空關率

空置率指一定時間裡（一般一年後），開發商造好但是沒有賣出去的房源數量佔整體建造數量的比例。“空住率”則指一定時間裡，老百姓買進而沒有住進去的房子。簡而言之，雖然都是“空著”，前者是開發商手裡的房子，後者是老百姓手裡的房子。

一般來說，“空置率”為“無泡沫論”者。他們認為中國各大城市的“空置率”要比Five or six years ago低得多，也比國際通行“警戒線”的上限低得多，開發商手裡沒有太多的房子沒有賣出去，整個市場呈現供銷兩旺、量增價升的繁榮景象。“空住率”為“泡沫論”者。他們認為因為種種原因而沒有入住的房子，並不能認為都是真實需求，都被消化掉了，其中相當大一部分是虛假需求，這就是市場泡沫和不穩定因素。

“空住率”是中國人特有的全新概念，指一定時間裡，老百姓買進而沒有住進去的房子。簡而言之，與空置率相比，雖然都是“空著”，但是前者是開發商手裡的房子，後者則是老百姓手裡的房子。上海等城市的“空住率”已經比“空置率”高出好幾倍。一般認為上海“空住率”高達10%，處於“萬家千戶無燈影”的景象，“空置率”則低於3%。

造成空住的原因：

1、等待裝修及配套設施的完善，從而造成暫時不能入住；

2、提前準備婚房和學區房；

3、用於投資(短期投資)，不準備裝修或者預計裝修后也較難找到租客而純粹空關。

顯然，前兩種情況有“住”概念，第三種情況只有“關”的概念，故不能稱為“空住”，應該稱為“空關”。“空關”房占整個二手房總量之比，就是“空關率”。上海市場上的“空關率”大幅度提升，估計已經超過上述第一和第二種“空住率”。

“空關率”“空住率”互換

作為長期投資的“空住率”(第二種)和作為短期投資的“空關率”，在利率、租金、市場走向和主觀判斷發生變化的情況下，隨時隨地可能互相轉換，從“空住”轉變為“空關”，或從“空關”轉變為“空住”。由於可能變換加上缺乏統計資料，人們比較難掌握長期投資的“空住率”和短期投資的“空關率”各自準確的數字。但是一般可以肯定，自住(第一種)“空住率”的空房時間較短而且有時間限制，因為自住的家庭總是希望儘早入住改善生活。出租(第二種)的“空住率”空房時間也相對較短，也有時間限制，因為租戶總是希望早日拿到租金。“空關率”則沒有時間限制。只要房價繼續上漲，尤其是大幅度上漲的情況下，投資客可以無限期持有，等待更高的價格出售。就房價形勢和趨勢看，“空關率”造成的空關時間已經長於自住和出租造成的空關時間。

除了中國，世界上找不出第二個國家（無論是統計上還是實際需要上）使用“空住率”這個概念。因為在國外，以美國為例，95%以上是裝修房，是二手房和成熟社區，用以自住短暫空房的現象極少，出租房子周轉很快，空房時間也很短，“空住率”可以完全忽略不計（家庭第二居所———度假屋因為不是“空住”，所以不在此列）。再來說說“空關率”，“空關”現象在國外幾乎是不可能存在的。因為雖然Recent years，美國、英國、加拿大、澳大利亞等國家房價上漲較快，也處於“泡沫”中，但是其房價上升幅度遠遠沒有達到可以“空關”的程度。

在調查過程中記者還發現，某些樓盤的部分房源的確是空關著的，但他們並不是在投資客手中，也不屬於有真實需求的購房者，他們的所有者是開發商的內部高層員工或者關係戶。

在某樓盤，記者看到一個清單，上面記錄了3月份到7月份的用水量，一些房源無一例外都只有幾度而已，顯然這些房子並沒有人居住。

一位知情人士告訴記者，其實這些房子並不是簡單的為投資客所有，而是在樓盤開盤之時，即被開發商的高層或者一些其他關係戶低價買走。

其實在開盤時，購房者就會遇到這樣的現象：一些熱門樓盤尚未開盤卻被售樓員告知已經沒有某種戶型了，其中很可能的原因就是被開發商內部認購完了，所以根本買不到。此外，由於開發商需要打交道的對象很多，因此也存在將房源低價賣給一些關係戶的現象。這些人拿到房子后，有的選擇自住，有的則是擇機轉手套利，有的甚至一直不辦交房手續，而是以幾乎沒有任何交易成本的“更名”方式轉讓。彭友 詹麗華 貝楚楚 孫晨

