上東區

說到富人區的形成，究竟是規劃在先還是市場選擇逐漸形成的？剛到紐約，就迫不及待地想尋求答案。紐約曼哈頓區長駐中國代表、前紐約市規劃局委員局長、美中城市規劃建設基金會會長饒及人先生十分肯定地講，這個區域是逐漸被富人接受而形成的。

其中一個重要的因素就是中央公園，在曼哈頓寸土寸金的高樓中，中央公園像一個綠色的寶石鑲嵌在其中。中央公園的面積大得驚人——有843英畝的土地。本來是一片近乎荒野的地方，現是一大片田園式的禁獵區，有茂密的樹林，湖泊和草坪，甚至還有農場和牧場，裡面還有羊兒在吃草。在這樣一個喧囂繁榮的大都市開闢出這樣一個公園，這一創舉得到了舉世稱讚。

而且，中央公園保留了原始的地貌，與大都市的繁華形成了鮮明的反差。這也是曼哈頓區唯一的一個超大型綠色公園，因此沿著中央公園和紐約有名的第五大街（Fifth Ave）便是富人居住的首選，這裡也成為紐約公寓價格最高的地方。

曼哈頓上東區居住的可能並不都是有錢人，有些甚至是藍領階層，但紐約最有錢的人幾乎都居住在這裡。

曼哈頓的上東區南起紐約第59街，北至第96街，西起第五大道，東至依斯特河。南北向大道從最西側的毗鄰中央公園的第五大道起依次為麥迪遜大道、公園大道、列剋星敦大道、第三大道、第二大道、第一大道、約克大道和東端大道。

從第五大道向東、列剋星敦大道向西是紐約最昂貴也是最受歡迎的住宅地區域，被稱為紐約的“黃金海岸”，這裡居住著紐約最富有的人群，是真正的富人區。即使受到後來崛起的曼哈頓翠貝卡區和西村區聲望的威脅，也沒有抑制它的價格上漲。曼哈頓上東富人區不僅僅代表著紐約最富有人群的聚居區，它的空氣中還瀰漫著舊錢的味道和保守的價值觀，有著一種由資本和時間錘鍊出來的老於世故的魅力，它的眾多著名博物館與世界頂級設計師專賣店流露出國際化大都市的城市品位，最好的私立和公立學校在潛意識中營造著階層的概念。

但上東富人區最初的形成並不是一個城市規劃的產物，而是源於紐約中央公園的建成，是一個自然形成的過程。上東富人區的形成首先是從第五大道開始的，也正是因為它與中央公園的東側接壤。

紐約中央公園西起曼哈頓第八大道，東至第五大道，南起第59大街，北至第110大街。中央公園在1876年建成，面積達到843英畝。不僅擁有數十萬棵樹形成的茂密樹林，幾個湖泊、巨大的草坪，甚至還有農場和牧場，裡面還包括劇院、大都會藝術博物館、城堡、動物園、溜冰場、瀑布、網球場、籃球場等很多場地和設施，對紐約人來說，中央公園是這座繁榮喧囂的國際大都市的一塊綠洲，它也是曼哈頓區惟一的一個超大型城市公園。

中央公園原來是一片沼澤地、採石場和農莊，位於最初的紐約城區和當初還是鄉村的哈林區之間。但1876年中央公園建成后，立刻吸引了卡耐基等大資本家在中央公園東側的第五大道上修建豪華寓所，從此這裡便成為豪華地產的聚集地。以1916年建成第五大道820號的公寓大廈為例，這座12層的大廈只有12套公寓，每一層就是一套公寓。在這裡不存在城市生活經常讓人聯想到的狹窄感覺，美國平均住宅面積是140平方米，而第五大道829號的平均公寓面積是836平方米，大多數公寓都有10個或10個以上房間。

除了豪華住宅，第五大道上還擁有一些世界著名的博物館，如大都會、Guggenheim、Frick和Whitney等博物館。現在，第五大道上林立的博物館已被命名為“Museum Mile”。

第五大道形成了曼哈頓上東最初的富人區，也因此一直被看作是曼哈頓傲慢的貴族臉。第五大道興起時，正值新古典主義建築的風行，因此在現存的建築上可以看到裝飾有很多古典建築的圓柱和雕像，豪華公寓，第五大道的土地價格一直飛漲，使投資這裡的地產一直有著誘人的巨大利潤。

繼第五大道富人區形成后，接著是公園大道的大規模開發，這主要源於20世紀初中央車站的建成，促成在這個林蔭大道上開發了很多豪華公寓，現在也可以看到很多華麗的戰前公寓建築和花園。第五大道和公園大道很快就被迅速開發起來的高級公寓建築填滿，依據當時的建築規劃的要求，這些公寓多為15層。

位於第五大道和公園大道之間的麥迪遜大道，因為沒有第五大道的大型公園景觀，也沒有公園大道的格局，於是逐漸形成零售形式的高級商業街，來滿足第五大道和公園大道里的具有極強消費能力的大批高消費人群的需要。幾乎所有世界最頂級的時尚專賣店都能在麥迪遜大道找到，這裡還有很多知名的高級餐館、畫廊等。

