限價房

經濟適用房和限價商品房的區別是什麼？

1、保障對象不同

經濟適用房的保障對象為當地城鎮低收入住房困難家庭，並與廉租住房保障對象銜接。

限價商品房的保障對象為當地城鎮中等收入以下住房困難家庭。

2、保障對象戶籍要求不同

A、經濟適用房的申請人應具有某某市的戶口。

限價商品房的申請人應具有某某市居民戶口或持某某市居住證的家庭和人員。

B、申請人家庭人均月收入應符合的標準不同。限價商品房的標準要比經濟適用房的收入標準高。

3、土地來源不同

經濟適用房的土地為劃撥方式取得，而限價商品房的土地取得方式為出讓。

4、銷售價格確定方式不同

經濟適用房的銷售價格是在開發企業辦理銷售（預售）許可證之前，由物價部門確定。

限價商品房的銷售價格是在開發企業以出讓方式取得土地前，在土地招拍掛文件中確定。

5、銷售價格不同

經濟適用房因為土地成本低（不含土地出讓金）以及開發商利潤受限制（3%），它的銷售價格低於限價商品房。

6、准購面積標準不同

經濟適用房在購買資格審批時，會根據家庭人口確定核准購房建築面積，而限價商品房沒有準購面積。

7、退出條件不同

在房屋所有權證登記之日起5年內，兩類出售型保障性住房的要求是一樣的，即不得出租、出售、抵押、出借、繼承，或者擅自改變住房用途且拒不整改。

自出售型保障性住房房屋所有權證登記之日起5年後，經濟適用房在按照政府規定取得完全產權前，仍然不允許發生前述行為。而限價商品房在5年後，按照普通商品房對待，即可以出租、出售、抵押和繼承，但出售後，不得再提出住房保障申請。

《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》

京建住[2008]226號

第三章 供應對象

第十三條 限價商品住房供應對象為本市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。申請購買限價商品住房家庭應符合以下條件：

(一)申請人須具有本市戶口，申請家庭應推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。市政府有關部門可根據限價商品住房供需情況，對單身申請人年齡實行動態管理。

(二)申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產須符合規定標準，並實行動態管理。城八區的上述標準由市建設部門會同市有關部門根據本市居民收入、居住水平和住房價格等因素組織確定，經市政府批准后公布。遠郊區縣的上述標準由區縣政府結合實際情況確定，經市政府批准后公布。

第十四條 申請家庭成員之間應具有法定的贍養、扶養或者撫養關係，包括申請人及其配偶、子女、父母等。

第十五條 家庭住房是指家庭全部成員名下承租的公有住房和擁有的私有住房。申請家庭現有2處或2處以上住房的，家庭住房面積應合併計算。

第十六條 家庭收入是指家庭成員的全部收入總和，包括工資、獎金、津貼、補貼等勞動收入和儲蓄存款利息等財產性收入。

第十七條 家庭資產是指全部家庭成員名下的房產、汽車、現金、有價證券、投資(含股份)、存款、借出款等。

第十八條 經審核符合條件的申請家庭只能購買1套限價商品住房，已購買限價商品住房家庭的成員不得再次享受其他形式的保障性住房。

停止新建經適房限價房

截至2015年底，北京已實現保障房備案家庭房源對接需求的全覆蓋。在解決完已有輪候家庭后，北京原則上將不再建設經適房和限價房。

停建經適房、限價房后，北京的住房保障體系將是怎樣的？市住建委相關負責人表示，北京住房保障的“十三五”規劃正在編製中，將來主要設置三類保障房：自住房、公租房、棚改安置房。

《廊坊市限價商品房管理暫行辦法》

【2016】5號

第六條 申請購買限價商品房家庭，應當同時符合下列條件：

（一）申請人具有當地城鎮戶籍，已婚（離異滿1年）或者年滿26周歲的單身，並在本地工作、居住；

（二）上年度家庭人均可支配收入在市、縣（市）統計部門公布的上年度當地城鎮居民人均可支配收入線1.5倍以下，家庭總資產低於45萬元；

（三）申請人及家庭成員無自有住房（轉讓過住房及其他房屋超過1年的，視為無自有住房）或者家庭人均住宅建築面積低於20平方米且家庭總建築面積在60平方米以下（含60平方米）；

（四）申請人及家庭成員未購買過經濟適用住房、限價商品房；對已享受廉租住房、公共租賃住房保障的家庭需提前退出其住房保障；

（五）當地政府規定的其他條件。

由於沒有被列入“硬性任務”，限價房在多數二三線城市受到“冷遇”。查詢了30餘個省會城市和計劃單列市的限 價房建設情況，發現石家莊、南寧、瀋陽、呼和浩特、合肥、長春等近10個二線城市沒有開建限價房。另外根據公開資料查詢，大多數地區級三線城市住房建設計劃中沒有寫入限價房建設計劃和具體地塊保障內容。住房和城鄉建設部有關人士表示，由於限價房定位政策商品房，沒有列入“硬性任務”，多數地方城市推進工作不積極。