投資客捂房以求保值增值

水印城小區的業主吳正義告訴記者，除了在水印城小區，他還在中央花城、多藍水岸各有一套房子，目前主要的資產也就集中在房產上。他說：“從長期來看，要實現資產的保值增值，就必須進行投資。可國內現在的投資渠道比較單一，主要是股市和樓市，我工作很忙，對炒股也不懂，買房子也就成為了唯一的選擇。”

在傾城之戀小區，記者聯繫上了一個正想將手頭的房子出售的張先生，他說，自己持有的一套135平方米的毛坯房想賣掉，價格是18600元/平方米。“我在這裡有2套房子，身邊幾個朋友也都有兩三套房是空著的。這次如果不是我需要錢去處理別的事情，按照目前的價格是不會出手的。”

像上述兩人這樣，以買房來“抵禦通脹、保值增值”是多數房產投資客的心態。尤其在銀根寬鬆之時，投資客能通過銀行貸款，同時撬動好幾套房子，這樣的投資手段操作下來，同樣可以獲利不菲。據了解，在中央花城、觀邸國際等濱江板塊的樓盤，都有不少溫州客進行了投資。

水印城物業管理處主任李海說，投資客購買了房子之後，基本上都不會裝修，更不會自己住進來。其中有部分簡單裝修一下，然後租出去；更有投資客一直讓其空著，使得不少樓盤的亮燈率偏低。

記者還注意到，在濱江板塊中，與普通樓盤相比，一線江景房的空關率更高。比如水印城小區臨江的1、2號樓，盛元慧谷臨江的3號樓。“江景房憑藉著獨特的地理位置，升值空間更大，頗受那些資金量大的投資客青睞。”盛元慧谷一位業主委員會(籌備)成員對記者說。

我愛我家房產一位經紀人說，不少房子雖然一直空關著，其實已經轉手了好幾輪。這個過程中，投資客的成本不斷墊高，這也導致二手房的價格居高不下。

提前準備的婚房學區房，也是空關主力

除了投資性購房這一主要原因外，非常有中國特色的“婚房、學區房”也是產生空關的原因之一，不過這種空關只是階段性的。

尚未結婚就準備結婚用房是現在很多父母和年輕人的做法。記者了解到，不少父母或者年輕人自己會在已有的居所之外，再買一套房子作為結婚用。這些房子一般會暫時放在那裡，等有需要時再裝修住進去。

在南岸晶都小區，一個正在物業管理處繳納物業費的阿姨告訴記者，兒子今年剛大學畢業，還沒有女朋友。雖然家裡已經有了一套90平方米的房子，但她還是在這裡買了一套房留給兒子做婚房。“兒子現在還是跟我們住在一起，等他快要結婚了，再把這裡裝修好，作為婚房。”阿姨說，“看來房價一時半會都不會跌，所以還是早做準備的好。”

這種“可憐天下父母心”還體現在學區房的提前準備上。今年上半年，江南豪園迎來了二手房出售的一個小高峰，其中一個重要原因是這裡被划入了杭州江南實驗學校的學區房，所以引發了一些年輕父母的“搶購”。但這些小孩子目前並不一定到了上小學的年紀，有的甚至剛剛出生，而父母多數本來就有房子，所以這些學區房便暫時空關著。

“空關”是等待配套設施完善

還有一些購房者之所以遲遲不入住，不裝修則是在等待小區配套的完善。例如北景園區塊，之前由於交通配套一直不夠完善，東新路延伸段的開通延遲了近半年，快速公交的設置也連帶滯緩，之前的入住率並不高。這裡的購買者大都是周圍的汽配、裝飾材料市場的商人，以及杭鋼、省腫瘤醫院職工，多屬改善型購房。原先配套不完善，大家的入住也並不著急。但去年道路通了以後，大家紛紛都搬進來了。

我們調查的都市楓林，2009年前該小區的入住率一直不高。“大概只有50%左右吧。”業主吳小姐回憶說，“直到去年底，東新路延伸段以及快速公交B3開通，住進來的人才多起來。”

還有下沙板塊的一些樓盤，雖然目前已經開通了快速公交，但一到晚上8點多就停開了，路途相對遙遠，沿路人煙又比較稀少，導致那些沒有私家車的業主回家會比較麻煩。因此，他們即使買了那裡的房子，但並不會馬上住過去，而是等待交通配套尤其是地鐵開通之後再開始行動。

除交通配套跟不上，如果小區周邊還沒有醫院、商場、銀行、郵局、菜場等等，使得業主們“寸步難行”，只好把買的新房暫時空關了。與前面所說的以投資為目的的“主動閑置”不同，這種只能算是“被動閑置”。不過，這種“被動閑置”卻只是暫時性的，一旦業主所等待的時機、條件成熟，他們就會啟動喬遷之旅。