不動產抵押貸款

1.從屬性。不動產抵押是為擔保債務的償還而設立的，其從屬性是明顯的。不動產抵押合同從屬於主合同，即抵押合同的發生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現在三個方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應的債權為前提，不能擺脫主台同而單獨設立不動產抵押合同。被擔保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉讓。既不能離開主合同而單獨轉讓抵押權，也不可只保留抵押權而轉讓主合同。

2.優先受償性。有關不動產抵押擔保制度的立法，通常也是以此為立足點的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第92規定：“由於抵押，在債務人不履行抵押擔保的債時，債權人(抵押權人)有權比其他債權人優先從抵押財產的價值中得到清償”。我國民法通則及擔保法的規定也突出了優先受償性，以滿足債權救濟要求。在一些房地產抵押法規中，規定則更為明確。

3.補充性。只有在債務人不履行合同義務時，才發生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此，不動產抵押人承擔責任具有朴充性，如果債務人履行合同義務，則不發生抵押人承擔責任的問題。

4.特定性。包含兩個意思：一是抵押擔保的數額是一定的，抵押物的價值與擔保的債權也大體是一致的。(擔保法)規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”如果抵押物的價值小於被擔保的債權，則債權人就可能無法全部清償。在這種情況下，抵押權人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權償還。但無疑增大了抵押權人受償的風險。二是抵押標的是特定的。用作保證的財產是不特定的，而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權排他性的必然要求，對此，各國還規定公示登記制度，對抵押物通過公示登記使之進一步特定化。

5.不轉移佔有性。不動產抵押均不轉移佔有，抵押人對抵押財產仍能繼續行使佔有、使用收益和處分的權利。這是區別於其他擔保的一個顯著特點。不轉移佔有，有利於抵押人通過對抵押物的使用、收益而增加清償債務的能力，有利於抵押權人避免因直接佔有所帶來的使用、收益、維護和保管的種種不便，減輕 抵押權人的負擔。有鑒於此，抵押成為抵押權人和抵押人都樂意接受的一種擔保方式。