北京大學城市與環境學院教授董黎明指，在全國房價和交易量出現停滯甚至下降的情況下，很多地方政府擔心推出限價房會對本區域房價帶來衝擊。“今年應該不推限價房”北京、廣州、天津等一線城市紛紛於2007年下半年推出了限價房建設計劃，而北京和天津的第一批限價房也將於近日開售。相比之下，二三線城市動作有些遲緩。河北省房地產協會7月1日發布當地房地產市場分析報告指出，河北省省會石家莊等城市房價已經處於中等收入家庭無力購買的水平，呼籲政府儘快出台限價房政策，穩定房價。今年6月，有大城市限價房項目百餘套房被棄購。廣西南寧市國土局一位負責人告訴記者，廣西組織了各個市國土局和建設局的負責人前去考察。按照國務院“24號文”的要求，各地需要在6月底前上報未來3年住房建設計劃，其中要落實限價房、保障性住房的具體建設規模和地塊落實情況。南寧市國土局副局長李偉時說，考察后決定暫緩限價房試點計劃。“今年應該不推限價房，”李偉時分析說，對於南寧這樣的二線城市來說，推限價房最難的還是制定相關法規。李偉時表示，目前已經出台限價房政策的北京、上海、廣州、天津等地，對於限價房產品的定位、銷售管理辦法、定價等具體要求都不太一樣，不具有複製性。歷經2年波折而最終才確定試點的鄭州限價房，因為難以確定市場銷售情況，定位“公務員解困房”。石家莊、秦皇島、北海等國土局有關負責人均表示，已經推出限價房的地區政策試點並不成熟，因此二三線城市處於觀望狀態也很 正常。建立“標桿房價”的可能性2008年2月，國務院“24號文”出台後，住房和城鄉建設部明確將“兩限房”統一稱呼為“限價房”，除了將其作為宏觀調控的工具外，更強調其分配對象，將其作為幫助和解決中等收入家庭住房困難的工具。各地在“國務院24號文”公布后紛紛落實了本地區廉租房和經濟適用房的建設計劃，這是因為保障性住房被列入了地方政績考核的標準。而限價房在政策執行中缺乏剛性約束，而處於“坐冷板凳”的尷尬位置。

董黎明認為，限價房會對房價帶來何種影響，目前還不得而知，這也是地方政府慎重推行的主要原因。二三線城市房地產交易量停滯是普遍現象，作為地方政府來說，“不希望當地房價大漲，更不希望當地房價大降，”尤其是一些地方需要依靠土地財政來發展。在6月30日召開的“地交會”上，很多地方國土局負責人都深為今年土地交易情況擔心。在不斷出現土地“流拍”的情況下，地方土地價格和交易量出現雙萎縮。作為政績考核的內容，“今年土地收入不能低於去年”，這已經是很多國土局長們心中難念的經。南寧土地交易管理中心一位人士介紹，目前南寧的房價處於不穩定狀態，有的地方商品房房價甚至低於當地的“經濟適用房”。在這種情況下，再推出限價房顯然會對房價帶來衝擊。而且，如果現在以低於周邊的商品房價格15%為依據，2年後，當限價房上市時，或許價格高於商品房價而賣不出去。北海市國土局局長張文軍表示，二三線城市很少推行限價房的另一個原因是地區住房保障需求沒有那麼大。以北海市為例，全市需要住房保障的僅1200多戶家庭，這部分人群完全可以通過經濟適用房和廉租房來解決。但是也有地方政府認為應該推出限價房，他們認為限價房可以給市場制定一個政府價格，而這個價格對房地產市場是有支撐的，對穩定當前房價有可能出現的過度下降問題，是有幫助的。上述南寧市土地交易中心人士說，廣西的城市是否推出限價房取決於對限價房政策的進一步探討和觀察房地產市場變化，如果房價進一步下跌，不排除地方政府小規模建設限價房，以建立“標桿房價”。有關專家分析，地方政府推行限價房不可能是大規模，達到“幫助解決中等收入家庭住房困難”的目的，而是有可能一個城市推出一兩個樣本，起到穩定市場信心的作用。

深圳市國土房管局共推出了四宗“限價房”用地，其中有兩宗約定了明確的、具體的最高售價，一宗位於龍華，所開發商品住房的最高銷售價格為每平方米9840元，一宗位於寶荷路，所開發商品住房的最高銷售價格為每平方米8400元。位於龍華的宗地由深圳某上市公司投標競得，位於寶荷路的地塊兩次招標均沒有成功。

這兩宗地的推出時間均是2007年11月，正是房價處於最高峰時期，國土局在擬定最高限價時，主要參考了宗地所在區域的新房售價，約為同區域普通商品住房市場價格的80%.當時國土局推出“限價房”的目的主要有兩個：一是給公眾一個明確的價格信號，穩定購房預期，抑制房價過快上漲；二是具有一定的政策保障作用，除了限定銷售價格外，對銷售對象以及上市交易時間也有嚴格限制，主要是面向深圳戶籍的首次置業者，5年內不得出售，因此具有一定的保障作用。

