商鋪

商鋪，由“市”演變而來，《說文》將“市”解釋為“集中交易之場所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東西文化、商貿交流的中心，長安東西兩市，商賈雲集，店肆無數，商業十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業中心城市。據歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。《清明上河圖》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業街市的景況。

位於長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的上海已成為全國最大的經濟和商業中心，遠東最大的商業中心城市。據《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業中心街區初具雛形。

根據以上對商鋪歷史的回顧，可以對“商鋪”做以下定義，即 商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務、感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。

商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規模不等的商品交易場所。對於絕大多數人來講，理解這一點很容易。

商鋪作為提供服務的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設施、美容美髮設施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經營者提供的服務，享受服務的品質。

商鋪作為提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設施等，消費者在這類商鋪里充分感受經營者創造的特別的情景、設施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經營者在此過程中實現收益。

商鋪的概念我們可以發現，商鋪已經經歷了很大的發展，已經從最初的經營物品商品，增加到經營服務商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經營商品的形態將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。

金先生手頭有200-300萬資金，打算購買商鋪作為投資。於是，房地產經紀人向其介紹了商鋪貸款的相關政策，並推薦了兩個帶租約的商鋪，然後約定帶看時間。金先生自己又抽空到實地觀察了幾天，最後對其中一個商鋪表示了明確意向，與此同時，他希望銀行能提供五成商業貸款。經紀人即列出了貸款所需提供證明、文件的清單，並明確每月所需還款金額。在金先生提供了相關證明及文件后，即由中介公司代辦有關貸款審批手續，銀行出具“貸款意見確認書”，這樣，金先生完成了商鋪貸款的全過程。

在簽約方面，經過中介公司、出售與承買方的共同努力，出售方與承買方終於就該商鋪的標的、付款方式、期限等條件達成共識。最後雙方順利地簽訂了買賣合同。

分析

出售方：

希望能通過出售該物業，獲得一筆資金。由於在1999年簽訂了一份為期5年的租約，租金較低（當時市場正處於低谷，因此租金較商鋪出售時的市場行情明顯偏低）。

承買方：金先生希望通過購買該商鋪，能使資金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有資金都投在該商鋪上，而是希望利用銀行貸款支付部分房款，並利用以後收取的租金來還貸。

中介方：憑藉專業知識與團隊合作精神，保障交易的安全性。

商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票、住宅，轉向商鋪。根據上海中原物業代理有限公司分析，影響商鋪升值的因素主要有以下幾點：

零售業帶動商鋪中國入世后，零售業將在三年內逐步向外資開放。在這段時間內外資零售業將大舉進軍中國市場，內資零售業也加緊“圈地”步伐，特許加盟的形式大大加快了零售業的擴張步伐。據2001年11月零點調查與指標網的調查結果顯示，最適合進行特許連鎖經營的行業是零售業（43%），其次是服務業（23．9%）和快餐業（22%）。值得關注的是，家電等專業連鎖店快速的發展引起了業界的重視。因此，未來一段時間內對商鋪的需求將有較為穩定的增長。需求主要集中在便利店、大型超市與賣場、連鎖餐飲、品牌專賣店等。

人氣指數大量客流為商業帶來活力。位於商業繁榮地區的商鋪，客流量的走高帶動了商業興旺，為投資商鋪帶來很大空間。因此，選擇商業地段的商鋪就要特別注意來往的客流量；位於小區內的商鋪，小區人氣興旺與否是很重要的因素。住宅小區內業主多，就意味著消費需求多，開個商鋪做生意有得好做，投資商鋪也就有得好賺。關鍵之處在於，小區必須具備一定規模。例如，萬科城市花園的優詩美地的商鋪已漸成氣候，成為投資者的投資熱點。

地區潛力商業氛圍濃的地段，商鋪會有較高升值潛力，反之亦然。在市政動態方面，滬上著名的商業街南京路和淮海中路將引來新一輪改造。南京東路邀請國際著名諮詢公司麥肯錫進行長遠目標定位，到2010年，把南京路建設成國際一流商業街。淮海路請來仲量聯行為其進行一期商業改造規劃，計劃將淮海路建成更為時尚的商業街，屆時將有更多國際一流品牌旗艦店一路排開。上海中心城區繁華商業街上第一座大型公共綠地--5萬平方米的四川北路大型綠地建設方案已經敲定，2002年建成后，四川北路商業街商業布局和檔次都將進一步擴大和提升。因此，上述地區的商鋪有一定的升值潛力。

商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：

1、商業街商鋪投資；

2、市場類商鋪投資；

3、社區商鋪投資；

4、建築底商商鋪投資；

5、百貨商場、購物中心商鋪投資；

6、商務樓、寫字樓商鋪投資；

7、交通設施商鋪投資

隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人將眼光轉向了商鋪投資，其實並不是所有的商鋪投資都是穩賺的買賣，這就需要在投資商鋪之前認真的計算商鋪投資回報率。如何計算投資回報率:

1、租金回報率法

公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報率分析法

公式：(稅後月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

3、內部收益率法

房產投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+傢具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。

優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按複利計算。

不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

4、簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

任何物業投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業的投資回報率，那麼，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢?

