商品房限購令

繼北京市在（國發 2010 10號文件）印發后出台了樓市新政以後，中國很多城市也開始出台相關措施和具體規定，用來控制房價的日益高漲。人們把中央和地方政府出台的限制一般公民購買商品房的措施和具體規定都稱之為商品房限購令。

對限購令法律屬性的認識，有“政策說”和“行政命令說”。從制定機關、發文文號、發文對象上來看，無論是中央限購令還是地方限購令都不具備法律法規的屬性，均屬於內部行政管理性法律文件，限購令的制發與執行均屬於抽象性行政行為，只對行政管理相對人產生法律約束力，即對商品房買賣有關合同當事人具有約束力，其不能作為解決商品房買賣合同糾紛等民事法律糾紛的依據。

●嚴格執行國發[2010]10號文件關於首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求。(購買首套自住房且套型建築面積在90平米以上的家庭，首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。)

●要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

●採取臨時性措施限定新購房套數。規定自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

●個人售房在計徵稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規規定確定徵收方式和應徵稅款。

廣州市國土房管局於10月15日上午正式公布廣州“限購令”。在廣州公布的二次樓市調控4大措施中，戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能限購一套新房，二套房貸首付不低於5成，三套房及以上房貸全面停貸，住房公積金同步實行差別化信貸政策。

廣州市國土房管局副局長黃文波說在發布會上說，根據我們廣州市房地產近期運行的態勢，以及國務院國家五部委房產宏觀調控政策，為了鞏固房地產調控的成果，堅決遏制房價過快上漲，我們聯合人民銀行、省銀監局以及地稅實行了關於貫徹住建部等部位宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的意見，將有關的意見向媒體公布，其中內容包括四個方面：

一是堅決遏制不合理的住房需求，堅決限制炒房。

主要的措施有第一是戶籍家庭和常住的非戶籍家庭，家庭成員包括夫妻雙方和子女，常住就是提供在本市一年以上的納稅證明和社保證明，常住的非戶籍只能購買一套商品住宅，第二非常住的外地家庭不可以在本市購買商品住房，第三未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房；第四境外機構和個人住房嚴格按照住建部等部門2006年171號文有關的政策執行，廣州市城區、直轄區。

二是嚴格貫徹國家差別化住房信貸政策。

各商業銀行對第二套放房貸首付比例不得低於5成，貸款利率不得低於基礎利率的1.1倍；禁止在全額房貸前追加貸款；住房公積金同步實行差別化的政策，對購買經濟適用房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可為2成，首次購房但是建築面積超過90平方米以上首付比例為3成，第二套房貸的首付比例不低於5成，第三套以及以上房貸全面停貸。

三是差別化的稅收政策實行房地產調控。

嚴格執行廣州市地方稅務局關於調整我市增值稅預征率的公告，實行差別化的土地增值稅，對經濟適用住房不預征普通商品房按照2%的稅率預征，對帳房過快的樓盤，市地稅局會同國土局密切關注，進行輕鬆和稽查。

四是擴大住房保障力度。

在完成困難家庭保障住房后，將逐步擴大住房保障面，多渠道加快加大公共租賃房的建設，妥善解決夾心階層的住房困難的問題。這是我們這次聯合市部委制訂的廣州市貫徹國務院以及國務院五部委房地產宏觀調控的實施意見。

公積金三套房貸全停

此前，外界盛傳的公積金第三套及以上房貸全面暫停也成為定論。在廣州版新政中，對於限貸方面，各商業銀行嚴格執行差別化住房信貸政策，對第2套房貸首付比例不得低於5成，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；第3套及以上房貸全面停貸。同時，禁止各商業銀行發放消費性、浮動型住房貸款和不指明用途的住房抵押貸款，且全額還款前追加貸款。

而有專家認為，本輪穗版新政限外僅限制套數，而其中關於公積金房貸措施，對市場的影響會比較大。

廣州版新政除了在限購、房貸收緊措施外，同時加強土地增值稅的增收和保障房的建設。據悉，對普通商品住房按2%的稅率預征，對非普通商品住房按3%的稅率預征，對別墅按4%的稅率預征。?

?2011年5日，鄭州市房管局通報鄭州市政府《關於進一步貫徹落實房地產市場宏觀調控政策的通知》和房管局《關於本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》，宣布從6日起鄭州市開始實施“限購令”。即自2011年1月6日起，在鄭州市建成區內對人口過密區域（人口過密區域暫定為農業路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區域，未來路與農業路未交界處以中州大道為界）和其他區域實施差異化的限購政策。按照這一規定，無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區域購房，只能在其他區域新購1套商品住房。能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區域或其他區域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區域暫定只能新購1套商品住房。

“海府辦【2014】148號”文件明確指出：海口市中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明。

早在2010年4月，“國十條”就曾經提出過商品房限購的問題，當時只有北京響應；9月底，決策層再次強調部分房價上漲過快的城市要採取一定的限購措施，隨後又有15個城市開始限購；2011年1月以來，又有7個城市加入限購陣營。

根據1月26日國務院常務會議的最新要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。

京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市就已經達到了36個。與此前提出的制定和執行限購政策的城市範圍相比，此次要求制定和執行限購措施的城市基本上包括了房地產市場上所有的所謂“一、二線城市”，部分三線、四線城市也被納入到限購政策的行列當中。根據北京中原三級市場研究部的估計，按照新的政策要求，從目前市場的情況來看，在全國範圍內施行限購政策的城市很可能將達到60個，幾乎是現在施行限購城市數量的兩倍。

在制定和執行限購政策的城市範圍進一步擴大的同時，限購政策的嚴厲程度也進一步提高。政策明確提出對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

這就意味著，已經出台限購令的20多個城市很可能將重新調整限購的口徑，因為除深圳外，大部分已經出台限購政策的城市都規定居民還可新購一套住房。

2014年部分陷入低迷狀態。海口市中止執行商品房限購政策，已有20個城市在限購方面有不同程度的鬆動，佔到46個限購城市的43%。

2014年7月23日，據易居研究院數據，濟南7月1日至20日，濟南銷售情況環比（較上月同期）增幅為188.1%，環比增幅最靠前。

部分炒房者暫放棄購房

北京樓市新政推出后，崇文區、朝陽區多家售樓處，門庭冷落。新政出台後，房地產商和購房者都在觀望。

房地產商推遲開盤

北京推出很多房地產政策，周圍有一房產商，原定於2010年五月份開盤的期房推遲。

長期執行會扭曲市場

相比之前北京等區域執行的限購政策，“國八條”中有關限購的要求更加嚴格。新的限購政策不僅針對新購住房，同樣嚴查存量住房，如果嚴格執行的話，市場需求將被有效遏制。

除此之外，新的政策進一步加大了對已有存量住房的監測，部分人群，尤其是非本地戶籍人群改善性購房的需求將被嚴格控制。

另外，也有一些人擔心，限購可能導致需求的進一步積壓，為樓市的報復性反彈埋下隱患。