然而隨著房價的持續下跌，龍華的新房售價已從去年高峰時的每平方米15000元回落至當前的10000元左右，十分接近“限價房”的最高限價，二手房的成交價則基本回落到8000元左右，與“限價房”相比要低20%；至於寶荷路，可參考的區域商品房價格已回落至7000元左右，遠低於最高限價。相對於商品房，“限價房”的價格優勢已蕩然無存，還沒上市就完全失效，基本上背離了政府當初推出限價房用地的初衷，失去其保障性住房的作用。

“限價房”政策在深圳推出時間不到一年，“限價房”上市最快也要到2009年下半年，深圳還沒有操作“限價房”的經驗，但在北京、上海、廣州等地已經積累了一些經驗。相信隨著時間的推移，深圳遇到的限價房失效的問題在其他大城市也都會遇到。房地產開發周期長，其間市場風雲變幻，這就需要我們的決策部門在治理市場時要有前瞻性眼光與靈活的政策，簡單採用一口價、一刀切的方式並不能有效地解決問題。作為排頭兵城市，全國首批10個限價房項目在廣州一經推出，立刻引來重大關注。廣州10個限價房項目中，記者抽樣調查的7個項目幾乎百分之百按照限價房用地配“自留地”的方式出讓，即開發商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規劃開發，既可以做高檔公寓、也可以搭配建別墅。另外，表面稱作限價房的“花都區風神大道北項目”其實只針對東風日產乘用車公司內部職工購買，多數單套建築面積更高達150平方米以上。

在房價不斷高企以至於中等收入家庭都覺得安居困難的情況下，被定位為“幫助中等收入家庭解決住房困難”的限價房，被無數人寄予了厚望。可是，人們等來了什麼？廣州推出的“全國首批限價房”交出了第一份答卷。

為了節約和集約利用土地、保障普通商品住宅的供應，國家在一年多前就暫停了別墅類高檔住宅用地的審批。然而，讓人萬萬沒有想到的是，別墅或高檔公寓竟然在限價房上找到了“突破口”。由於地價低廉，這種別墅的利潤率比通過招拍掛拿地建設的別墅還高。有些限價房項目，別墅佔地面積甚至達到40%。隨著限價房規模的不斷擴大，別墅又將遍地開花。如此“套餐方案”，豈不是要將“別墅禁令”完全架空？建設部正在醞釀將公務員納入住房保障的範圍，具體設想就是公務員優先購買限價房。這不禁讓人擔心：以幫助中等收入家庭解決住房困難之名而建的限價房會不會成為公職人員的饕餮盛宴。

這種擔憂對寄望者的潛在打擊已經夠大了，而“只針對內部職工”的廣州“花都區風神大道北項目”足以讓人絕望。“定向”銷售一部分，再加上公務員“優先”，還有多少限價房留給普通老百姓？即使名義上還有一些限價房面向公眾銷售，哪個老百姓能在爭搶中佔得先機？是為中等收入住房困難家庭建設的，可買不起商品房的中等收入家庭能買得起像廣州這樣的限價房嗎？政府有關方面官員一再表示，限價房應以中小戶型為主，因為只有這樣，一般的中等收入家庭才能承受得起，而且可以增加住宅套數從而幫助更多的家庭。可廣州的這些限價房，動輒150平方米（別墅姑且不說）。雖然價格比市場上的商品房便宜一些，但購房款仍然是一個不菲的數目。如果能買得起150平方米的限價房，就能買得起120平方米的商品房，這樣的家庭能算是“住房困難”嗎？由於各方面標準都不具保障特徵，政府部門又解釋說，限價房不是保障性住房，而是政策性商品房。“限價房立足於調控而非保障”，即政府推出限價房是為了增加市場供給、抑制房價過快增長。可是，“全國首批限價房”這樣，能有效地擴大供給嗎？由於容積率低，建築面積只佔10%的別墅就佔用了40%的用地，如果把這些地交給市場，就可以建造出更多的商品房。如此限價房不是擴大而是減少了市場供應——這完全與政策目標背道而馳。

事實勝於雄辯。如果說以前關於限價房的爭論還只是紙上談兵的話，那麼廣州推出的“全國首批限價房”則提供了一隻可供解剖的“麻雀”。這隻“麻雀”給滿懷期待的人們兜頭一盆冷水，也給那些一直為限價房唱讚歌的人們一記耳光。我再一次強烈呼籲：限價房應該馬上叫停；至少，在明確定位並制定出合理、具體、嚴格的操作制度之前，它不應該匆匆上馬。

限價房買賣注意事項主要有以下幾點：

1、限制：5年內不得上市轉讓

2、需在交房之日起一年內入住

3、不得同時享受其他政策性住房

已承租廉租房等優惠政策住房的家庭，在申請暫停租金補助或優惠，且已按市場租金標準繳交租金后，由市公房管理中心出相關證明，視為退出原承租住房，可申請購買限價房。

4、房源：有兩種籌集方式

限價商品住房通過土地公開出讓建設、調整存量政策性住房等方式籌集房源。

5、價格：按市場價的一定比例測定

限價商品住房的銷售價格按周邊區域同等普通商品住房市場價格的一定比例測定