投資商鋪應主要考慮位置、規模、價格、回報和使用率五要素。

與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時儘管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。

具備優越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規模大才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有；其次，才能引來大商家進駐，帶旺其他鋪面。尤其是現代商場已逐步向“大而全”方向發展。如果商場不具備一定規模，各種新型的經營方式無法展開，同時也限制了人流量。

多數商場位於繁華鬧市區，這裡寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業區買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最後轉手都無人敢要。

投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日後商鋪歸為己有，使經營成本大為降低，與同行競爭力增強。對後者來說，投資風險前三年由發展商承擔，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年後租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。

使用率是根據開發商對於商鋪自身的選擇而定一般是55%、65%、85%、98%····

商鋪吸引投資者的主要原因是在於其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪開始，但是如何在商鋪選擇上就處於有利地位呢？商鋪選購要考慮的內容很多，有經濟環境、有商鋪的房地產因素、商業因素，還有供求關係以及投資市場的資金狀況等，下面就獻上12個小技巧，以供參考。

技巧一：選擇適當的行業類別

位於交通運輸站的店鋪，應以經營日常用品以及價格低較且便於攜帶的消費品為主。位於住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓附近的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位於學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。

技巧二：有“傍大款”意識

即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應招攬顧客。

技巧三：選取自發形成某類市場的地段

在現實生活中，管理部門並沒有對某一條街、某一個市場經營什麼做出規定，但在長期的經營中，某條街會自發形成為銷售某類商品的“集中市場”。

技巧四：選擇有獨立門面

有的店面沒有獨立門面，店面前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發揮”營銷智慧的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。

技巧五：了解商鋪周邊民眾購買力

購買力是依附人而存在的，購買力的數量、質量決定了其所在商圈內的商鋪的基本價值。當然，在那些消費能力強的購買力所在區域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應較高。

技巧六：看人流量

商鋪收益最終決定於人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。

技巧七：選擇路邊店

商鋪位於一條道路一側，擁有道路，來回兩個方向的客流，價值低於路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態。

技巧八：選擇好的建築結構

建築結構的形式多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構或大跨度無柱類結構形式（如體育場館），其優點是：展示性能好、便於分隔組合、利於布置商場和商品。

技巧九：了解開發商

選擇品牌開發商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的開發商採用完善的開發流程，擁有眾多的合作夥伴，這對項目的商業前景本身也是一種保證。

技巧十：周邊交通便利

理想狀態下的商鋪或商業街市應具備接納各種來客（購買力）的交通設施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。

技巧十一：看商鋪的前景商業環境

考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。

技巧十二：把握投資時機

從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的範圍進行商鋪選購。

1、商鋪安全性

商鋪有無租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優先購買權，劃撥土地上的商鋪在購買后還必須補地價等。

2、租金調幅

以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開始逐步遞增。租金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數以前一年租金價格為準；環比遞增，即每過一段時期（一般3年左右）租金上調。