上東富人區擁有紐約最好的私立學校。Marymount學校在第五大道的84號街佔用了三座建築，Lycee Francais學校則在第五大道和麥迪遜大道之間的72街區等處擁有多個建築。學校並不是都如此豪華，Hunter大學在公園大道的68號街上擁有一個大型現代風格的建築，同時還在94號街上擁有一個城堡式的建築，它由一個軍械庫改造而成，原來的建築只保留了朝向麥迪遜大道的一面。

上東富人區也是紐約私人俱樂部最集中的地區，包括Metropolitan、Knickerbocker、Union、Colony、Cosmopolitan和Lotos等。由於對上東富人區住宅的需求過旺，這個區域後來開始向中央公園的南面擴展以增加土地供應，新開發區域受到狂熱追捧，一套公寓的價格曾在一年時間裡從700萬美元漲到1350萬美元。現在，這個區域的開發多是老建築的重新改造。

Co-ops為主的富人區

儘管多數曼哈頓人居住在出租公寓里，但上東區的富人們都擁有他們自己的寓所，這種寓所通常是一種被稱為Co-ops的“自有”住房，或稱合作公寓。美國一半以上的Co-ops建在紐約，而它也是曼哈頓上東富人區的一種主要住宅形式。與其他住宅不同，Co-ops里的每個住宅單元是由業主完全自有，整個合作公寓則是由一個管理公司擁有，只有在這個管理公司里擁有一定的股份才允許居住在這種公寓里，而且股份的轉移必須經由合作公寓理事會批准，這項權力是受到紐約州立法院認可和支持的。

與其他地區的住宅不同，上東區的很多Co-ops並不以一個具體的名字來命名，而只用一個門牌號碼來識別，像第五大道855、第五大道820等。第五大道用號碼來表達它的地位和聲望，而排斥在第五大道上使用具體的名稱。當第五大道上的博物館被命名為“Museum Mile”時，很多居民表達了他們的不滿，因為第五大道從不這樣稱呼。另一方面，一些居民也不喜歡讓他們的第五大道地址太引人注目，以第五大道855這個高級Co-ops為例，它就已經拒絕了許多著名的客戶，事實上，當走到第五大道855號時，只會看到一個木製的大門，門上很不顯眼地掛著一個很小的號碼“855”。這所Co-ops並不炫耀它的第五大道地址，相反它的郵箱、電話號碼都註冊的是67街東2號，以此來保護居民的隱私。當然，一些上東區的居民喜歡顯示他們的富有，而另一些人則盡量避免炫耀自己的財富。

在上東富人區，一套四卧室或更大的Co-ops的平均價格是300萬美元，像第五大道820號這樣的地方，如果還能找到一間公寓，它的價格可能比這還要高。許多Co-ops就意味著“現金”，因為根據Co-ops的規則，沒有人可以用抵押的方式購買一套Co-ops，一些Co-ops理事會需要有1000萬~2000萬美元甚至5000萬美元的凈資產審核證明。除了錢以外，由於Co-ops理事會的控制，經常也會發生這樣的情況，即使擁有足夠的資產也無法住進這些Co-ops公寓。露華儂的老闆Ronald Permian就曾被第五大道820拒絕，而有些公寓拒絕律師，有些公寓拒絕時尚業人士，很多公寓則拒絕娛樂明星。

上東區最貴的住宅位於第五大道和公園大道，這裡也是紐約平均家庭收入最高的區域。上世紀90年代對這一區域的111個Co-ops業主的一項調查顯示，其平均家庭收入為73萬美元，而紐約市Co-ops的平均家庭收入是6.5萬美元；該區域的總體平均家庭收入為22.8萬美元，而紐約市的總體平均家庭收入則為4.2萬美元。

另據調查顯示，紐約有18%的律師、18%的公共關係和廣告經理、21%的管理分析師和14%的促銷代理居住在上東區，同時有大約16%的經濟學家居住在上東區，上東區是紐約高收入家庭高度集中的一個區域。1999年曾在紐約隨機抽取了2216個家庭進行調查，其中只有15個家庭的平均收入超過了20萬美元，而其中12個家庭居住在上東區，而且多數是住在第五大道附近。

雖然上東區住著紐約最富有的人群，但是從列剋星敦大道往東的第三、第二、第一大道住的卻是藍領階層，並且越往東住宅的價格也越便宜，因為那裡距地鐵和主要的公立學校區更遠。

這一區域主要居住著單身職業人士和年輕的夫婦，但其公寓要比上東區的高級住宅小得多，主要以一個和兩個卧室的無電梯公寓和小型公寓為主。不過，隨著中產階級進入這一區域，這一社區的特徵也正在發生變化。

