則是國家支持的一種行為。

案例


上世紀90年代初期,深圳寫字樓市場火爆,放量激增,供需平衡的打破導致此後長時間內市場低迷,許多爛尾樓就此出現。當時,一些已批複的寫字樓物業,為了規避風險,紛紛改頭換面,以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行,是否同樣是商用物業過熱的信號。

商改住的弊端


商改住的弊端,或者說商業房與住宅房的區別主要體現在如下幾個方面:
產權年限不同
住宅能用70年,商業房只能住40年。按國家規定,商業、旅遊、娛樂土地使用年限為40年,居住土地使用年限為70年。
同時,《物權法》規定:住宅建設用地使用權期滿后,自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”,不能自動續期。如果真需要繼續使用土地,土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的,則土地被收回。
配套設施不同
商改房無法遷入戶口,無法就近入學
據了解,商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。這主要是由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同。而且,一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
容積率及用於綠化、公共設施面積不同
由於商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施,這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說,相對住宅而言,商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。
安全級別不同
商業房對通風要求相對較低,安全上存在一定隱患。
商業房需要安裝消防管道入戶,住宅無!
物業費、管理費以及轉讓契稅不同
商改住后,費用問題水電物業費將按商業消耗收取。而商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費,因此其居住成本高於普通住宅。其次,商改住項目的管理費一般也會高於普通住宅物業收費標準。
另外,商改住項目還無法按照住宅的標準繳納契稅,這樣的房子在轉手的過程中,相關費用按照商用來計算,其轉讓契稅為4%,而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時,商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。