內部認購

和前面的“內部認購”相類似，商品房的“開盤價”中也包含了某種優惠因素。一般情況下，項目正式開盤時，房地產營銷商為了創造一種旺銷氛圍，保持項目物有所值的美好形象，往往作出切實的讓利，其優惠的可信度較高，值得關注。當然，無論是內部認購價還是開盤價都要隨著市場的變化和該項目的銷售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢，購房者應做通盤考慮。房地產廣告的花樣很多，其中有的註明購房者在某一時段購房可以享受優惠，其中有的不過是商家吸引客戶注意力的促銷手段而已。

"低開高走"目前已成為房地產開發商們常用的銷售手段。期房銷售過程中，房地產開發商出於資金滾動的需要，一般將價格定得很低，然後隨著開發進度和市場形象的確立和市場佔有率的提高，價格會逐漸上揚。相反，當商品住宅的銷售量達到80%以後，一般就進入了房地產項目的清盤銷售階段。此時價格一般也較低，在上述兩個時期購買住宅應該是最實惠的了。這種實惠一般體現為價格形態和實物形態兩個方面。前者，消費者從中得到的實惠少則幾千元，多則幾萬元甚至更多。後者，消費者除了低價購房的優惠以外，還可以得到房屋質量方面的切實保證，因為清盤房基本是現房，房間本身的質量問題已經經過竣工后一段時間的檢驗，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮，精挑細選，也可以讓開發商進行返修，保證其內在的質量。這裡需要說明的是：清盤房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，一般底層與頂層的住宅、朝向不太好的住宅比較多，消費者在選擇的時候更應該從長計議、嚴格把握標準，不要因價格偏低的誘惑而買進不稱心的住房，以至於造成長久的遺憾。又訊：日前，建設部、國家發改委和國家工商總局聯合發出通知，房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房；不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房，不得發布商品房預售廣告。內部認購一直是房地產開發商自籌資金的重要渠道，對於實力並不雄厚的中小開發商而言更是如此。大部分中小開發商利用內部認購的款項來倒騰貸款，甚至連一些在海外上市的著名房地產開發商在起步階段也是這麼乾的。

他們通常給予參與內部認購的購房者較高比例的折扣，在樓盤正式開盤時給出15%-20%的溢價，購房者有過兩到三次的成功經歷后，就成為開發商的忠實客戶。開發商每推出一個新樓盤，就有固定的炒家跟進。開發商可以不用花費任何成本就使用大筆資金，而炒樓者按固定格式可長期穩定獲得年15%-20%的回報，而等開盤后才認購的購房者最終為這筆利息買單。

內部認購的存在，部分減輕了房地產商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，助長了炒樓熱的不斷升溫，增加了房價的不穩定因素，必然受到政府主管部門的禁止。

另一方面，內部認購的存在，也為整個房地產市場的信息公開帶來困難，有些樓盤在開盤前就已經認購，房地產開發商提供的房產信息自然也就失實，供需信息的不準確會誤導消費者的消費行為，讓消費者不能做出正確的判斷，影響了整個市場的公平性。

同時，預售制度的不規範也為國家對房地產行業的宏觀調控帶來困難，有些房地產商樓盤沒有建成就已經申請預售上市，而有些房地產商申請了預售好久還沒開盤上市，由於對房屋預售沒有一個統一的標準，國家建設部發布的空置率自然也就嚴重與事實不符。

三部委規範房地產交易，嚴控預售的通知，會放大房地產行業的競爭力度，讓一些籌資能力差的企業面臨新的挑戰，迫使一些房地產企業減少開發項目的數量，抑制當前我們經濟投資過熱的現象，也是我國緊縮調控的措施之一。但是，即使規定出來，配合默契的開發商與炒房者仍可能不動聲色地繼續進行同類交易，但這種交易的風險正逐步加大，如果當中的收益率出現向下的變化，問題才可能被最終引爆。至此，開發商的資金鏈條可能立即斷裂。

內部認購的最重要前提是具有一定幅度的購房優惠，優惠一般是比照"開盤價"而言的，如果按照目前房地產發展商通行的"低開高走"的營銷原則，內部認購價應該是該商品房銷售過程中的"最低時段價"，購房者應給予謹慎的關注。同時，房地產營銷商為了保證儘可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預先準備的前提下果斷出手，這樣一套房計算下來可能會有數以幾萬計的"便宜"。

內部認購的操作流程一般是賣VIP卡，收取若干訂金,採取交3千抵一萬等優惠。然後積累人氣，看到一個項目採用不定優惠的方法，即從交訂金之日起到開盤，一天抵100元的方法, 優惠遞減，先買卡的客戶會有比較強烈的優越感和尊貴感，一開始項目人氣不是很高的時候，也容易讓客戶感到緊迫，促使下定。優勢：可以前期可以吸引大批客戶跟進拿號，蓄水。劣勢：開發商的開盤期控制有風險，太短，客源不充分；太長，客戶信心動搖，同時公司成本增加。

在國家和地方出台差別性房貸、明令“限購”以及高調問責的背景下，有些地方的開發商，依然我行我素，根本不把中央最嚴厲的房地產調控政策放在眼裡，上有政策，下有對策，頂風作浪，這分明是在明目張膽地挑釁房產新政。

縱觀兩起南北“內部認購”事件，一起是出現沖砸行為後，才引起職能部門的關注，另一起則是經“網友曝”，媒體積極介入后，監管部門才開始注意。儘管名單上的當事人均矢口否認，房子還沒有賣不出去，但諸如購房者與開發商的“保密承諾書”，銷售人員只接待內部認購者，還是讓人感覺到有很多謎底有待解開。顯然，這兩起事件被發現有一定的偶然性，其實，內部認購全國其他地方也已變得非常普遍，包括筆者所在三線縣市，類似的內部認購鬧劇在當地監管部門的縱容下，也在屢屢上演。

內部認購的興起做浪和蔓延開來，不僅減輕了房地產商的資金壓力，也大大降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，不但會助長炒樓熱的不斷升溫，增加房價的不穩定因素。與此同時，內部認購的存在，也會屏蔽掉房地產市場有價值的信息。有些樓盤在開盤前就已開始認購，房地產開發商提供的房產信息自然也就失真，供需信息的不準確會誤導消費者的消費行為，讓消費者不能做出正確和理性的決斷，從而會影響房地產市場的公平性和公正性。

此外，內部認購，不僅使預售制度變得不規範，而且也會讓房地產調控政策前功盡棄，無功而返。有些房地產商樓盤沒有建成，消費者就通過內部認購，使商品房在事實上已銷售出去，這不僅會架空商品房預售制度，而且也會讓國家建設部門發布的空置率嚴重與事實不符，國家宏觀調控政策也會被肢解變形。

應當說，對內部認購問題，制度層面已有防範和約束。早在2006年7月份，建設部、國家發改委和國家工商總局聯合出台的　《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》明文規定：未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品，也不得以內部認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房，不得發布商品房預售廣告。但四年多過去了，這項公共制度，徒有虛名，內部認購併未得到有效遏制。

發生在北京和南京的兩起內部認購事件，既曝露了執行不力和監督乏力，也曝露出我國房地產市場管理的短板。這顯然預示著，國家在今後房地產調控過程中，會遇到意想不到的阻力和困難，尤其是保障既有公共政策不折不扣地執行，仍充滿很大的變數。