上東區的最東端是東端大道，因為毗鄰依斯特河，在此建造的水景住宅價格比旁邊的藍領住宅區高出許多，目前這裡正呈現出成為新興富人區的趨勢。

過去，那些高端消費者習慣於把依斯特河岸的東端大道看作是郊區，不喜歡這裡距離中央公園太遠，叫一輛出租汽車都很難，而且太沉悶，距離列剋星敦大道和麥迪遜大道上的高級專賣店竟有四五個街區。他們也會來看這裡的房子，但最終還是會選擇第五大道和公園大道。

而現在，這個區域正在吸引那些通常只考慮第五大道和公園大道的購買者，主要原因是第五大道和公園大道可供應的高級公寓已經很少。東端大道開發的一些豪華公寓如東端1號、東端120號、格雷西廣場10號與公園大道上最好的建築非常相似，不僅房間的吊頂高，細節精緻，同時還擁有依斯特河的水景，同等面積的公寓在價格上卻比第五大道和公園大道低30%，而附近的Brearley和Chapin學校、Carl Schurz公園和著名的格雷西大廈也是吸引購買者的因素。

在上東富人區，一套四卧室或更大的Co-ops的平均價格是300萬美元，像第五大道820號這樣的地方，如果還能找到一間公寓，它的價格可能比這還要高。許多Co-ops就意味著“現金”，因為根據Co-ops的規則，沒有人可以用抵押的方式購買一套Co-ops，一些Co-ops理事會需要有1000萬~2000萬美元甚至5000萬美元的凈資產審核證明。除了錢以外，由於Co-ops理事會的控制，經常也會發生這樣的情況，即使擁有足夠的資產也無法住進這些Co-ops公寓。露華儂的老闆Ronald Permian就曾被第五大道820拒絕，而有些公寓拒絕律師，有些公寓拒絕時尚業人士，很多公寓則拒絕娛樂明星。

東區最貴的住宅位於第五大道和公園大道，這裡也是紐約平均家庭收入最高的區域。上世紀90年代對這一區域的111個Co-ops業主的一項調查顯示，其平均家庭收入為73萬美元，而紐約市Co-ops的平均家庭收入是6.5萬美元；該區域的總體平均家庭收入為22.8萬美元，而紐約市的總體平均家庭收入則為4.2萬美元。

另據調查顯示，紐約有18%的律師、18%的公共關係和廣告經理、21%的管理分析師和14%的促銷代理居住在上東區，同時有大約16%的經濟學家居住在上東區，上東區是紐約高收入家庭高度集中的一個區域。1999年曾在紐約隨機抽取了2216個家庭進行調查，其中只有15個家庭的平均收入超過了20萬美元，而其中12個家庭居住在上東區，而且多數是住在第五大道附近。

上東富人區最初的形成並不是一個城市規劃的產物，而是源於紐約中央公園的建成，是一個自然形成的過程。上東富人區的形成首先是從第五大道開始的，也正是因為它與中央公園的東側接壤。

紐約中央公園西起曼哈頓第八大道，東至第五大道，南起第59大街，北至第110大街。中央公園在1876年建成，面積達到843英畝。不僅擁有數十萬棵樹形成的茂密樹林，幾個湖泊、巨大的草坪，甚至還有農場和牧場，裡面還包括劇院、大都會藝術博物館、城堡、動物園、溜冰場、瀑布、網球場、籃球場等很多場地和設施，對紐約人來說，中央公園是這座繁榮喧囂的國際大都市的一塊綠洲，它也是曼哈頓區惟一的一個超大型城市公園。

中央公園原來是一片沼澤地、採石場和農莊，位於最初的紐約城區和當初還是鄉村的哈林區之間。但1876年中央公園建成后，立刻吸引了卡耐基等大資本家在中央公園東側的第五大道上修建豪華寓所，從此這裡便成為豪華地產的聚集地。以1916年建成第五大道820號的公寓大廈為例，這座12層的大廈只有12套公寓，每一層就是一套公寓。在這裡不存在城市生活經常讓人聯想到的狹窄感覺，美國平均住宅面積是140平方米，而第五大道829號的平均公寓面積是836平方米，大多數公寓都有10個或10個以上房間。

上東富人區擁有紐約最好的私立學校。Marymount學校在第五大道的84號街佔用了三座建築，Lycee Francais學校則在第五大道和麥迪遜大道之間的72街區等處擁有多個建築。學校並不是都如此豪華，Hunter大學在公園大道的68號街上擁有一個大型現代風格的建築，同時還在94號街上擁有一個城堡式的建築，它由一個軍械庫改造而成，原來的建築只保留了朝向麥迪遜大道的一面。

上東富人區也是紐約私人俱樂部最集中的地區，包括Metropolitan、Knickerbocker、Union、Colony、Cosmopolitan和Lotos等。由於對上東富人區住宅的需求過旺，這個區域後來開始向中央公園的南面擴展以增加土地供應，新開發區域受到狂熱追捧，一套公寓的價格曾在一年時間裡從700萬美元漲到1350萬美元。現在，這個區域的開發多是老建築的重新改造。

成為紐約繁榮的代名詞之一，是這座世界之都的又一標誌與符號。