3、租金價格

商鋪租金除了要符合自己的購買承受力外，還要與周邊商鋪和同類產品作比較。

4、商鋪貸款

相關政策一般商鋪貸款總額不超過300萬元，貸款額度最高為6成，期限為10年。

一、商業物業的分類

按商業建築形式分

·底商

一種是建在住宅樓下，一種是建在寫字樓下。

為滿足政府對商業配套7%的要求，這部分底商由於規模小、需求旺，銷售情況很好，是大部分開發商對商業的開發思路。

· 集中商業

一般指在傳統的商業中心開發的大型商業地產。

按商業業態類型分

·綜合商場

o Shopping mall：如世紀金源

o 時尚購物中心：如中友百貨

o 傳統百貨商場：如王府井百貨

o 綜合批發市場：如萬通商品批發市場

· 超級市場

o 大型綜合超市：如普爾斯馬特

o 超級市場：如京客隆超市

o 便利店：如迪亞天天便利店

· 專業市場

o 服裝類：精品店、專賣店、批發市場

o 電子電器類：如中關村大中、海龍

o 家居建材類：如集美、百安居、環三環

o 農副產品類：如玉泉營花卉、紅橋生鮮、大鐘寺水果

· 餐飲類

o 中式：美食街、高檔餐飲、快餐

o 西式：高檔西式餐飲、快餐

· 休閑娛樂：

o 美容美髮美體保健

o 運動健身

o KTV

o 酒吧

二、主要商業業態的特點及選址要求

根據國內貿易局1998年6月5日發布的關於商業業態分類指導意見：商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場(主題商城)、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。其分類依據是零售業的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等。各主要業態選址和經營特徵如下：

· 百貨店

百貨店是指在一個大建築物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。

o 選址在城市繁華區、交通要道。

o 店面規模大，營業面積在5000平方米以上。

o商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

o 商店設施豪華、店堂典雅、明快。

o 採取櫃檯銷售與自選(開架)銷售相結合方式。

o 採取定價銷售，可以退貨。

o 服務功能齊全。

· 超級市場

超級市場指採取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。

o 選在居民區、交通要道、商業區。

o 以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

o 商店營業面積在1000平方米左右。

o 商品構成以購買頻率高的商品為主。

o 採取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。

o 營業時間每天不低於11小時。

o 有一定面積的停車場地。

· 大型綜合超市

大型綜合超市是指採取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。

o 選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。

o 商店營業面積2500平方米以上。

o 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。

o 採取自選銷售方式。

o 設與商店營業面積相適應的停車場。

· 便利店

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。

o 選址在居民住宅區、主幹線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。

o 商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。

o 居民徒步購物5-7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

o商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

o 營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

o 以開架自選貨為主，結算在收銀機處統一進行。

· 購物中心

購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

o 由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。

o 選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。

o 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。

o 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。

o 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

o 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

o 根據銷售面積，設相應規模的停車場。

· 倉儲式商場

倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態。其中有的採取會員制形式，只為會員服務。

· 在城鄉結合部、交通要道。

· 商店營業面積大，一般為10000平方米左右。

· 目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。

·商品結構主要以食品(有一部分生鮮商品)、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等為主。

· 店堂設施簡樸、實用。

· 採取倉儲式陳列。

· 開展自選式的銷售。

· 設有較大規模的停車場。

從選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等因素開發商基本對擬開發的商業地產有定性的判斷，該物業打算做什麼即終端市場可測量、經濟效益可支撐、差異化的競爭策略。

三、商業理想地址的要素分析

· 具有未來持續經營力

店鋪選址是一項長期投資，當外部環境發生變化時，其他經營因素都可隨之進行相應調整，以適應外部環境的變化。而店址一經確定就難以變動。因此，商業在選址時必須具有發展的眼光，不僅要研究現狀，還要正確的預測未來，如交通條件在改善、周這的競爭日漸激烈都是商業選擇要考慮的。

· 存在規模性的目標客戶群

任何商業都應把滿足顧客需求作為其宗旨。每一個網點都應有一定規模的目標顧客，這是保證其經營達到一定規模的重要條件。但是對於任何一個店鋪來說，它的目標顧客群都是經常會發生變化的。市政規劃、交通變革等都能導致顧客群的增加或減少，而這也成為預測未來顧客群的一個重要依據。如新建車站、碼頭、地鐵出口、旅遊景點、公共指示設施等均能增加消費者群。因此在進行未來消費者群的測定時，必須考慮到這些外部環境的變化。

同時，選址前要了解其商圈範圍內的中心圈、次級圈和邊緣圈內各自居民或特定目標公眾的數量和收入程度、職業分佈、消費特點與偏好，通過對這些情況的了解，可以對顧客的數量和質量有個較為準確的認識。一個選址優良的店鋪必然擁有一批穩定的目標顧客，這就要求在其商圈範圍內擁有足夠多的戶數和人口數。許多店鋪設在有較強購買力，人口密度大的地區，其中一個重要原因，就是為了保證周圍有持續旺盛的購買力。

· 保證進出道路的暢通

道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商品的運達時間和運輸費用。一般來說，要求與店鋪有關的街道交通方便、道路寬闊、車輛進出自由，且店鋪附近最好有車站。因為網點設在幾個車站的交匯點附近，往往能吸引大量顧客前往進行購物。另外，店鋪前擁有一個大的停車場，往往可以吸引遠距離的顧客，擴大自己的商圈範圍，特別是對於大型綜合超市或倉儲式商場而言尤為重要。